目标客群遭挤压 北京商住房遇冷

　　本报记者 赵普 北京报道

　　一系列楼市利好政策，并没有让北京的商住房项目尝到甜头。

　　记者近日采访了解到，随着近年来北京楼市去化量放缓以及供应结构变化，之前期房销售为主的一些区域开始进入现房销售阶段，但其中纯住宅和商住房两种产品的去化程度出现明显分化。

　　“若剔除自住房，今年一季度的新房市场成交数据是2011年以来最差的，整个一季度只有9500套。”北京市房地产业协会副秘书长陈志对《华夏时报》记者表示。

　　同时，相比纯住宅产品，商住房现房存货量仍然较大，而3·30新政出台后，二套房认定以及首付降为40%等政策的调整，使商住房之前不限购的优势正在消失。

　　销售分化

　　记者日前在通州区域走访发现，目前通州区域的纯住宅项目和商住项目两类产品在去化程度上出现明显分化。

　　“我们项目的住宅部分在2013年开盘，于去年年末基本竣工，进入现房销售，目前正在走换证流程，所剩约600套住宅房源计划在今年全部推出。”东亚印象台湖售楼员对记者表示，之前推出的纯住宅项目已经基本售完，预计这600套房源也会在短期内消化。

　　但同年开盘销售的商住房却仍有大量房源未售。

　　“东亚尚品台湖以及东亚印象台湖中的3栋办公楼都是新华地产开发的商住楼，既可以办公也可以入住，均价16500元／平方米，其中东亚印象台湖3栋商住楼自2013年以来只开售了一栋楼。”上述售楼员对记者表示。

　　北京住建委网站上的数据信息显示，东亚印象台湖三栋办公立项的商住楼，批准销售房源共计1757套，目前未签约的房源剩余约1400多套。而同期开盘的东亚尚品台湖项目目前在售的四栋楼共计1869套，显示联机备案的只有70套，其中还显示1＃和6＃在去年8月23日已获得预售证，但目前尚未显示成交数据。

　　商住房去化缓慢并非只是有东亚台湖项目。

　　同在通州区域的商住房项目珠江四季悦城、金隅自由筑都已经进入现房销售，其中珠江四季悦城在售房源总计275套，但显示的成交套数只有6套；位于土桥的金隅自由筑目前在北京住建委网站显示仍有约1000套房源在售。

　　记者在采访过程中遇到的多位购房人表示，3·30新政之后，二套房首付降为40%，比商住房首付比例还少，而且只要还完首套房贷款，即认定为首套房，因此在选购时会比较倾向改善型等纯住宅房源。

　　供求失衡

　　“六七月份我们项目的三栋商住楼就可以交房，到时候价格将根据位置朝向进行调整，有的房源还可能比现在16500元／平方米的均价更便宜。”东亚印象台湖售楼员对记者表示。

　　成交量难以翻盘，销售价格也难以上调。

　　东亚新华企划部经理董红海告诉记者，“东亚在台湖的商住项目一直在促销。”对记者提到的未来定价政策以及推售节奏问题，董红海表示后期价格还没有定下来，也没有表示是否将尽快推售。

　　据了解，3月份，东亚新华在台湖的商住房项目推出少数特价房，最低价达到14000元／平方米，而珠江四季悦城本月也推出了5套特价房，首付只需8%。

　　“(商住房)销售缓慢的原因主要是周边同质项目比较多。”东亚印象台湖项目工作人员认为。

　　据记者了解，除了上述珠江四季悦城、金隅自由筑外，通州区域还有泰禾1号街区、合生世界村等商住房项目，绝对值较大。

　　亚豪机构统计数据显示，去年前11个月，北京商服用地累计成交43宗，在全部土地成交中占比达31%，为三年来最高。

　　数据显示，目前北京的商服地块供应主要以通州、房山最为集中，业内预计未来一年，两个区域的商住项目供应仍将上涨。

　　此外，普通住宅项目和自住房已从改善型需求和刚需方面对商住房进行“夹击”，逐步挤压商住房的需求空间。

　　“从需求设计上来说，商住项目本身售价低于纯住宅项目，又不受限购政策影响，主要针对刚需购房者，但随着自住房项目供应增多、位置条件也逐渐改善，因此原有的商住项目目标客户转向参与购买自住房。”北京一位大型房企营销总监对记者表示。

　　同时，由于土地价格上涨，纯商品住宅越来越趋于高端，产品设计直接针对改善型需求客户。日前，在中冶德贤公馆举办的“京南楼市发展前景价值论坛”上，中原地产首席分析师张大伟表示，在今年高端住宅集中入市的竞争环境下，高端改善型购房者更加看重项目的产品质量以及质量之外的软性实力。