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163名业主在与开发商签订购房协议后，却迟迟拿不到房产所有权证，在多次催促未果的情况下将开发商告上法庭。日前，北京市第一中级人民法院对海淀区罗庄南里宏嘉丽园的163名业主状告北京华宇宏基房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案，作出终审判决，判令北京华宇宏基房地产开发有限公司支付163名业主逾期办理房屋产权手续之违约金，共计600余万元人民币。
2001年前后，王女士等163名业主与华宇公司签订协议，购买了位于海淀区罗庄南里宏嘉丽园的商品房。合同签订后，业主们经多次催促，开发商却始终未按合同约定，协助业主们取得住房的房产所有权证。业主们事后得知，自己之所以不能及时办理产权手续，是因为华宇公司所建的部分房屋为违法建筑，无法取得规划许可证所致。为保护自己的合法权益，163名业主分别向法院提起诉讼，要求华宇公司立即为其办理所购房屋的房屋产权证，并按合同的约定支付违约金并承担诉讼费。
一审法院依照买卖合同中约定的违约条款，作出了华宇公司向业主支付违约金，履行办理房产证的义务并在逾期不履行的情况下支付赔偿金的判决。
华宇公司不服，提出上诉，要求改判。理由是：开发商无法办理房屋初始登记是由于行政部门的行政行为造成的；业主们对于违约金请求已过诉讼时效；并且，业主们在一审中没有提出逾期赔偿金的请求，法院不能直接判决。
在一中院审理期间，华宇公司提交了4份证据材料作为新证据：1、2005年4月华宇公司（受让方）与北京市国土资源局（出让方）签订的补充协议；2、竣工项目地价款核实函（2005年5月17日）；3、竣工项目地价款核实复函（2005年7月19日）；4、京房权证海其字第0036077号《房屋所有权证》（2005年7月22日）。这些证据是为了证明华宇公司及时将相关手续补办齐全。
王女士等163名业主对华宇公司提交的证据材料1的真实性无异议，但认为该补充协议对本案的定性并无影响。对华宇公司提交的证据材料2、3、4，表示因无原件，对证据材料的真实性无法确定,故不予质证。
一中院认定，因被上诉人对华宇公司提交的证据1的真实性无异议，法院对华宇公司提交的证据1的真实性予以确认，但证据1为本案诉讼期间签订形成，故并不因此而影响一审法院对华宇公司违约事实的认定；华宇公司提交的证据材料2、3、4，因被上诉人表示对此不予质证，且无原件，对其真实性无法确认，故法院对此不予认证，该证据材料不能作为认定本案事实的依据。
一中院经审理认为，王女士等163名业主分别与华宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，故合同合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人已按照合同约定履行了自己的义务。依照合同约定，华宇公司负有在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。因华宇公司在未取得加层建筑审批手续的前提下即擅自开工建设，形成违法建设，致使其不能及时办理房屋初始登记，导致被上诉人无法及时取得所购房屋的权属证明，故华宇公司上诉关于被上诉人长期无法取得房屋权属证明的根本原因不在于华宇公司，而在于相关多个行政主管部门对“加层、绿地”等问题认定不一的理由，缺乏事实根据，法院不予采纳。由于华宇公司未按合同约定履行上述义务，其行为已构成违约，故华宇公司依法应承担继续履行合同并按合同约定向被上诉人支付已付购房款的5％违约金的违约责任。华宇公司上诉关于其在取得补办的规划许可证后即开始办理产权，已不存在不能办理产权的情形的理由虽然成立，但该理由并不能改变其已经违约的事实，亦不能成为免除其违约责任的理由。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第一款、第二款之规定，华宇公司关于诉讼时效的上诉理由不能成立，法院不予采纳。关于华宇公司上诉关于逾期赔偿金的问题，法院认为，被上诉人虽在一审期间未明确提出逾期赔偿金之诉讼请求，但因双方在合同中约定的违约金为固定比例，对华宇公司是否及时履行判决无任何制约，一审法院为有效地督促华宇公司履行判决，判令华宇公司在其逾期不履行判决的情况下，向被上诉人支付逾期赔偿金，逾期赔偿金并非华宇公司必然支付的赔偿金，只要华宇公司按期履行判决，则无须支付逾期赔偿金，故华宇公司上诉关于一审法院判决其承担逾期赔偿金，缺乏事实和法律依据的理由，法院也不予采纳。（编辑：盛秀华）
作者：中国法院网王文波
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