地产宏观调控后的复杂故事 上海市场无量空跌(5)

　　印华：房价坚定不移地依靠市场

　　● 上海不是岛屿型经济，和日本、香港不一样

　　● 中国政府没有力量做到居者有其屋(产权房)

　　● 如果15万的家庭收入就能在淮海路买房，那会出现打破头的局面

　　□记者 商思林

　　印华被人称为上海房地产“三大智囊”之一，曾担任两届上海市政府决策咨询专家。在1990年代初中期，印华挂帅多个针对上海转型和城市化战略课题的研究工作，见证了整个上海市房地产业发展的轨迹。被上海业内人士视为上海市政府设计房地产市场整体构架的重量级顾问。在他看来，市场始终应该成为配置地产资源的主导手段，这次宏观调控也不例外。

　　“人人有屋住”而不是“人人有其屋”

　　《商务周刊》：在您看来，上海近两年房价上涨很快的原因是什么？

　　印华：有4个原因，一是上海和整个中国经济快速发展的宏观背景；二是承担了城市化的一部分成本；三是低利率产生大量的民间热钱；四是我们最近几年货币发行多，多了后容易通货膨胀，这时房地产业起到一个缓解的作用，回笼资金很多依靠房产。

　　我们要看到，城市建设很多的钱都是房地产转出来的，所以政府不希望房地产衰退。政府要建设，没有资金怎么办，靠土地出资金。这期间可能会有一些问题，比如房价上涨过快，但只要在可以承受的范围内，政府就有能力解决。

　　《商务周刊》：现在很多人抱怨在上海买不起房子，这事您怎么看？

　　印华：中央电视台做了一个节目，有两个年轻人在淮海路上说，年收入15万，还买不起这里的房子。我认为很正常，如果15万的家庭年收入就能在淮海路买得起房，那会出现打破头疯抢的局面。稀缺才会需要价格这个杠杆。德国的大学生也要在毕业工作15年后才有自己的房子，我自己的研究生也是先租房再买二手房，最后才买新房。想一步到位，这不现实。

　　《商务周刊》：但大家拿房款和收入的比来看，感觉上海目前的相对房价还是高出西方发达国家的，您觉得呢？

　　印华：这个比率在中国并不适用。比如我们解决了公房的产权出让问题，当时是朱基在上海时批的，全国开了先例。当时的公房理论上政府给了百姓使用权，政府有所有权，但实际上所有权没用，不能带来利润，还要产生很大的财政补贴。从理论上讲，我们搞计划经济时，按照马克思劳动价值理论，商品价值W=C+V+M(C为固定成本，V为劳动力价值，M为资本利润)，V没有给足。现在把产权给他，他会珍惜，会付物业管理费。而且最重要的是他得到一个台阶，有了梯度改善的基础。我们为什么说房价收入比不能套用，我用两三万块钱买下来的房子，现在能卖50万，这些钱完全可以作为首付款，买一套很好的房子。当年大约有一半的上海人购买了公房，现在他们大部分将公房出售，又买了新房。

　　还有，我们的统计数据中收入是比较保守的。去年的上海人均年收入是1.6万元，这肯定不准确，上海人的实际收入远高于这个数字。

　　《商务周刊》：但是除了已购有公房的上海市民外，现在很多新上海人和一些低收入者怎么才能“有屋住”？

　　印华：其实房价高是永恒的话题，1990年代中期，房子卖不掉，说房价太高，现在不够卖，也说房价太高。对于一部分民众来说，房价永远都是太高的。以我们现在的国力要解决“人人有其屋”是不现实的，我们解决住房问题的方针，是要自“住”其力、量力而行、租购并举、梯度改善。有钱的买房，钱多的买大房，钱少的买小房，或者租房。租不起房的享受社会保障用房。社会保障用房是政府该干的，其他的就要靠市场。

　　当然这需要一个前提，即坚持市场的基础配置作用。市场是舞台，这个舞台的搭建应该是政府，两者要有分工，市场能解决的市场解决，市场失灵的地方，政府应该出来解决，但现在已经不可能恢复到政府主导型经济的时代。

　　上海近几年来加大了配套商品房的建设，用来补偿拆迁户，盖这些房子的钱占土地出让金的70%。配套商品房的土地是出让而不是划拨，面积有50、70、90三个档次。我们的观点是，拆迁户接受动迁，是为城市发展做出了贡献，配套房是给拆迁户的补偿和奖励。这些和北京有所区别。

　　对于那些双困户，上海采取的是只租不卖的廉租房制度。我认为，廉租房更能体现对最贫困城市群体的保障，保障低收入者人均居住不少于7平方米。

　　还有一些人不是双困户，没有达到廉租房标准，不接受补助，也不是人均住房在7平方米以下，但他们是买房买不起，租市场房也租不起的群体，上海今年就推出了“租屋”制度：产权不给你，等你条件改善了，你就必须让出来。

　　上海将在今年下半年在长宁和闸北区进行试点，年内将拿出1000套这样的“租屋”供应，政府分层次建立保障体系，才能保证“人人有屋住”。也正是多年来坚持市场化的路子，上海才有实力这样做。

　　《商务周刊》：您认为这是一个比较理想的状态吗？

　　印华：对。我前几年去日本大阪私立大学访问，大阪大部分人都是住在城外，包括大阪私立大学的那些教授，都是通过轨道交通来连接生活和工作区。今后的上海不可能像原来那样，南京路周边还有普通老百姓住。将来就要分化，有的要住闵行、南汇通过地铁进来。原来的居民可能不愿意，但也没有办法。城市要发展，从经济效益来看，这里就要搞商务，居民就要外迁。现在市中心的拆迁遇到很大的阻力，中心的土地更稀缺了，房价肯定还会涨。很多情况是拆了他的阁楼、亭子间，给了他两三套房子，这些钱从哪里来的，就是从级差地租中来。市中心的房子被外来者拿走了，没关系，我们可以往外延伸一点。上海不是岛屿性经济，和日本、香港不一样，只要配套搞好可以往外走。

　　《商务周刊》：怎么看此次宏观调控对上海地产市场的影响？

　　印华：我认为，经济问题就用经济手段来解决。政府的思路一定要清晰，宏观调控要注意思路，坚定不移地利用市场，不要对市场机制本身的东西进行过多的干预。

　　世界上的经验证明，过度严厉的干预会产生严重的后果。很多人说房价下跌一半就是为绝大多数老百姓讲话，但要看到上海75%的人有了自己的房子，老百姓不希望资产缩水。既使房价下跌一半，还会有人买不起，因为此时的经济肯定进入下滑轨道，收入更少了。所以说，指望“打压”房价解决老百姓的住房问题是不可能的。中国政府没有这个力量做到居者有其屋，我们是发展中国家，我们还是赤字财政，财政收入不可能用在消费领域消费掉。全国农民的房子，政府一分钱没有提供。农民更困难，农村的教育都没有解决，我们有更迫切的任务。

　　要鼓励大家买房子

　　《商务周刊》：您怎么看待前几年民间对上海房子高涨的购买热情？

　　印华：上海有很多小康家庭，有闲钱，在没有其他投资渠道的情况下，买一两套房子很正常。我在1995年就说，上海已经有中产阶级形成，应该有两套房子。你现在还要求百姓住在一套房子里吗？这都是计划经济陈腐的观点。

　　海外资本、国有垄断企业以及上市公司的投资，是上海房地产投资失控的主要原因。但我们要看到，民间投资并不大。整个社会发展的原动力就是这些民间投资和消费，可以拉动经济的良性循环，而房子就是二者的结合体。我们过去的民间消费拉动不够，日本就是民间消费拉动不够，房子多了才没办法消化。老百姓有钱，必须有投资渠道。亚洲金融危机后，政府靠发债券和搞工程来带动经济发展。民间投资实际上没有打开。

　　现在银行为了防止自身出现风险要提高房贷利率。可我们要看到，香港的房贷利率是2%多，美国是3%多，我们已经5%了还不够，还要涨到6%多。而我们1年期的存款利息只有2%多。银行不要老盯着房地产，自身的改革才是根本。

　　《商务周刊》：长期看，您认为上海房地产走势会怎么样？

　　印华：必须明确我们的目的不是打压房价，而是要保持房地产市场的持续健康发展，我们的目的是不要让房价过度的疯长。上海的房价应该是缓缓上升，长期看好，它运行的规律是螺旋型上升和波浪式前进，盘整总是有的。泡沫总是会有的，它是市场经济的副产品，计划经济也有泡沫，就是黑市。市场经济的泡沫是时起时浮，此起彼伏，要通过经济结构调整让其张鸿自动调节，自动调节过程中出现阻力，出现市场失灵，比如说要扩大有效供给，但你不给他地怎么办？这就需要政府干预，保证土地的供给。

　　《商务周刊》：但如果保证供给的情况下，开发商不愿意造中低价位房怎么办？

　　印华：土地是政府进行调控的首要手段，我们不同于其他国家，我们的土地是国家所有的，应该充分利用国家所有权进行价格调控。市中心的土地要充分体现其价值，可以进行“招拍挂”，而内环和外环之间的土地，政府可以选择一些进行定向供给。也就是说要改变现在统一“招拍挂”的模式。就要定向土地供给，联系房价定地价，不要全部自由市场大拍卖。这个问题稳住了，整个房价问题就稳定了。

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