国内业务规模最大的房产公司终于踏进了资本市场，但它能破除“万科魔咒”吗？

　　本刊记者|卢华磊

　　 作为中国唯一一家尚未整体上市的大型房企，绿地集团最终成功借壳金丰投资，并很可能在整体市值上一跃成为中国地产界的老大。不过，这也带来了一个不得不面对的问题——“万科魔咒”。

　　 5月4日，金丰投资迎来第5个涨停板。连续涨停的原因在于其4月23日发布的一份公告，公告称公司重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易之重大资产重组事项，获得中国证监会[微博]上市公司并购重组审核委员会有条件通过。

　　 这份读起来相当拗口的的公告所指，实际就是绿地集团借壳金丰投资上市获得了批准。去年3月17日，金丰投资就在公告中指出，公司拟通过资产置换和发行股份购买资产方式进行重组，拟注入绿地集团100%股权。

　　 根据上市预案，绿地集团将向金丰投资注入665亿元资产，总股本为118.4亿股。即使按金丰投资停牌前的股价计算，绿地集团整体市值也超过2800亿元，而这个数字也将绿地推向了中国地产老大的宝座。

　　 此前坐在这个位置上的万科市值约为1629亿元，而年前刚在香港H股上市的万达[微博]集团目前市值约为2063亿元。

　　 绿地集团成立于1992年，是上海国资委[微博]控股的混合所有制公司。此次借壳上市后，上海市国资委[微博]将通过上海地产集团、上海城投总公司、中星集团合计持有交易后上市公司46.25%的股份，总计市值为493亿元。

　　 绿地集团董事长张玉良此前在接受媒体采访时表示，整体上市后，绿地集团可借助资本市场平台，为企业后续发展提供更为强劲推动力。“要更快更好地做大做强，尤其是走好国际化之路，依托资本市场是必由之路。”

　　 在过去的3年中，绿地集团的发展速度称得上惊人，2012年绿地集团销售额为800亿元，同年万科的销售额为1412亿元；但仅仅两年之后，2014年绿地集团的销售额就达到了2408亿元，比万科的2151亿元超出250亿元。2012年、2013年、2014年绿地集团的增长速度分别为38%、53%和50%。

　　 实际上，这并不是国内第一个挑战万科的地产公司。在此之前国内数家地产公司都有试图挑战万科成为“地产一哥”的经历，例如2004年的合生地产、2007年的顺驰地产以及2009年的绿城地产。

　　 不过，让人感慨的是，这些公司在超过或者将要超过万科的时候，都出现了不同程度的倒退，有的甚至出现倒闭。业内人士甚至对这种无人能超越万科的局面起了一个形象的名字，叫“万科魔咒”。显然，绿地集团不愿意重蹈这一覆辙。

　　 克而瑞研究机构总监薛建雄在接受《财经天下》周刊采访时解释说，曾经那些试图超越万科的房企之所以最终未能长久发展，主要因为“他们都是学习万科的模式，是万科的学生。”无论是顺驰还是绿城，都是以“建造好房子，提供好产品和好服务”的模式来获取效益。

　　 “他们可能会在某一时间段内依靠激进的方法，快速拿地、建房、销售来超越万科，但产品力、资金能力都不如万科，市场一调整他们就倒下了。”薛建雄说。

　　 比较而言，绿地集团的模式看上去更加具有战略性。张玉良明确表示，实现借壳重组上市之后，绿地集团在产业布局方面的定位非常明确：做强“一个”主业，推进“三大”战略。主业即房地产，“三大”战略为“大基建、大金融、大消费”三个重点领域的综合产业。

　　 “基建”是绿地集团最为倚重的战略模式之一。此前绿地集团素以“建造超高楼宇”闻名业内，目前绿地集团建成和在建超高层城市地标建筑23幢，房地产开发项目遍及全国29个省份80余个城市，在建施工面积8233万平方米。

　　 “这种超级楼宇很容易成为一个城市的地标性建筑。通过建造这样的超高楼，绿地可以获得当地政府的信任，进而以优惠的价格拿到更多的土地资源。”薛建雄表示。

　　 绿地集团的做法和另一家著名房企万达地产的项目开发方式有相似之处。万达采用整合产业链上下游的方式来获得战略优势，早期万达往往通过完善的商业配套来提高其住宅和办公项目的竞争力，而在商业地产竞争加剧的时候，万达又改变策略，直接以“建造一个城市”的方式来带动项目发展，开始做旅游地产。

　　 不同的模式，让万达地产和绿地集团先后超越了万科成为中国地产界的新巨头。但现在这种模式也在面临挑战，商业地产竞争的加剧让绿地集团将关注的目光转向基建。现在绿地集团将联合“申通地铁”这样的运营商一起开发二三线城市的地铁项目，作为交换条件“绿地集团可能会从政府手里拿到地铁末站的大面积地块，或者地铁上盖的城市综合体项目。”

　　 就在4月27日，绿地集团与济南市政府就轨道交通及城市综合开发项目签署了合作框架协议。据了解，此次签约的济南轨道交通项目全长20公里，总投资预计达120亿元。绿地集团也从当初简单的“拿优惠价格土地”，变成了“将既有土地升值”模式——地铁开通之后，他们让远郊本不值钱的土地变得更加值钱。

　　 “利用国企的优势，多参与一些基建项目并与房地产互动，比如地铁建设和轨交房开发。这才是绿地这种具有国企背景的公司最有优势的地方，显然基建这样的大型工程并不是所有房产企业都可以参与的。”克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示。