上海市房地产演绎新围城 李嘉诚等港商大举进入

　　房地产商“进”“退”之间，其实也勾画了一座城市房产演进的路线图。

　　★《中国经济周刊》记者 唐韵/上海报道

　　国际五大地产顾问之一的第一太平戴维斯2月底发布的最新报告显示，受良好的经济运行、强劲的写字楼需求以及写字楼项目高入住率的刺激，上海2005年写字楼租金上涨了20%。与之形成鲜明对比的是，上海城区住宅项目的房价下跌了约5%，郊区更是下跌了15%至20%。

　　与这一跌一涨相对应，原本集中于上海的新加坡房产商开始分散投资风险，转向全国房地产市场寻求“均衡”；而以李嘉诚、郭炳湘为首的港资房产商却大举入沪，据《中国经济周刊》调查，截至2006年3月，港资在一年之内向上海房地产投入的资金就高达200亿元。

　　这个数字还在不断增加。

　　新加坡房产公司且战且退

　　《中国经济周刊》调查中发现，淡马锡控股的嘉德置地、吉宝置业，以及大华置业、国浩置地、先得坊产业、新加坡政府投资公司……，这些在新加坡名噪一时的房产公司，在十年之内都已经进军中国，而且大多将上海作为投资首选。菊园、江临天下、汇豪天下、复地香堤苑等高品质住宅项目均出自新加坡房产商的手笔。

　　不过，越来越多的现象表明，新加坡房产商们正在努力分散投资。

　　淡马锡控股52%的嘉德置地，过去十年在上海投资超过100亿人民币，占其在中国总投资的70%以上。时过境迁，嘉德置地旗下专门负责中国房地产开发的凯德置地新上任的副总裁廖茸桐，却正在北京忙着招兵买马，“均衡”成为他的战略核心。

　　从2005年1月开始的15个月内，凯德置地在北京投入了80亿元，也就是说，凯德置地去年以来在北京的投资，就接近于十年来在上海的投资。而几乎在相同的时间里，他们向摩根士丹利出售了在上海两个商业地产项目。一进一出，让凯德置地迅速实现从上海到北京的战略转移。

　　“我们将实现以上海为核心的长三角地区、以北京为核心的环渤海地区以及以广州为核心的珠三角地区的均衡发展。”廖茸桐向《中国经济周刊》表示。

　　淡马锡控股的另一家新加坡房产公司吉宝置业的情形和嘉德置地类似。

　　2005年2月，吉宝置业开发的“静安豪景苑3”开盘，111套房源几乎在数天之内就被抢购一空,均价为25171元/平方米。但7个月之后，“静安豪景苑4”开盘时仅售出17套。不得已，吉宝置业推出了“首付30%,余款交房时付清”的促销方法。2006年3月，吉宝置业在北京的旗舰产品—季景·沁园新实楼样板间正式开放，这似乎标志着吉宝置业这家新加坡第三大上市房地产公司的投资策略正在“北漂”。

　　“上海房地产市场价格接下来还会有下降空间。” 国浩置地中国区总裁李慧敏也曾对媒体如是表示。不过在淮海路上的国浩置地上海总部里，记者却难以见到这位著名的前新加坡小姐。

　　“外地的项目很多，老板一直在出差，一个月在上海没几天。” 国浩置地一位工作人员告诉《中国经济周刊》，“未来3-5年内，国浩对中国地产的投资额将翻番，达20亿美元。但不会再集中在上海的住宅项目上。”

　　记者随后又采访了新加坡花莎尼集团旗下的先得坊产业，其中国总经理陈建频也透露，他们正在北京、重庆、西安等地寻找新的投资项目。

　　港资全面反攻

　　与新加坡房产商分散投资的趋势相反，港资房产商们的大举进入似乎在沪市房产中如鱼得水。

　　2005年11月，李嘉诚的和记黄埔力压太古、新鸿基、百联、华润等财团，以46亿的天价成为上海陆家嘴“新地王”，其建筑面积总量约38万平方米，拉开了港资进军上海地产的序幕。对价之后的陆家嘴(上海，600663)一天之内暴涨30%，沪深股市上其他的上海房地产股也呈现整体走强趋势。

　　2006年3月，郭炳湘旗下的新鸿基执行董事黄植荣对外宣布，公司花费2.49亿美元获得的浦东陆家嘴中心区美食城项目开始动工，主要兴建写字楼及酒店。目前该地块的拆迁工作已基本完成，整个项目预计总投资在70-80亿港元。而就在8个月前，新鸿基还以31.85亿元的价格拿下张杨路以南、浦明路以西、滨江公园以东6万多平方米的潍坊新村地区顶级滨江地块，并创下当时上海土地出让的最高价，楼板价达到了2万元／平方米左右。另外，作为后续的开发项目，新鸿基以36亿元拿下的“襄阳路市场”地块，也是一个在上海被万众瞩目的“大手笔”。

　　3月2日，董建华家族旗下的香港上市公司东方海外(国际)有限公司发布公告称，上海市长宁区88街坊32/8丘地块(东华大学长宁路分校地块)项目开发即将正式启动，预计总投资近20亿元。

　　另外，香港上市的招商局集团计划2006年在陆家嘴区域再盖一座招银大厦；金光纸业与香港建设以35亿元联手获得北外滩国际航运中心项目；中信泰富与中船集团签署协议，共同开发陆家嘴中心区域二期共90万平方米的超级项目，几乎将陆家嘴办公楼面积翻番；今年，港股嘉里建设将联合香格里拉等企业在浦东陆家嘴金融区一块面积约5.89万平方米的地块上，开发一个包括酒店、办公楼及商业配套设施等在内的综合项目，总投资约40亿元。

　　据《中国经济周刊》调查，截至2006年3月的一年之内，港商在上海房地产市场的投资总额已经高达200亿元。

　　“港”进“新”退的背后

　　以李嘉诚和郭炳湘为首的港商此番大举涌入沪市，采用的套路与新加坡资本完全不同，他们有意避开了“泡沫中”的高档房产项目，转而投向更具利润空间的商业地产。

　　在上海顶级CBD商圈(南京路—淮海路)内，高级购物中心和甲级写字楼等商业项目高达80%都由港商经营，而香港的六大房地产集团—长实及和黄、新世界中国、恒基中国、新鸿基地产、恒隆集团、嘉里建设，已悉数进入上海，各踞一方。上海的商业地产在港资的推动下炙手可热。

　　仲量联行中国区董事陈立民告诉《中国经济周刊》：“目前是港资开发商赴沪投资的第二波高潮(第一波在1993～1995年)。尽管上海的土地价格上涨迅速，但港资开发商依然有很大的运作空间。2005年，上海高档商业地产在重压下的‘抗跌表现’更增强了海外投资者的信心。”

　　据第一太平戴维斯的研究报告，2005年前三个季度，上海市中心的甲级写字楼租金指数共上涨15%，上升幅度甚至超过写字楼复苏初期租金大幅上扬的阶段。而就上海整体写字楼市场来说，2005年租金已经上涨了20%，这已是上海写字楼租金连续两年保持15%～20%的增长，预计2006年仍将保持此增幅。

　　相反，新加坡投资者所偏好的中高档住宅项目却在我国2005年调控重压下倍受冲击。“上海城区房价下跌约5%，郊区为15%至20%，这些数字来自上海官方的地产交易中心。但一些住宅楼—特别是在高端住宅市场—的价格则跌逾30%”。2月14日，摩根大通(JPMorgan)对英国《金融时报》透露的信息，顿时令新加坡资本市场上的“上海概念”掉价不少。

　　在 3月中旬举行的“2006上海之春房展会”上传出的信息更令高档住宅开发商心寒：由于境外长线投资需求锐减，市中心中高端住宅楼盘的目标客户大幅缩减。2006年，上海新增住宅商品房供应量至少超过3000万平方米，需求的增长却十分有限。

　　而让原本集中于上海的新加坡资本转向全国寻求均衡的理由还有一个，那就是宏观调控之后各地房地产业更加规范透明的运作体制。

　　“上海楼市的特点是透明和公平竞争，因此受到海外投资人的追捧。调控后，其他城市房产市场更透明的操作环境使外资重新燃起了投资热情，这也是新加坡资本积极跟进的主要原因。”我爱我家租赁有限公司上海虹口店经理佘义峰对《中国经济周刊》说。