秘诀一：注意位置和人气

　　租赁市场与买卖市场对“位置”好坏的评判标准是不一样的。好卖的项目不一定好租，好租的项目却一定好卖。好租的地方不一定是商业中心，也不一定是买卖市场活跃的地方 。它一般是一个发展较早、社区环境相对成熟的地域。另外，一个有特色的商务中心区，或是知名度高的商务区都可能是租赁市场的“紧俏商品”，比如，东三环沿线的燕莎、国贸，亚运村、中关村地区等。但只有位置是不够的，还要将“交通”、“环境”和“人气”综合起来看，比如，燕莎地区邻近东三环，便于去机场和火车站，又与第二使馆区、第三使馆区相邻，集中了大量的外资企业和外事机构，所以自90年代以来，这里一直是租赁市场最活跃，租赁价格最高的地方，70%的外籍人士在这里租房长住，使此地投资的港客大多受益。

　　秘诀二：环境高雅易出租

　　外销公寓的人多半不喜欢人流太多的大社区。小社区较易营造一个相对封闭又安静的小环境，而绿化、园艺也容易形成一定的风格和特色；由于服务的对象总数相对较小，其物业管理也容易提高办事效率。而从出租的竞争压力方面看，小社区由于供量有限，更易达到较高的出租率。

　　秘诀三：“看人下菜碟”

　　不管项目怎么做广告，你一定要考虑未来的客户会不会来这里找你，愿不愿在这儿住。这一点可从周边已投入使用的项目出租的状况来进行判断。虽然单个项目的社区不能太大，但其外围一定要有几栋档次相当的楼盘已经在出租的，这样才有可能凝聚人气，形成一个相对知名的大环境，从而招来更多的租客。

　　另外，附近知名的外资企业、外国机构或涉外高档商务办公楼，往往是外销公寓“热租”的必要条件。

　　秘诀四：精算收益，看清风险

　　“以房养房”不是个简单的过程，这里面的账要仔细算清楚，除了每月固定要支付的物业管理费之外，还有银行贷款利息，这是笔固定的支出，而其收入却只是相对固定的。既然是投资就会有风险，投资房产的风险就是新房出租会有一个“滞留期”，即从正式入住到出租出去，中间会有一段时间房子是空置的。即使已经出租的房子也可能会中途“断档”，这就需要你有周密的考虑和预留一部分资金，足够度过这样的“风险期”。