地产宏观调控后的复杂故事 上海市场无量空跌(3)

　　地方的地产方向由谁来主导？

　　上海房价暴涨势头被有效遏止，但政府的出手却依然在房地产业界存在多种争论，其中之一就是如果要调控的话，那么某个地方的调控应该由谁来主导？

　　“房地产市场地方差异如此之大，这个特征决定了谁离市场越近，谁越了解这个市场 的信息。”中国社会科学院经济所研究员汪利娜向本刊指出，“从这个角度上来说，中央怎么可能知道或判断某一地区的房价是高了还是低了呢？”

　　一些上海本地的房地产商也认为，上海当地的官员和学者对上海地产的判断应该更为科学。“他们(当地一些官员和学者)就从来也没说过上海地产有泡沫。”一个开发商说。但这一观点被顾云昌反驳了：“上海市的官员确实没有说过上海房地产有泡沫，可是建设部官员、中央政府也没有说过。”

　　“我们只是说上海房地产价格增长过快了。‘泡沫’一词含义太模糊，它是学者、媒体和民间的一种说法。如果官员们都说有‘泡沫’，市场引起的负面反应会更大。”顾说。

　　有很多社会和制度经济学者指出，来自地产的巨大利益往往左右地方政府的判断能力和执行能力。比如我国的城镇土地一级市场由政府垄断，二级市场交易受到严格限制。农村土地属于集体所有，但对集体怎么所有并未明确规定，而且集体用地要进入市场必须通过一级政府。在实行招拍挂以后，政府利用其特殊地位更加名正言顺的从农民手中获取高额“垄断”利润。专家认为，这是地方房地产投资冲动原始动力，往往让地方政府沉醉其中，不觉风险逼近。

　　除了这种因为制度产生的全国通病外，上海还因为其特殊的地理经济定位，政府成了上海房地产发展的直接设计者和参与者。这一特点可以在现实中找到证据。上海市政府“中国的上海、世界的上海”的口号，便给上海地产指明了发展方向，也日益成为上海政府衡量地产业发展的基础。林荣时的亲身经历，见证了这个基础的真正含义。

　　去年下半年，林打算在陆家嘴附近或者黄浦江沿岸找一个能“显示实力”的高档写字楼。但前前后后几个月竟然没有找到一处可以租住的甲级写字楼。“中银国际大厦只有2套可以出租，招商大厦只有3套，中保大厦没有，汇丰大厦没有，金茂大厦没有。这都是30层上下的大楼啊。”陆家嘴地区甲级写字楼每天的租金基本上都在0.8美金/平方米以上，像金茂和汇丰都达到了1.1—1.5美金。林好不容易通过朋友介绍在附近找到了一个高档写字楼，还被告知只能以物业公司的身份进驻。后来才知道，在陆家嘴的高档写字楼有一条不成文的规矩：没有全国知名度的免进。林后来调查发现，上述几个租金令人咋舌的高档写字楼，进驻的除了国内著名的金融机构外，大部分是清一色的世界五百强企业，“有一家日本公司竟然包了半层楼给员工挂衣服”。

　　“吸引世界500强大公司进驻上海，是上海成功申办世博会后定位国际性大都市的一个重要组成部分。”上海浦东一位负责招商引资的官员展望道。

　　打造国际化大都市战略，让上海地产人总是用美金而不是人民币来衡量上海核心市区的楼价。基于这一点，中央可能会比上海更能保持一个旁观者的理性。

　　但印华并不认为这有什么不对，相反，他认为上海正在走着市场配置土地要素的市场化道路，而且这种道路的成果显而易见：上海楼市5年来的高速发展带来大量的级差地租回报，“有些同志当年认为50年也解决不了的旧城区改造，上海5年完成了3/4”，同时，上海浦东开发区和上海基础交通网络也得益于这些资金和它们的“黑洞”效应。

　　印华进一步指出，上海房地产市场经历了国内房地产所有的大起大落，在市场化方面走在了前列。这其中，政府从中汲取的市场判断力和调控技能更是无与伦比。

　　“尽管在此过程中，上海确实出现了房价上涨过快和结构局部失衡，但上海一直在摸索自己的解决方案。”印华举例说，1999年上海放弃经济适用房，转攻具有更低保护门槛的廉租房制度；从2004年开始，上海这一制度逐步在全国推广，相比问题不断的经济适用房制度，廉租房的前景被业内人士普遍看好。而就在今年调控前夕，上海又推出“租屋”试点，致力解决比廉租屋更高层次的社会保障住房。加上今年上海推出的两个1000万政策，他指出，上海正在建立起自己的一套市场与社会保障相融合的体系。而中央各部门始于2003年的对房地产的调控，在印华看来，却似乎还没有摸准房地产市场的脉门。

　　2003年2月，中央开始整顿全国开发区土地供应；2004年的3月、4月、12月分别出台了相关文件进一步加强对全国土地供应的清查和整理。其中2004年4月，国务院以下发紧急通知的名义停止建设用地审批半年。地根的紧缩后边是银根紧缩，从2004年4月到2005年3月，央行4次出手，分别在机构存款准备金利率、开发商自有资金比例、人民币存款利率、房地产贷款利率方面对房地产进行调控。

　　“中央的最初目的是整顿土地，增加存量土地的使用量。问题是在停止供应土地的过程中，出现了政策‘黑洞’。由于政策不透明，老百姓就会认为，政府土地供应少了。政策的意图没说清，给百姓的感觉就是所有供地都紧缩了。这种预期对老百姓的消费行为影响是非常大的。”汪利娜认为。

　　上海开发商则纷纷表示，他们明显感觉土地不够用。一位开发商援引上海市房地资源局的统计数据指出，从2003年实行“招拍挂”以来，上海房产商能拿到的土地大多集中在嘉定、闽行、松江、南汇、宝山、金山等边缘地区，而市场需求量大的徐汇、卢湾、虹口、黄埔等地鲜见踪影。即使这样，近3年来，上海地价仍以每年20%的速度上涨。前不久，位于四川路上的一块地价达到了2625万/亩。“核算到每平方米的成本达到1.5万，你不让他卖2万现实吗？”这位房产商说。

　　“国家认为房价太高，但紧缩地根、银根后却是减少有效供给。”印华认为，这是调控思路有偏差，“还停留在过去的计划经济，认为我不给你东西，你就不会热起来”。

　　有开发商指出，2003年和2004年上海和全国楼市两次大涨的一个主要背景是，政府一直在做减供给和堵需求的功课，治标不治本，实际上与市场期望的“提高有效供给、疏导过度需求”正好相反。

　　目前，虽然整体上上海已经跟中央保持了观念和政策上的高度一致，但在一些具体问题上尚有争论。比如，陈伯庚坚持认为，要把打击投机和支持自住购买区别开来，不能在打击投机的同时抑制正常需求；印华则认为，一定的投机能够形成二手房市场供求增加，租金下降，对平抑物价有一定作用，如果投机不过分，市场可以自我消化；而汪利娜也指出，目前对正常投资客的抑制，不利于形成合理的租买比例，过高的自有住房比率反而会给市场带来压力和风险。

　　这个不同认识的一个表现是，6月前后的两个星期，舆论对上海房价的走势出现了“暴跌3000元”和“基本平稳”两种不同的声音，在印华看来，是社会对此次宏观调控普遍“着急看结果”的心态所致。

　　“打压”的声音也并非空穴来风。据知情人透露，在中央调控政策正式出台前，中央调查组与上海的几次座谈中，起码一开始的时候，“中央下来的部分官员和专家着重强调的是打压房价”。这位人士分析，这种口径传播到媒体上，就引起了过度关注房价下跌的舆论导向。

　　但顾云昌则认为，调查组中一些人的观点，不能代表中央政府。“调查组组成人员不同，所代表的利益方不同，观点就会不同。”他指出，一切应以国务院或各部委正式文件为准，而无论“国八条”，还是七部委的“新八条”，“都没有打压这一提法”。

　　陈伯庚此前也对“新八条”2000多字前前后后逐字推敲。“没发现任何‘打压’的表述”。陈伯庚非常看重文件的开头“保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现”的说法。

　　宏观调控以来，涉及房地产的有关部门分别从自身权责出发，拟出台相应政策。其中讨论最多的就是物业税和房产保有税以及未来加息的可能。

　　在6月上旬，继南京上演开征个人所得税4天流产的故事后，上海财税部门也多次强调要开征售房个人所得税，并组织研讨房产保有税，但据说都因为上海市政府的压力而没有结果。

　　在印看来，这些部门并没有真正体会此次宏观调控的精神，或者说，没有意识到上海楼市所处的环境。“以上信息只能让百姓有更多的政策想像空间，进一步加大观望心理。”他说，归根到底，很多人不了解上海楼市的发展历史和脉络，片面的从这两年的房价上涨得出上海房产是泡沫经济的结论，“而这种结论在形成从上到下的一个政治声音后，出现了目前上海房地产‘冰冻’的局面”。

　　“一定要坚持多用市场的手段，慎用行政手段。”陈伯庚认为，来自上海的声音对中央调控很重要，“毕竟中央是在面对如此复杂的经济调控，双方应该多沟通”。谁应该主导上海地产的发展方向？记者在上海接触的大部分采访对象都认为：“多听听上海的声音没有错。”

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