地产宏观调控之后的上海复杂故事 市场无量空跌

　　房地产业的地方性和国家宏观调控的统一性，在夏天的上海演绎了一场复杂的故事。6月的上海房地产业出现“无量空跌”的迹象，是国家宏观调控起了效果，还是市场理解有误？

　　记者 商思林 吴金勇

　　观望是一种态度

　　6月的上海与往年大不同，天气阴晴不定，暴雨与炽热无规律地变换着。而今年以来，一直引人关注的上海房地产业也在6月1日后，表现出“无量空跌”的迹象。

　　浙江人杨登兆是上海地产圈中不大不小的名人。近两个月他的生意从一个侧面反映了上海地产市场的变化。2003年，杨登兆来到上海，靠代理楼盘挖了第一桶金。2004年，他一口气在浦东的高档居住区联洋和花木开了7家房产代理店。但6月15日记者找到杨登兆时，他已经关闭了第5家店。

　　“没有办法，一家店铺每月花销7万多，而今年整整4、5两个月，没有成交一套房子。我只有关门。”杨对《商务周刊》说。

　　上海联洋社区杨登兆店铺的附近，就是中原、泛城、臣信等“大哥级”的房屋中介机构。杨登兆说：“他们的情况与我差不多，两个月白板。”

　　在房产中介密集的上海普陀区长寿路，几百米以内密密麻麻排列着36家房产中介的门脸，其中近10家挂出转让的牌子。

　　一直关注温州地产投资客的上海道邦投资有限公司董事林荣时告诉《商务周刊》，现在差不多一半的温州投资客被此次调控“套牢”，他们大部分持有5—20套房子。

　　日前，上海荒岛房地产联合机构以上海12个老城区的交易量作为指数，得出的结论是：多年来一向供不应求的二手房供求比例，从2005年4月份变成1∶0.5，最悬殊的虹口区供求比达到1∶0.26，这种供大于求在5月份有进一步拉大的趋势。

　　“现在这种‘无量’的观望状态很可怕。在投资者已经没有了投资空间、刚性需求没有能力接盘的情况下，房价下跌是一个早晚的事情。”申银万国证券研究所房地产行业研究员刘浩感觉上海楼市的现状与1997年的香港楼市有很多类似的地方，一个比较乐观的预期是，楼市在“放量”的时候能够有买家接盘从而平稳度过这个敏感时刻。而事实上，已经有开发商绷不住了。沪上知名开发商大华集团投资开发的浦东新区大华锦绣华城4期自4月14日开盘，截至6月21日下午，两个多月只卖出了一套。大华锦绣华城4期比早一个月开盘的3期，定价已经低了2000元/平方米左右。

　　如果说怎么认识上海地产市场还存在诸多争议的话，那么上海房地产市场成交量大幅萎缩这一事实，进入6月以来已为各方共同承认。中国房地产协会副会长顾云昌给本刊提供的数据显示，上海今年二季度房地产的成交量比一季度下降了80%。

　　“套用股市的一个名词，‘无量空跌’是最揪心的，谁能料到将来是平稳盘整还是放量下跌？”林荣时说。

　　“这一切是上海市出台的一系列房地产政策和国家七部委的《意见》在上海产生的叠加效用。”上海荒岛房地产联合机构研究发展部主任冯伟向《商务周刊》分析到。将观望和无量现象归结为是宏观调控的直接结果，这种说法在上海很流行。

　　然而，顾云昌却不是这样看的。“目前上海房地产市场的反应是客观的。从中央政府掌握的情况来看，从去年下半年到今年一季度，上海市的房地产确实有些问题。特别是房价的上涨速度令人担忧。”顾云昌认为，现在的观望，“一方面是泡沫被挤掉后的一种反应，另一方面是由于市场片面地理解了国家政策导致的”。

　　无论哪种原因，观望的情绪显然正在全国蔓延。

　　6月22日，建设部住宅与房地产业司已将国务院4个督导组的检查情况汇总完毕，并上报国务院。据有关内部人士透露，督导组的检查情况表明，七部委《意见》出台一个月后，全国房地产市场销售降温，各地普遍出现了持币待购的观望态势。

　　据本刊了解，督导组成立于6月初，由国务院七个部委抽调有关人员组成，共分4个组。财政部部长助理王军带队检查河北、北京；国土资源部副部长小苏带队检查山东、湖北；建设部副部长刘志峰带队检查重庆、湖南；国家税务总局领导带队检查安徽、江苏。其主要任务就是检查各地对4月28日国务院出台的“加强房地产市场引导和调控的八条措施”(业内简称“国八条”)和5月13日国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》(业内简称“新八条”)的执行和实施情况。

　　有关部委人士向本刊透露，除了观望市场反应外，督导组检查中还发现，一些地方政府、开发商和消费者从各自的利益出发，对宏观调控的理解和认识很不一致。虽然各地政府都表示高度重视中央的宏观调控政策，但有些地方认为其所在地区房地产市场并没有出现大的问题，因而未提出贯彻落实国家宏观调控的具体措施。督导组在检查中还发现，有些地区汇报的房地产市场运行数据与国家有关部门了解的情况和掌握的数据有相当差距。

　　从这个角度看，观望的情绪不仅是一种态度，还包括对宏观调控政策的不同认识。

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