从严调控房地产 国家再发强信号

　　昨天国家税务总局网站发布消息，从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。据省有关税务人士介绍，开征1993年便提出的土地增值税，主要目的还在于调控楼市。国家根据去年房地产调控实施后的情况，认为现在是政策出台的最佳时机。

　　下月起分类全面清算

　　根据此次国家税务总局网站发布的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2月1日起开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。据《通知》精神，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，“对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的需要进行结算；此外，对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的需要清算。

　　补税收漏洞加强楼市调控

　　我国近两年一直在加强房地产调控力度，但房价依然大涨。经济学界和各级政府达成共识，征收土地增值税是调控楼市的有效措施，出台这一政策时机已经成熟。

　　2005年年底开始，深圳首先提出恢复土地增值税，此后全国各地陆续开始恢复这一税种。目前来看，国内各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预(销)售

商品房收入1%～2%的比例进行预征，而部分地区则尚未开始预征。

　　业内人士表示，此次出台与过去政策最大的区别在于:土地增值税清算条件发生了本质的变化。据介绍，过去土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，“也就是说，只要项目公司不注销，公司就可以长期不进行土地增值税的结算。”而目前，只要单期项目就可以成为结算单位，显示政府要求执行增值税征收的态度非常明确。

　　资本市场分析人士指出，新政策代表了政府从严调控房地产的态度，也可以预期今年房地产市场的调控还将继续。分析师表示，

房地产税收环节调控，以前是一个一直没有补的漏洞，从去年以来出台的一系列文件都表示，政府试图将过去没有完善的税收体系进行恢复和完善。

　　名词解释

　　土地增值税及税率

　　土地增值税，就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收。根据此次国家税务总局网站发布的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定，扣除项目包括土地款、开发成本、配套设施等等，这些扣除项目要求房地产开发商必须提供有效凭证。

　　土地增值税率多少呢？按照1993年出台的规定，土地增值税实行四级累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；超过200%部分，税率为60%。

　　业界反应

　　开发商将转嫁费用趁机涨价？

　　业界认为新政将提高用地成本、抑制暴利，但开发商不会轻易涨价

　　国税总局宣布，从下月起正式向房地产开发企业征收土地增值税。随着土地增值税的开征，地块越升值，开发商成本越大，开发商的囤地和开发成本将大增。而土地增值税的征收引发了各界对房地产市场未来走势变化的预测和期待。

　　悬念:开发商成本会增加？

　　看法:囤地成本将会提高

　　土地增值税正式进行清算征收的消息一出，开发商关于“税费成本会增加”的论调也立即随之而来。

　　一位不愿意透露姓名的开发商表示，对于之前一些有大量土地储备的公司而言，成本会增加，利润空间就会受到较大影响。因为这些之前囤积的土地一般都是“8·31大限”之前，不是招拍挂的方式获得的，拿地成本比较低，如果按照目前的房价水平来计算，这部分项目的增值额会很可观，因此所付的增值税也会较大。

　　但他同时表示，由于最近两年，广州开发商获得土地的成本已经较高，如果将不断看涨的地价计入被扣除的项目金额之内，其实增值额并没有太多，因此所缴的税费其实也有限。

　　悬念:地产暴利会被抑制？

　　看法:抑制开发商暴利冲动

　　据业内人士介绍，在确定土地增值税时，很重要的一点是确定售出房地产的增值额。增值额就由成本和收入来计算，假设在成本不变的前提下，如果房地产企业能够减少收入，就能够减税收。按照这个逻辑，一方面通过清算能够查清开发商赚了多少钱，另外一方面，赚得越多纳的税也就越多，因此，对防止房地产业的暴利有明显作用。

　　“这将意味着房地产业暴利时代的结束。”广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，正式对土地增值税进行清算征收，开发商的暴利将大大减少，因为他们60%—70%的利润都是来自房地产增值。

　　广州大学房地产研究所所长、副教授陈琳表示，对土地增值税进行清算，是一项还土地增值税以“本来面目”的措施。只有据实征收土地增值税，才能抑制房地产开发商赚取暴利的冲动，将由国家(政府)对基础设施的投资带来的土地增值收益真正还给国家。

　　悬疑:税费转嫁房价会提高？

　　看法:开发商不敢轻易涨价

　　不少市民担心，发展商会不会为了保证利润空间，将土地增值税的税负压力转嫁到消费者身上，拉高房价呢？

　　广州市合富辉煌地产研究部首席分析师黎文江认为，不排除房地产商会将税收负担转嫁到房价上，但目前房价高企，消费者的承受能力已经很脆弱，开发商也会考虑市场的承受能力。

　　但一位熟悉房地产财务工作的人士告诉记者，其实几乎每个房地产公司都会有自己缴纳税费的“筹划方案”，通过多种模式的分析最终计算出一种符合自己公司实际情况的、最“省钱”的方案。由于土地增值税是超率累进制，在成本不变的情况下，收入的增长，意味着增值额的增长，从而产生税率爬升效应，使得税负增长很快。因而，开发商不可能简单地将税负压力转嫁到消费者的头上，一味地通过涨房价(增加收入)来保证利润。

　　赵卓文认为，市场的其他因素，特别是供求关系对于房价的影响会比土地增值税大得多。中原地产项目部副总经理黄韬则指出，即便征收土地增值税真的会影响房价，平摊到每平方米售价上也大概只有10—100元，相比去年广州房价动辄超过1000元的涨幅，并没有特别大的影响。

　　悬念:类似措施是否会出台？

　　看法:这是加强调控重要信号

　　国家是否会继续加强楼市调控？类似调控措施是否还会出台？

　　赵卓文认为，这是开发商应该注意到的国家越来越重视房地产市场规范的一个重要信号，随着开发商的税费成本的增加、暴利时代的终结，将导致行业间的利润平均化。

　　另外，黄韬也认为这是国家对房地产市场宏观调控力度加大的表现，会使开发商更有压力，房地产业利润减少，促使他们对市场进行正常评估，不盲目投资。

　　新闻链接

　　樊纲呼吁尽快开征房产税

　　减少投资性需求稳定房价

　　房价在2006年的调控中“且调且涨”，也或将在今年继续“高昂着头”。究竟是哪些因素在支撑房价的节节攀高呢？业内人士指出，投资性需求偏大造成的需求结构失衡、地价上涨和城市化进程的加快都推动了房价的上涨。他们建议，按持有房屋的面积来征税将是房地产市场的稳定器，应尽快开征房产税。

　　人民银行货币委员会委员、国民经济研究所所长樊纲日前指出，当前的房地产需求结构可分为投资需求、必要的消费需求和奢侈品消费需求。由于“大家都想着未来价格上涨带来的好处，同时又不支付物业持有成本，这鼓励了投资性需求的膨胀。”他认为，这种需求结构的不合理会持续影响房地产市场的稳定。

　　樊纲进一步解释，目前的调控政策主要还是从外部用力，而要稳定房地产市场，最关键的还是要找到一种内部稳定机制。在他看来，房产税就是一种自我调节的稳定器。樊纲说，这将有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于减少奢侈品需求。也就是，如果有房产税，租不出去房子或者是房租很低，房产投资者就会考虑缴的税可能大于自己收的租，如果不合算，自然就减少了这些投资性需求。

　　因此，他建议，应尽快开征房产税。这还将使政府有了稳定的税源，避免“土地财政”，并可以减少其他税收，缓解社会收入不平等的扩大。中国证券报

　　记者观察

　　房价将下降？不宜太乐观！

　　从2月1日起，将对房地产企业征收土地增值税。这一消息无异于一枚重磅炸弹，在市场上引起了巨大的震动，人们预期，这一税种开征后，房地产企业压力陡增，利润将大幅受挫，房价可能应势而降。

　　房价一直是城市居民心头最大的隐痛。不久前的2006年中央经济工作会议上再一次明确提出，要抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。现在出台的土地增值税无疑背负着这么一种使命。然而，它的功效未必如我们所想一样良好。

　　土地增值税并不是新生儿，14年前的1993年就已出台，因当时房地产市场不景气，这一政策被搁浅，后来楼市火爆起来了，但地方政府把房地产企业视为掌上明珠，“不忍心”对其征收这一税种。现在国税总局重拾土地增值税，很难一下子对市场上长期以来的利益关系有实质触动。要知道，以前无论是“国六条”还是“国八条”，效果都大打折扣，大中城市房价仍然节节攀升。

　　本次出台的土地增值税政策与过去最大的区别在于，清算条件发生了本质变化。13年前征收时以项目公司注销税务登记为结算结点，而现今项目一立项就成为结算单位。这一点是明显的进步。但是据笔者了解，笼统地“向房地产企业征收30%—60%的土地增值税”，最后“落地”时的税率和幅度不会有多高，也动不了财大气粗的房地产企业几根毫毛。

　　相反，更应担心的是老百姓。有人担心房地产企业会把新增的税负向购房者转嫁，最后房价不降反升。实际上房地产企业对土地增值税，以及讨论已久的物业税等的开征早有预期，比如由于深圳于2005年末率先提出恢复土地增值税，如今如万科等多家地产商已计提了该部分税收。但实际效果如何，看一看深圳房价名列全国前茅的上涨速度就知道了。

　　所以指望一纸土地增值税的规定能对中国楼市有大的改观，只能是一厢情愿的情绪化思维。资本过剩、企业商品价格不断创新高等客观因素，决定了短期内我国的房价仍然是不断攀升的，而且速度不会比往昔慢多少。现在房地产市场其实回过头来想一想，抑制房价上涨，怎么总是在税收上打转转呢？不久前央行货币委员会委员樊刚建议马上征收物业税，前天建设部副部长刘志峰透露建设部将对大

户型征收保有税。

　　税收是重要的宏观调控工具之一，但是在房地产市场上，税收的负效应却越来越大，甚至阴霾丛生。众多税收或许能对交易量有一定的抑制作用，但未必能抑制房价。在笔者看来，土地增值税可能又是房地产市场上一处“看起来挺美”的风景，无论如何我们没有理由乐观起来。所以一方面笔者建议普通购房者在每每政策出台时，能理性地审时度势。另一方面，也希望相关行政部门，转变以征税为主要手段的调控思路，事实上动辄征税是违背法治经济的原则的。

　　本栏撰文(除署名外):

　　本报记者　朱桂芳　张睿　张华

　　实习生　彭伟瑜