万科真的缺钱吗？

　　“经济周期是一个未知、复杂的系统……当它过去之后，带走弱小的企业，留下强大的企业。”——摘自万科集团总裁郁亮发给员工的公开信。

　　BY 《东地产》报道组

　　“万科没有尽到一个龙头标杆企业应尽的行业责任。”

　　一家沪外上市房产公司的营销总监向《东地产》记者表态。在他眼里，万科近期全国降价的决定是：“为完成全年指标和利润增长不惜牺牲整个行业，让所有同行为他们买单，然后资金迅速到手后去拿更多的地和被倾轧掉的陷于绝境的弱小同行的项目。”

　　是什么让万科决定“伤害”开发商？

　　抢先出手

　　今年上半年，整个房地产市场首次出现了从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况，多年来一直火爆的楼市出现了大幅降温。

　　与此同时，国家统计局8月18日发布的数据显示，7月份“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点。自去年12月份以来，这一指数已连续8个月出现环比(比上月)回落。

　　这一段时间，几乎就是万科开始全国降价、加速销售的阶段。

　　“万科显然对未来房产预期持悲观态度，因此抢先出手，回收资金。”上海美讯房产执行董事张景瑞对《东地产》记者表示。

　　在去年12月13日出席的一个论坛上，王石公开抛出“拐点论”。从今年房地产市场情景来说，市场正向验证王石的“拐点论”。

　　“作为行业的龙头企业，万科在房地产业发展的重要关头给出这样的警示，显示出王石和万科的责任感，是值得称道的。”张景瑞表示。

　　今年3月，万科执行副总裁肖莉在接受媒体访问时公开强调：“万科不能左右市场，只能顺应市场。市场需要一段时间调整，以消化前期过快的上涨。万科旗下项目的定价是根据公司快速销售的基本原则，顺应市场形势而作出的。”

　　肖莉的表态从侧面印证了万科的策略，在市场预期即将陷入下滑的时候，开始通过抢先出手来占据先机。

　　8月18日万科集团总裁郁亮选择在一周的第一天给全体员工发出一封长信。在这封带有鼓劲性质的邮件里，郁亮首次提到：“未来发展还有待观察，但漫漫寒冬很可能就在后面等着我们。”

　　而此时，万科在全国的降价活动已经风起云涌了。

　　生死抉择

　　张景瑞分析，通过降价回收资金，保持现金流的稳定是万科决定这次大规模降价的重要因素。

　　对万科而言，资金的周转和使用效率，要比一般非上市公司要求更为迫切。

　　“万科是上市公司，其业绩要求压力是很大的，由于房地产类股票估值很高，需要通过高成长性来化解估值压力。因此，加快资金的周转和使用效率要比一般非上市公司要求更为迫切。”江南证券研究所特约研究员杜丽虹表示。

　　尽管王石曾公开表示，万科的周转速度是业内平均水平的两倍，但从2003年以来，万科包括土地储备、在建住房和未售出房屋在内的存货的周转天数，呈现一个缓步走高的曲线，从2003年末的568天增加到2006年末的773天。按照万科2007年三季报披露，141.7亿的收入对应629亿的存货，周转速度已经延长到1234天。

　　即使考虑到房地产行业在年底集中结转收入的特殊因素，万科的周转次数也是不容乐观的。

　　在房价成为异常敏感的关口，万科显然到了必须做出抉择的时候。

　　以退为进

　　值得关注的是，在这次席卷全球的次贷危机中，美国第一大开发企业，万科的标杆帕尔迪曝出多达23亿美元的亏损。为了换得资金和流动性，帕尔迪不得不把价格已经跌落很深的土地再削价出售。

　　美国第二大房企Lennar在次贷危机损失也很大，该公司做出了一个最初连华尔街的分析师都搞不明白的决定，以4折的价格把大片土地出售给摩根旗下的房地产基金，只留了20%的权益。虽然美国遭受了次贷危机，但地价并没有跌去6成。

　　对于帕尔迪和Lennar的断足，万科做了深刻的反思，肖莉曾表示，在成熟的发达国家，房地产是一个比较典型的周期性行业。但中国目前处在一个特殊的发展阶段，历史经验表明，对于处在经济起步和高速现代化、城市化过程中的国家或地区，整体上升趋势的影响力远远大于周期性波动。

　　但拥有超过50年历史的帕尔迪也未能免于跌跤，行业的风险性可想而知。万科在充分准备风险预期的同时，也在谋求通过行业风险获得更多机会的可能。

　　“大幅降价迅速回笼资金，万科在为底价收购那些资金链断裂房企的核心土地资源做准备。正如盘旋在空中等待吞食猎物尸体的秃鹫，立志于让万科成为世界第一房企的王石无论如何是不会放弃这个天赐良机的。”北京联达四方地产经纪公司董事总经理杨少锋这样评价万科的此次大规模降价行为。他认为万科这是“以退为进”的策略，谋求获得更多的市场份额。

　　郁亮在给员工的公开信末尾这样总结：这封信的最后，我想和大家分享Gallagher先生在接受周刊采访时说的一段话：“经济周期是一个未知、复杂的系统，它的公平之处，就在于它对每一个企业都是一样；而它不公平的地方是，当它过去之后，带走弱小的企业，留下强大的企业。因此，当它来临时，你唯一的办法就是要比别人强。”