纳入社会保障体系乃长生之道

　　本报记者谢红玲不久前，南京宣布该市将逐渐取消经济适用房，一石激起千层浪。人们纷纷对经济适用房的发展提出质疑，一些人干脆将南京的动作视为经济适用房末日到来的信号，个别经济适用房项目暴露出的严重的质量问题更加重了人们的猜疑。经济适用房，这个政府至今仍然大力提倡、打算坚定不移地发展下去的带有社会保障性质的住宅的生命力究竟如何？要持续发展需要做出哪些努力？带着这些问题，记者采访了北京华远集团董事长、对国家住房制度改革颇有研究的任志强先生。

　　缺乏准入准出制度

　　经济适用房缺少恒心

　　"我并不反对经济适用房，"任总一开始就表明了自己的态度，"经济适用房是用政府补贴的方式为中低收入者提供高品质的住房的政策，这是世界各国都普遍使用的。我们现在政策执行得不好，主要在于地方政府没有严格规定准入准出制度。实际上，这个准入准出制度在1995年初下发的经济适用房政策(23号文件)里有要求的。"

　　"我最反对的就是中国现行经济适用房政策没有严格按照文件规定执行，瓦解了中央政府为保护中低收入者所做出的努力。一方面表现是多数地区都是什么人都可以买经济适用房。另一方面是操作方式不对头，具体表现为：(1)住房面积过大、标准过高。在这些方面，管理部门是应该有限制的，香港规定人均不可超过4平方米，我国全国标准户型为70平方米，北京最大的经济适用房户型近190平方米，人均面积大大超过了全国标准。(2)政府定价，把开发商利润限定在3%。项目实际做下来，有的大于3%，有的就赔本了。开发商吃亏，对经济适用房建设就丧失积极性了，会影响工作的正常运行。亏损应该用政府补贴的方式由政府来承担。"

　　任总介绍，香港同类物业的价格策略是与商品房价格保持一致，根据人们的不同收入打不同的折扣。折扣部分不是由开发商承担而是暂由政府补足，住户经济收入提高进行二次置业后会出售经济适用房，这时地价可能已看涨，买房人需把当初享受到的折扣退还给政府。实质上是把地价存起来了，把地借给了买房人。香港是由房屋署直接操作的，3%的利润给建筑商，我们在引进时却把3%的利润给了开发商，与香港是有很大出入的。任总评价，香港的政策是透明的，而在我们的现行政策中，政府最后要收回多少是个未知数。"我认为在准出上是黑箱操作，准入政策也不清晰"。

　　任总认为："从根本上讲，不是政策不好，而是在执行时走了样。照现在的做法，经济适用房的寿命也就3年。北京是1998年开始的，到明年也就差不多了。一方面原因在于开发过大，政府也就补贴不起了(也不排除个别地方政府有"以地生财的念头")；一方面原因可能是市场购买力下降，经济适用房的不完全产权制度(无土地所有权)将让很多人把购买目标转向商品房；还有一种比较正常的原因是人均生活水平提高了，经济适用房失去存在的价值。在南京宣布取消经济适用房之前，上海已经把经济适用房并入商品房体系了，还有一些城市商品房的价格与经济适用房的价格差距不大，一开始就没有进行经济适用房建设。"

　　纳入社会保障体系是生路

　　"我真正反对的是让经济适用房进入商品房市场。我认为，应该把它纳入社会保障体系。作为社会保障的一项内容，经济适用房应该永远存在。"任志强语意坚决。

　　他说，目前我国只是把廉租房纳入了社会保障体系，经济适用房作为廉售房也应在这个体系中存在。政府在经济适用房之中给以的优惠实际是政府解决城镇住房的投入，这种投入若不列入保障体系而进入市场体系则与大众化的社会福利没什么差别，而且减少国家的应有收入对维持对社会保障的再投入并非可持续发展战略。现在全世界的大多数国家，不论是发达国家还是发展中国家都对社会保障体系中的住房供应有严格的限制条件，既保护国家的财力资源，又起到调节社会分配的作用，同时解决了住房的最低保障，并将这种政府优惠的住房明确列入社会保障体系。在社会保障体系中住房应该以售为主，以租为辅，让更多的人成为有恒产者。有恒产者有恒心，如此，社会才会稳定，才能长治久安。