【推荐阅读】4城楼市库存消化周期超18月 地方启动全面刺激

　　五一小长假适逢“330新政”满月，房企借机加大优惠力度。利好频出之下，升温成为楼市近期主旋律。但各地楼市分化仍在加剧，不同于一线城市“新高”“日光盘”频现，三四线城市成交量呈继续下滑态势。

　　业内人士表示，楼市部分回暖确立，但三四线城市由于库存高企、需求不足，仍然面临去化难题。受政策继续放松，一线城市成交上涨等预期影响，下半年市场有望全面复苏。

　　5月2日，《经济参考报》记者在位于太原市黄金地段的“湖滨一号”项目售楼处看到，虽是正午时分，这里仍有许多人在看房。置业顾问吴女士说，最新一期项目自4月20日开盘后，去化已超过80%，260平方米的大户型和130平方米的小户型已全部售罄。记者了解到，在近期利好政策频出的背景下，五一期间多地楼盘去化明显。

　　去化加速一方面是由于购房政策放松，另一方面则是缘于房企加大优惠力度。越秀地产日前宣布，旗下所有在售项目推出18项优惠措施，首付分期免息，契税全免，免维修基金等多项补贴和减免。在山东济南，部分楼盘的认筹金从过去的10000至20000元降至3000至8000元，还有些打出“交3000抵50000”“交5000抵100000”的优惠活动。

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示，五一小长假延续了4月的上涨趋势。“从4月签约看，一线城市涨幅最明显，整体销售量环比上涨幅度均超过50%”。

　　中原地产提供的数据显示，4月前28日天，54城市住宅成交量达22.5万套，全月有望突破25万套，相比3月涨幅将超过10%。

　　值得注意的是，楼市分化仍在加剧。张大伟表示，4月前26天一线城市成交量环比上涨了27%，北京、上海、深圳甚至出现久违的“日光盘”，但三四线城市却下跌了26%。

　　中指院近日发布的百城房价指数显示，4月房价仍处微跌态势。2015年4月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10522元/平方米，环比微跌0.01%，跌幅较上月缩小0.14个百分点。但北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为18961元/平方米，环比转跌为涨，小幅上涨0.12%。

　　中原地产数据显示，4月全月，北京二手房住宅网签达到17191套，30日签约量1593套，为最近2年多来最高。链家地产[微博]发布的最新报告显示，截至4月28日，新房与二手房成交量均创新高。其中，新建商品住房网签量8307套，环比上涨44.5%，二手房方面，网签14627套，成交量环比上升58.3%，同比上涨115.1%。

　　与之相对应的是三四线城市成交继续下滑。山西省统计局4月29日发布数据显示，一季度山西省房地产市场继续低迷，商品房交易量和土地成交量双双下降超20%。一季度山西省商品房销售面积138万平方米，同比下降22%；商品房销售额64亿元，同比下降21%。同时，房企购地也明显下降。数据显示，一季度，山西省房地产开发企业土地购置面积13万平方米，同比下降20%；土地成交价款仅1.2亿元，同比下降24.5%。

　　“4月以来一二线城市住宅成交提升幅度明显，而三四线城市则较为低迷。”张大伟说，三四线城市多面临天量库存，再加上经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及政策刺激作用不均衡等影响，去化压力巨大。

　　链家地产市场研究部李巧玲表示，北京、上海、深圳等一线城市都再次出现“日光盘”，在本轮市场复苏中成为领头羊。政策刺激对基本面较好的城市产生积极影响，而对供过于求的城市提振作用有限。

　　据业内人士透露，2014年以来，银监会已要求信托公司尽量不要再做民营企业位于非核心城市的房地产项目。部分省份银监局已经委婉“劝诫”辖区信托公司，暂停涉入三四线城市的房地产项目，尤其是本省以外的三四线城市的房地产项目。住建部部长陈政高也曾表示，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要，重点消化库存。

　　张大伟说，从中原地产各地分公司反馈来看，近期，无论是中介带看量还是签约量均有明显增加。在政策的频繁刺激之下，前期观望的购房人群将加速入市，下一阶段市场上行行情可期。三四线城市方面，随着政策继续放松，一线城市成交上涨等预期影响，有望加速去化，下半年市场有望全面复苏。