地产宏观调控后的复杂故事 上海市场无量空跌(2)

　　上海不再“倔强”

　　对于各地为何认识不同，中国房地产协会副会长顾云昌解释说，这次国家调控所采用的行政手段、金融政策、税收政策是同一个原则，这样难免会有一些地方政府不理解，认为中央在搞一刀切。

　　“如何既按照中央统一部署，同时又依照各地实际情况，因地制宜地发展房地产，这是一门艺术，是对各级地方政府的一种考验。”顾说。

　　顾介绍说，中国的房地产市场地域性很强，地区差异很大。近两年上海、杭州房价上涨快，但长春和广州等一些地方却出现了下降的情况。2004年，东部、中部、西部房价上涨也不同，分别为16%、9%、6%，这是认识不一致的市场因素。

　　但顾云昌强调，即使这样，从今年上半年的数据看，全国房地产价格上涨普遍都很快。“可以说全国房地产都有产生泡沫的潜在压力，因此各地要对‘国八条’有一个全面的了解。”他认为，“有泡沫的地方‘打吊针’，没泡沫的地方‘喝板蓝根’，提高免疫力，把隐患消灭在萌芽状态。”

　　根据这个原则来看，上海显然属于要‘打吊针’的行列。但在房价增长过快的早期，上海显然并不这么认为。上海市政府虽然在2004年年初就意识到上海房地产确实存在房价上涨过快、局部结构不合理的现象，但其去年出台的具体措施被认为过于温和。

　　2004年上半年，上海市首先出台了“商品房销售网上登记”和“期房限转”两项政策。其中被认为政府决心打击炒房的“期房限转”出台之前，上海市政府多次打“预防针”，强调上海总体是健康的，随后又给政策的实施预留了过渡期限，并回避政策出台和实施的具体时间。而在4月底政策终于实施时，又在文件中授权政府可根据市场反映决定政策的执行与否。这种“前后打埋伏”的做法被泡沫论者视为其矛盾心理暴露无遗。而从政策本身的力度看，比较1年后出台的限转按揭、第一套房子没还完贷款不许出售等措施，当时的政策力度可谓小巫见大巫。该政策正式实施不到2个月，上海楼市开始了闻名全国的第二次飞涨。

　　“上海市政府有自己的忧虑，毕竟牵扯面太大。”上海市政府参事、上海社科院房地产研究所一位不愿透露姓名的官员对《商务周刊》说。他介绍说，2004年初，时任香港特首董建华的上海之行加重了政府对房地产业调控的举棋不定。董建华当时以香港的教训提醒上海政府，“房价不能跌，不然就一发不可收拾，调控政策不能太严厉。”一些上海地产人士认为，当时董显然说到了上海市政府的心坎上，2004年上海的动作也确实以温和为主，并把房价上涨的最高限确定为12%。

　　然而，2004年下半年，上海出现了一次更大规模的房价飞涨。内环线以内的核心地区楼盘出现了疯狂抢购局面，不少楼盘半年内数次调价，黄浦江沿岸的高档楼盘涨幅超过50%的楼盘比比皆是。年终盘点，上海市官方统计数字表明，2004全年上海楼市价格上涨15.2%。这种疯狂的井喷一直延续到2005年的第一季度。

　　2005年大年初六，春节假期还没有过完，国家建设部刘志峰副部长就率调查组来沪，同行的正是后来发布“新八条”的七部委高级官员。此次调查后，中央政府第一次明确给上海定调：房价上涨过快，结构不合理，要抑制。

　　据一位接近上海市政府核心层面的人士透露，在与中央多次交流后，上海市政府终于赶在全国人大召开前夕，出台《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，也就是业内所称的6号文件。该文件试图以行政、法律、财税、金融等综合手段，抑制投机、打击炒作、规范高端市场。此后，上海市房地资源局以电子邮件告知媒体的方式，宣布禁止转按揭。上海还宣布，今年将拿出两个1000万平方米土地供给，用来定向建造配套商品房和中低档商品房。

　　这是上海第一次系统地进行房价调控。

　　但一位接近上海市政府决策的人士向《商务周刊》指出，尽管上海自己主动进行了调控，但还是保持了谨慎态度。上海的意图是“用针扎泡沫”，而不是后来中央的大力度“挤泡沫”。

　　在随后的落实性政策上，上海出台的最重要政策——“未满1年转让按差额缴5%的营业税”，被认为力度还是过小，无法对炒房者的收益产生影响。

　　“随后中央的政策显然严厉的多，未满2年房产全额的5%再加上3%的契税，对炒房的利润打击很大。”刘浩分析说，配合此次宏观调控的整体基调，这项政策直接阻断了炒房者进入楼市的路。

　　而实际上落实6号文件除了上述财税政策外，上海更多的是从加大配套商品房，调节土地供应入手，直接的行政、法律、金融手段没有充分体现。

　　但中央此时没有给上海更多的时间，1个多月后，“国八条”出台，中央政府也多次派调查组来沪沟通具体的措施。在“6号文件”中，上海规定购房未满1年转让按差额缴纳5%营业税，而此后的“新八条”在此项规定上明显严于“6号文件”。

　　顾云昌认为这并不代表中央和地方在政策上出现了大的分歧。“尽管上海市政府自己采取了一些措施，但有些措施是地方政府无能为力的。如利率问题只能由中央定，因此中央应该采取更有力的措施才行。”他说，“‘新八条’很多措施与上海的做法是一致或相似的，比如营业税的措施就是上海先提出来的，中央充分借鉴了这一举措。”

　　这一说法得到了上海专家的认同。“七部委的很多政策确实直接来源于上海的实践和建议。”曾多次被邀请参加中央调查组研讨会的华东师范大学东方房地产学院陈伯庚教授告诉《商务周刊》。

　　在七部委“新八条”出台之前，5月初，由国家建设部牵头的调查组再次赴沪进行调研，调研内容就是落实“国八条”。上海市相关部门以及几位在当地有影响力的专家参加了此次会议。陈伯庚在会议上提出，要在肯定上海房产基本面的前提下，进行综合调控，以保持房地产的持续健康发展。陈伯庚还提出了具体的5个措施：鉴于上海连续5年销售面积大于竣工面积，可适度扩大供给；通过信贷、税收等各种手段抑制投资性需求；优化住房供给结构，加大普通商品房建设；鉴于上海土地价格近年来每年保持20%的增长速度，要控制土地价格涨幅，制止土地价格上涨过快；引导消费，提倡梯级改善。

　　同时，另一名上海房产研究权威，曾做过两届上海市政府决策顾问专家的上海财经大学印华教授也提出了自己总结的调控四项方针：提高有效供给，疏导过渡需求，降低(企业)生产成本，压缩(政府)利润空间。他建议多从调控市场供求关系入手，不要轻易动用行政手段。

　　一位参与当时调研的业内人士分析，从后来出来的文件看，七部委的确充分听取了上海的意见，但其中关于普通商品房标准和官员问责制属于行政手段，打击力度非常直接，且力度上要超出上海方面的想像。

　　如此严厉政策出台，上海房价增长过快的趋势马上得到遏止。

　　但印华坚持认为，放手让上海市政府自我调节，见效也许没有这么快，但无疑会更稳健。上海房地资源局副局长庞元提供的一个数字也从侧面支持了印华的观点，庞元在接受《中国房地产报》采访时指出：“其实在4月份已经就出现了投资客撤离、房价略降的局面。”

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