去年以来，经济适用房持续热销。不仅在北京，全国各地的经济适用房都受到市场的热烈欢迎，许多地方出现了从未有过的排队购房的现象。与此同时，楼市火爆及房价下降的好消息也不断传来，而这一切，经济适用房功不可没。

　　具有福利与商品两种色彩的经济适用房，从它诞生那天起，争论便一直没有停止。商品房的开发商不满，因为经济适用房的低价带来的市场压力；政府官员不满，因为经济适用房使政府税收减少；老百姓也不满，因为经济适用房价格还是太高……近月，更传来了南京市取消经济适用房的消息，人们不尽要问：经济适用房是否该“寿终正寝”？经济适用房还能火多久？

　　房价终于降了

　　前不久举办的房展会上，又出了几个新的经济适用房项目，如富华家园、百环花园等。通达花园在4月13日国贸房展会上首次亮相，就获得了超额认购的成绩。在4天的展会上，登记认购达1450套、大大超过了604套的物业总数。今日家园老总张宝全说：今年上半年京城楼市的火爆，经济适用房是主力军。

　　低廉的价格，巨人的供应量，经济适用房带来的冲击逐步呈现，房价终于降了。伴随着经济适用房的热销，有关房价下降的消息也不断传来。国房价格指数降了，中房价格指数也降了，有人甚至提出北京房价降了600元／平方米的结论。据统计，北京的商品房价格在连续8年上涨之后，高昂的商品房价格终于低下了头。去年首次出现回落态势。今年，季度房价比去年同期下降了600元／平方米。经济适用房一出现，周边项目价格立刻下降，4000元／平方米的商品房项目开始越来越多。

　　记者从中房指数办公室提供的资料上了解到，北京经济适用房销售中，集团购买仍占主流。今日家园在几个月前与军队某部签订销售603套住宅，再加上以前销售给部队的60套住宅，军队部门购买了今日家园40%的销售总量。据调查，在经济适用房的购买者中，平均59.6%为国有单位，包括国家机关和国有企事业单位，其次为三资企业，占到了23.5%，最后是私企和个人，所占比率为16.9%。与商品房的购房者相比较，经济适用房的购房者中近6%。来自国有单位和国有企事业单位。这些数据似乎表明经济适用房的购买者是中等收入者，这与政府发展经济适用房政策是相符合的。

　　质疑经济适用房

　　随着经济适用房的热销，人们对经济适用房政策的不满也与日俱增。有人认为，经济适用房有损市场公平竞争；有人认为，这是杀贫济富，没有照顾穷人；有人认为，这是市场经济的怪胎；既是福利房，又是商品房……归纳起来，对经济适用房政策的质疑主要有以下十个方面：

　　一、补贴方式不合理：有人认为，对低收入者的补贴应该“补在人头上，而不是补在砖头上。”政府不应通过减免税费建造低价房，而应把这种补贴转化为货币，直接发放到中低收入者的人头上，让他们拿钱去市场买房子。钱是一样的钱，政府不该这么发。

　　二、土地出让方式不合理：经济适用房用地无偿划拨不符合土地制度改革的方向，甚至违反《宪法》规定。

　　三、购买对象没有限定：目前经济适用房购买对象没有限定，一些地方甚至出现开奔驰买经济适用房的现象，没有将优惠真正补给穷人。这类住房甚至成为一些高收入者作为投资的工具。

　　四、购买数量没有限定：有的地方甚至出现了一个人购买数套经济适用房现象。北京的天通苑就传有炒楼者一人购买10几套房的事情。

　　五、住置价格、户型有违政策初衷：北京经济适用房最高限价4200多元平方米与同等位置的商品房相差无几，最高限价毫无意义，全国中小城市经济适用房与商品房价格相差更小。在北京，一些经济适用房建在了市中心，有的甚至提出了“长安街上的经济适用房”的口号，另有许多项目的户型，最小80多平方米，最大150平方米甚至更大，这被一些人称为是“贵族化”，也引起许多中低收入者的不满，也是许多人埋怨其“杀贫济富”的主要原因。

　　六、社会心理：经济适用房成片大规模开发，假若居住者全是中低收入者给人穷人区的感觉，造成居民心理压力，也不利于小区治安、文化、经济的发展，有背于世界城市发展潮流。

　　七、有损市场公平竞争：由于经济适用房在购买对象、位置、户型质量上与周边商品房相差无几，又具有一定价格优势，因此引起许多开发商的强烈不满，认为这是不公平竞争。有些商品房开发商在开发过程中，凭借与政府部门的“关系”，索性将其改为“经济适用房”。

　　八、产权不清晰：土地无偿划拨，又给予税费优惠的经济适用房产权属于商品房，但又非完全产权，其产权如何界定？以后的二级市场流通如何保障？目前的政策是否可行？

　　九、“中低收入”如何界定：据国务院1998年第23号文件规定，经济适用房的销售对象为中低收入家庭。但如何界定中低收入家庭，从理论到实践操作都尚未明确，尤其在目前，工资收入、金融环境等宏观条件不完善的前提下，操作起来难度更大。

　　十、经济适用房不“经济”：目前，商品房成本中土地出让金占5%-20%；建设成本占40%；税费占30%-35%；开发商利润在10-20%左右。据此推算，一般同等地段的经济适用房销售价格应比同等地段的商品房低30%-40%。但事实上，无论北京还是全国其他地方，经济适用房价格远远未降到这个水平，一般最多低20%左右，那么多出的20%哪儿去了？政策内容无从体现。

　　“取消经济适用房”

　　“取消经济适用房”。出于对经济适用房的种种不满和对政策的质疑，有人终于提出了这样的口号。8月15日，南京市宣布取消经济适用房政策，改为为最低收入者提供廉租房。

　　据《南京服务导报》报道，“南京市将逐步取消经济适用房，将其与商品房并轨。”8月15日，南京市房产管理局局长王德君首次向新闻界披露了这个重大政策调整。

　　南京的经济适用房一直处于比较尴尬的状态。尽管国家规定，经济适用房实行土地划拨，免交土地出让金，利润率不得超过3%，但有关税费减免的政策远未到位，另外，基础配套费、教育附加、供电等明文规定减免的都没有做到，致使南京的经济适用房价格居高不下，另一方面，南京有关购买经济适用房的标准太宽松，致使相当一部分开发商明显感到不公平。

　　一位业内人士指出，政府部门为多收税费，开发商为获取更多的利润，“使市场竞争更公平”，配套政策跟不上，致使经济适用房显得很多余，对老百姓实惠也不大，因此才有了：“取消了算了！”

　　取消？谁说的

　　“经济适用房政策不能动摇，这是建立与社会主义多层次住房体系的重要组成部分，在相当长一个时期必须坚持，不能动摇，更不能取消，”8月22日建设部有关部门负责人这样说，这番话是针对南京市15日宣布“将逐步取消经济适用房，将之与商品房并轨”一事讲的。这位负责人强调，个别地方如果为了眼前的税收或屈服于开发商的利益。宣布取消经济适用房建设，是违反国家政策的，也是十分错误的，必须尽快纠正。

　　谈到一些地方的经济适用住房建设并不用经济适用房名称和部分城市经济适用房的购买对象存在着高收入家庭的问题时，这位负责人说，各地推出的面向中低收入家庭的住房都可视作是经济适用房。目前一些地方有在高收入家庭购买经济适用房的现象并不能说明，国家出的经济适用房政策是错误的。

　　经济适用房政策的细化、完善、修改及执行所带来的问题并不能否定经济适用房政策本身。一位业内人士认为，经济适用房政策在世界各国都有，这是国家的一项福利政策。就目前来看，经济适用房的出现确实在一定程度上降低了房价，也使一些中等收入者较早地住上了自己的房子，只不过政策本身还要细化和完善，将经济适用房的房价再往下降，禁止高收入者购卖，限制购买数量，把实惠真正地让给需要帮助的中等收入家庭。

　　正是从这个意义上讲，作为社会福利一部分经济适用房政策绝不取消。建设部官员强调，经济适用房政策将在相当长一个时期内坚持，不能动摇，更不能取消。

　　据记者了解，目前建设部、北京市等中央和地方主管部门正加紧调研，制定完善经济适用房的政策。

　　可以相信，明天的经济适用房会更火爆，经济适用房真正的春天才刚刚开始。(记者郭海峰／文)