年关将至资金回笼乏力 上海房地产开发商甩卖求自救

　　由于预期的金九银十并没有出现，上海的众多房地产开发商不得不降价甩卖自己的楼盘。而商业银行对个人房贷松绑式的自救，被开发商当作了年关将至时夺路狂奔的救命稻草。但在现金流死穴被扪住的情况下，又有多少开发商能够笑到明年呢?

　　不降价根本没人要

　　第四季度，是楼市传统上的黄金销售季节。在过去的五年中，金九银十更是上海房地产旺销的代名词。但是，往年的金九银十今年并没有出现。金地集团总裁张华纲说，上海市场上不降价或不打折的房子，目前几乎无人问津。

　　从市场反应来看，从7月份就率先降价的房子销售情况普遍不错，部分楼盘还在风声鹤唳中创造了新的销售纪录。相反，那些后知后觉现在才开始打折的开发商，更只能通过打折比赛来吸引买房人的眼球。前两个月的新建住宅成交记录显示，剔除配套商品房等政策性被动消费，销售量前十位楼盘占据了市场成交总量的近三成。这些新上市的楼盘，大多是前期捂盘不动而后来坐不住的开发商。除了降价和打折外，一些开发商还前所未有地推出分期首付的揽客举措。

　　虽然还不能说已经形成了多米诺骨牌效应，但大多数楼盘气息奄奄却是上海

房地产市场上的基本事实。据业内人士测算，按照目前这样的销售进度，上海市场上积压的商品房可售面积要约3年才能消化完。中国指数研究院(华东)副院长陈晟认为，在现有价格水准线上，楼市整体成交很难全面恢复。只有部分性价比高的楼盘，才有可能在近期获得好的销售成绩。

　　资金链岌岌可危

　　早在今年年中时，就有不少人士预测

房价在今年年底时会出现较大幅度的下降。而开发商现在比赛般地打折销售房产，表明预言已经是他们现实中的梦魇。众所周知，降价绝对不是开发商自我救赎的途径，因归还贷款、支付工程款等在年关将至时绷紧的资金链，才是不以开发商意志为转移的决定力量。

　　瑞士信贷第一波士顿董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬说，开发商今年最大的致命伤，不是国家的房地产政策，也不是价格的下跌，而是现金流问题。以开发商购买土地的成本和目前的房价水平，他们并不怕降价销售，因为降价只是一个赚多赚少的问题。但房地产开发是高杠杆、高回报的行业，每一次大调整都会有30-50%的发展商出局，而资金链断裂是出局的主要原因。

　　为了解决现金流问题，开发商是各显本领。通过出让所持的浦发银行2000万股法人股，外高桥获得了约7000万元的收益。外高桥的半年报显示，流动资产为24.07亿元，而流动负债则达到了27.75亿元。而且，流动资产中还包括了变现能力较差的16.45亿元存货；在再次向银行质押3860万股后，世贸股份第一大股东上海世贸企业发展有限公司已经将所持世茂股份股权质押了6375.1万股。

　　与这些开发商还能够通过其它途径进行融资的乐观情况相反，很多嗷嗷待哺的开发商已经是病急乱投医了。然而，即使一些小的开发商开出了30%的利率寻求委托贷款，但仍然无人敢借。即使对大开发商贷款用足抵押后，银行往往还会通过综合利率方式给自己规避风险。上海财经大学副校长王洪卫说，这段时间正在决定大多数开发商的命运。

　　银行松绑个人房贷

　　随着建行上海分行提高房贷的贷款比例，拉开了上海个人房贷全面松绑的序幕。对开发商的严厉和松绑个人房贷，银行迥然有别做法背后，自救的成分可能更多些。

　　在住房贷款量下降的同时，大量的

提前还贷，不仅给银行运营造成了一定的压力，而且使得银行整个资金运营计划陷入被动。比如说，一家股份制银行一个月的提前还款额，差不多相当于当月的新增贷款了。在当前银行主要收益仍来自于存贷利差收入的情况下，贷款比例的萎缩极易摊薄银行的盈利。而给个人房贷进行松绑，还可以带来帮助回收开发商贷款的附加效果。

　　但目前的问题在于，银行给个人房贷松绑到底能够从多大层面上刺激起人们买房的欲望，开发商们自己也似乎并不看好。上海统计局最新公布的调查数据显示，上海房地产企业家信心指数三季度已跌至83.3，较一季度的159.8剧跌了76.5点。不仅如此，这一指数已经跌到了1999年的水平。上海市社科院房地产专家顾建发指出，上海本轮房价就是从1999年开始上涨的。

　　作者：记者 陈建军

　　（来源：上海证券报）