泰禾集团债务逾期超270亿，近20家信托公司踩雷 房企泰禾集团股份有限公司（下称“泰禾集团”）在公开市场违约后，于近日发布了其债务情况。数据显示，截至7月7日，泰禾集团已到期尚未还款金额270.65亿元，年内到期债务将达555.11亿元。 第一财经记者发现，在泰禾集团融资方中，信托公司是其最重要的融资渠道之一。在上述今年到期的555.11亿元债务中，信托公司贷款年内到期金额为258.92亿元，占比46.64%，近20家信托公司深陷其中。 一家信托公司人士对第一财经记者表示，泰禾集团债务问题已被关注相当长时间，对近期公开市场违约并不惊讶。“我们从去年年末就开始压缩对泰禾集团贷款的规模、补充增信措施，但因前些年资金投入较多，当下风险敞口依旧较大。目前，大家寄希望于泰禾集团的引战。”他称。 债务逾期270余亿元 泰禾集团是一家创立于1996年的福建房地产企业，主要从事住宅地产和商业地产开发。2010年9月，泰禾集团借壳上市，登陆深交所。 一位业内人士对第一财经记者称，泰禾集团董事长黄其森之前在建设银行福建省分行工作多年，金融人脉广泛，无论是银行、信托、保险，还是股权投资基金、租赁等渠道，只要是金融机构，他都有门路借到钱。 但经过连年的高杠杆、激进扩张，泰禾集团在去年下半年风险就已暴露。去年年报显示，泰禾集团2019年营业收入为236.21亿元，归属于上市公司股东的净利润为4.66亿元，同比分别下降23.77%、81.74%。2019年末资产负债率为84.95%，现金及现金等价物期末余额为113.78亿元，而短期借款、应付利息和一年内到期的非流动负债期末余额合计为578.24亿元，流动比率、速动比率、利息保障倍数均较去年同期有所下降。 另外，截至去年年末，泰禾集团实际担保余额为812.62亿元，占2019年经审计归属于母公司所有者权益的412.49%。因诉讼纠纷被司法冻结的银行存款为2.39亿元。 今年7月6日，泰禾集团发布公告称，因地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素的影响，公司现有项目的去化率短期内有所下降，销售预期存在波动，同时由于公司自身债务规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题，使得其短期流动性出现困难。泰禾集团经多方努力筹资，仍未能完成17泰禾MTN001本息的按时兑付。 市场更多担心的是此次违约事件将引发连锁反应。中期票据未能按期兑付事项，可能带来泰禾集团及其子公司签署的相关融资合同及相关文件项下的债务交叉违约，如在协议约定的补救期内未消除，可能引发债权人要求提前偿还债务。 7月7日，泰禾集团发布关于对深圳证券交易所《年报问询函》的回复公告显示，截至2019年12月31日，已到期尚未还款的借款本金合计48.62亿元；截至今年6月12日，到期未付借款金额235.58亿元；截至7月7日，已到期尚未还款金额270.65亿元。 以上3个数据统计口径均为泰禾集团根据原借款协议约定的还款日期当日未能完成还款的借款本金合计金额，分别占泰禾集团最近一年经审计归母净资产的24.68%、119.58%、137.38%。 泰禾集团表示，由于受到疫情的负面冲击，今年1月底以来的销售及回款受到较大影响，导致公司的偿债能力下降，债务的到期偿付存在一定流动性风险。泰禾集团2020年一季度数据显示，其经营性现金流入仅32.52亿元，而2019年同期为211.42亿元。 高管的频繁变动，也是泰禾集团业绩大落的原因之一。2017年至今，泰禾集团离任董事、监事、高管十余人，其中三任财务总监均于年初年报披露前离职。另外，泰禾集团2019年年末在职员工的数量同比下降20.59%。 “泰禾集团违约是公司战略与行业现金流规律之间背离造成的，企业扩张冲动，实控人个人激进的风格，均可能加重公司现金流困境。房地产行业具有高杠杆的特点，且受政策调控影响较大，企业在发展过程中若无法准确把握发展节奏，发展战略与行业发展趋势背离，也将对公司造成伤害。”孙彬彬天风证券固定收益首席分析师称。 年内到期债务信托公司占近半 值得注意的是，在泰禾集团今年到期的555.11亿元债务中，信托公司占大头。具体情况如下：银行贷款年内到期金额为68.56亿元，占比12.35%；信托公司贷款年内到期金额为258.92亿元，占比46.64%；资产管理公司年内到期金额为137.66亿元，占比24.80%；其他非银行贷款年内到期金额9.39亿元，占比1.69%；公司债年内到期金额为80.58亿元，占比14.52%。 在泰禾集团的融资图谱里，银行借款部分，江苏银行和中信银行发放了多笔融资，到期日期均在2021年之后；在应收账款融资中，泰禾集团及其子公司共有16笔融资，其中中信银行做了7笔，金额大概在57亿元，期限10~16年不等，中铁信托、华能贵诚信托也均在其列。 不过，信托公司对泰禾集团及其子公司的业务主要集中在股权质押和信托融资中。其中，出现的信托公司有兴业信托、五矿信托、厦门信托、中信信托、中建投信托、西部信托、渤海信托、陆家嘴信托、中融信托、华能贵诚信托、建信信托、中原信托、西藏信托、光大信托、天津信托、爱建信托、大业信托等近20家信托公司。 虽然比不上单家银行动辄几十亿元放款的大手笔，但信托公司放款金额也不小，例如，西部信托对泰禾集团放款金额为17.49亿元，光大信托对泰禾集团一家子公司就放款6亿元。 另一位分析人士称，前些年，当银行对房企授信收紧后，信托是房企最为倚重的融资渠道。而对信托公司来说，房企承担的成本比较高，可以获得较高的利润，双方一拍即合。 记者注意到，2018年11月，泰禾集团与光大信托、招商银行福州分行在福州签署三方战略合作协议。黄其森、光大信托总裁闫桂军、招商银行福州分行行长郭夏森共同出席了签约仪式。光大信托将为泰禾集团提供200亿元的综合授信额度。招商银行称，也将在融资、跨境金融服务以及其他金融服务等方面为泰禾集团提供支持。 另一家给泰禾集团提供融资的信托公司人士则对第一财经记者表示，在泰禾集团的信托融资中，信托的资金量其实没有想象的那么大，有不少是通道项目。 而2019年5月银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果、促进合规建设”工作的通知》，明确对信托公司违规向“四证”不全等不达标房地产公司直接或变相提供融资、发放流动资金贷款的行为进行了严格约束。再加上，今年监管进一步限制了信托公司对于非标债权资产的投资，房地产信托业务躺赢的日子到头了。 第一财经记者还发现，在泰禾集团子公司的租赁融资中，出现了稠州金租的身影。稠州金租为泰禾集团子公司共放了两笔贷款，共计4.24亿元，均在2020年10月到期。此前，稠州金租官方数据显示，截至2019年9月末，稠州金租不良率保持0%，租金回收率100%，资本充足率14.22%。[详情]
泰禾集团：年内到期债务555亿元，尚未有战投签署相关协议 7月7日晚间，泰禾集团（000732.SZ）回复了深圳证券交易所的年报问询函，其中提及2020年内到期的债务为555.11亿元，正在筹集资金偿债。 截至目前，泰禾集团已到期未付借款金额为235.58亿元，尚未支付的罚息有6.4亿元。但公司手持的现金及现金等价物期末余额为113.78亿元，而短期借款、应付利息和一年内到期的非流动负债期末余额合计为578.24亿元，现金完全无法覆盖债务，资产负债率为84.95%，到了2020年第一季度末，其资产负债率上升至85.06%，期末现金及现金等价物余额大幅下滑至41.79亿元，短期有息负债余额增至708.83亿元。 泰禾在提及已经出现的债务违约时表示，截至7月7日，泰禾已到期尚未还款金额为270.65亿元，在前述提及的已到期未付借款金额为235.58亿元中，已有17.76亿元已获得展期和续贷。泰禾称，对于借款，公司在原借款协议约定的还款日期之前，均与银行、信托 等借款机构开始了积极沟通，协商续贷、展期、置换等融资条件，以期达成一致方案，由于借款机构内部审批机制较为繁琐，流程较长，协商过程往往需要两至六个月甚至更长的时间，对于展期、置换等协议尚在沟通探讨过程中的借款金额，公司认为并不构成实质性逾期，因此上述所涉金额情形不属于深交所《股票上市规则》规定的披露情形。 泰禾认为，“实质性逾期时间”即公司与债权人无法就进一步的贷款还款计划或展期事项达成一致，债权人向法院提起诉讼、或向法院申请执行、或宣布公司违约等事项的时间。 值得注意的是，泰禾现在面临的除了前述的债务之外，还有2020年内到期的债务555.11亿元。其中占比最高的是非银行贷款—信托公司，年内到期债务258.92亿元，占比46.64%，非银行贷款—资产管理公司债务年内到期137.66亿元，占比24.8%。 针对2020年的到期债务情况，泰禾表示，正计划从不同渠道多种方式应对到期债务还款资金的归集，努力降低偿债风险。 泰禾表示，公司偿债资金主要来源于公司所开发地产项目的销售回款。目前在资产流动性方面，存货占公司总资产的比例超过65%以上。截至5月底，公司所开发房地产项目总剩余可售货值约3650亿元，其中预计销售回款10亿元以上的22个项目集中分布在深圳、杭州、南京、 苏州、福州等一二线核心城市。 其次，公司偿债资金来源于公司的自持物业项目的变现。公司自持物业项目共计18个，涉及购物中心、LOFT、底商、写字楼、车库车位、地下 商业、室外步行街等多种业态，截至2019年底，公允价值共计约255亿元，建筑面积约89万平米；公司正在运营中的酒店有凯宾斯基、铂尔曼、 洲际酒店，截至2019年底，账面价值共计约29亿元。 按照泰禾的统计，2020年前两季度到期债务合计312.98亿元。截至7月7日，前两季的短期债务已经还款48.1亿元，已完成贷款置换和展期续贷61.8亿元，置换和展期续贷后还款期限均在一年以上，其他除公司债以外的年内剩余到期债务金额，公司正与相关债权人积极沟通置换和展期续贷。 对于高管频繁变动，3任财务总监均于年初年报披露前离职一事，泰禾集团在回复函中表示，公司财务总监离职，主要原因视情况不同，有到控股股东公司继续任职而产生变动、有因员工个人意愿等多种原因，前述离任财务总监在财务处理上不存在与公司管理层、年审会计师有重大分歧的情况。公司内部治理、财务管理及信息披露事务管理等方面的内部控制不存在重大问题。 另外，在引入战投方面的进展，泰禾称，截至目前引入战略投资者尚处于筹划阶段，各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议，能否签署尚存在不确定性，公司不存在其他应披露而未披露的事项。 截至今日收盘，泰禾集团报6.73元/股，跌幅6.66%。 [详情]
原标题：双双否认！建发国贸均否认计划接盘泰禾 来源：中国网地产中国网地产讯 6月4日消息，日前，建发股份在上证e互动平台回复网友提问称，建发股份没有接盘泰禾集团的计划。据悉，此前于5月28日，厦门国贸在上证e互动上回复网友提问称，“厦门国贸发展公司旨在发挥公司房地产开发专业优势，发挥资源协同效应，丰富项目储备方式，进一步扩展项目资金来源，提高资金使用效率，提升公司房地产板块的综合实力和盈利水平。厦门国贸发展公司没有接盘泰禾集团的计划。”5月28日，接近秦禾的人士向《财经》记者透露，创始人黄其森有意出让第一大股东位置，换泰禾平安落地，泰禾正与多家投资方沟通，接盘公司大概率为央企，具体事宜还在洽谈。[详情]
原标题：黄其森准备交权，引进央企接盘泰禾 黄其森多次错过拯救泰禾的机会，把自己陷入困境。这回，在救泰禾还是救自己之间，他选择了前者 文/《财经》记者 王博 编辑/马克 黄其森终于想通，准备快刀落下，斩断长期困扰泰禾集团（000732.SZ）的债务锁链。 5月28日，接近秦禾的人士向《财经》记者透露，创始人黄其森有意出让第一大股东位置，换泰禾平安落地，泰禾正与多家投资方沟通，接盘公司大概率为央企，具体事宜还在洽谈。 据悉，投资方正在深圳和华东等地调研泰禾的项目，投资方案有望在6月公布。 截至5月29日收盘，泰禾股价跌至4.11元/股，流通市值102亿元，较2019年最后一个交易日流通市值减少51亿元。wind数据显示，今年以来，泰禾股价下跌33.17%。 泰禾是闽系房企的代表，始创于1996年，其中国院子系列产品主要面向高净值购房者。2013年泰禾销售规模仅为124.44亿元，仅用了四年时间便在2017年跨越千亿，2018年，泰禾业绩达到最高点1303.4亿元，位列全国房企销量第20名。 但此后这家公司便被高杠杆拖进了债务泥潭。截至2019年6月30日，泰禾净负债率为258.69%，虽然较2018年年末大降了126.15个百分点，但仍处于行业高位。 泰禾存续的4支私募债和2支中期票据将于4个月内集中到期，合计规模高达89.2亿元，但一季报数据表明，这家公司偿债能力越来越弱。 黄其森这位银行出身的创始人，如何错过了每次拯救泰禾的机会，把自己陷入债务围城？ 接盘人锁定央企 黄其森有意出让第一大股东之位，这在秦禾内部已经不是新闻，在救泰禾还是救自己之间，黄其森选择了前者。 但究竟谁能接盘泰禾却一直没有定论。毕竟，现在成为泰禾的第一大股东，意味着要对1900亿元的负债负责。 今年四月，泰禾因资金困局准备引入战投的消息就在业内传开，此后每隔一段时间，就有最新的战投名单公布。 5月中旬市场传言，泰禾集团已经洽谈了包括厦门建发、厦门国贸、中国华融、保利地产、中国金茂等多家意向战略投资者。 《财经》记者近日获悉，潜在战略投资者又有变化。金茂更关注具体项目的价值，对泰禾一二线城市的部分资产有兴趣，但无意也无力成为泰禾的第一大股东。 此前泰禾认为，政府会从税收、稳定就业等方面考量，让福建国有企业接盘。泰禾2019年半年报显示，福建地区贡献了上半年毛利率的23.6%，仅次于北京区域的41.43%。 多年来，福建和北京都是支撑秦禾业绩的基石。 泰禾在福建拥有多个大型城市综合体，如福州五四北泰禾广场、福州东二环泰禾广场、泉州石狮泰禾广场等。泰禾在福建还有多个豪华酒店项目，2018年，为了布局“泰禾+”战略，泰禾还把触角伸向了养老、文旅、教育等领域，并且大多布局在福建。 虽然泰禾已经将资产与福建的区域经济发展深度绑定，但泰禾引入福建地方国企为战投的谈判也并不顺利。5月28日，厦门国贸官方发言否定接盘泰禾。 此时泰禾计划引入的战投名单已基本确定为头部央企，但主营业务不限于地产行业。 如果黄其森引入战投的决定再早一年，是否会像华夏幸福（600340.SH）的创始人王文学一样，能保住第一大股东的位置？ 2018年7月10日，因产业新城模式深陷资金困局的华夏幸福发布公告，引入中国平安（601318.SH）为第二大股东。 截至2019年财报期末，中国平安通过旗下子公司平安人寿、平安资管在华夏幸福合计持股25.16%，为第二大股东，第一大股东仍为董事长王文学，持股比例为35.99%。 中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，险资一般而言都是搭车的，不会亲自操盘来作开发商，它们要的是话语权而不是控股权和操盘权。泰禾此次引入战略投资人是被迫出让控制权自救，接盘的应该不是险资。 华夏幸福控制了大量的可开发用地，符合险资长期、大额和保值避险的投资策略，而且华夏幸福当初也给了平安很好的业绩承诺。泰禾是出现严重的资金问题后才再找人注资，谈判就比较被动，潜在合作方的条件也会比较苛刻。 一位多年从事企业投融资并购的投行高管表示，如果泰禾引入央企，因为央企内部监管较严，所以收购溢价不会太高，甚至不会有溢价。但从企业发展来看，成功引入资金实力雄厚的央企，会利好泰禾未来发展。 2020年一季度末，华夏幸福货币资金464.36亿元，比2019年末增加34.73亿元。平安的入股不仅让华夏幸福的资金安全有了明显改善，也增强了这家公司的融资能力。 落子有悔 如果时光可以倒流，黄其森绝不会把最后的筹码押在2020年。 《财经》记者获悉，2019年年底，黄其森亲自挂帅梳理泰禾的优质项目，计划2020年打一个翻身仗。“黄老板很珍惜自己的房子，北京地区限价、限购、限售，头几年，他可能不太甘心把房子放出来。”一位泰禾员工谈道。 但突如其来的新冠疫情让泰禾没有机会最后一搏。受疫情影响，2020年一季度，房企售楼处全部关闭，老百姓几乎足不出户，商业物业、住宅的销量都跌到冰点。 中指研究院统计数据显示，2020年一季度，百城新建住宅价格累计上涨0.18%，是2015年5月开启上涨行情以来季度涨幅最低值，较去年同期收窄0.37个百分点。而一季度重点城市新房整体成交规模为近十年同期最低。 泰禾2020年一季报显示，其营业总收入为4.80亿元，净利润为-5.39亿元。资产总计2234.25亿元，负债合计1900.46亿元，经营性现金流为-29.31亿元。 一季度的疫情黑天鹅重创的是整个房地产行业，三月末之后，随着复工复产有序进行，疫情逐渐可控，网上售楼展开，开发商的销量都在缓步回升。如果杠杆不高、成本可控，疫情期间的短期滞销不足以让一家20强房企陷入债务危机。 但早在2019年下半年，泰禾的偿债压力就已经很大。 泰禾2019年三季报显示，其速动比率为0.24。中指研究院的数据显示，2019年，百强房速动比率均值为0.54。速动比率代表了企业短期偿债能力，一般在1左右比较合适。 泰禾已公布的未经审计数据显示，公司2019年营收237.48亿元，相较于最高点2018年的309.85亿元，减少近四分之一。 疫情是压倒泰禾的最后一根稻草。 今年二季度，泰禾债务危机暴发。天眼查数据显示，今年以来，由于债务问题黄其森已经收到五份限制消费令。 5月27日，泰禾母公司泰禾投资所持28.56%的泰禾股份被冻结。主要原因是泰禾投资为其他公司（ 非泰禾集团及其子公司）借贷提供了连带责任担保，被担保人违约，泰禾投资担责， 涉及金额为29.31亿元。 泰禾并未透露所担保公司的名称。但多位地产投行高管对《财经》记者表示，一般而言，上市公司只会给有密切业务往来，或者资本关联的机构提供担保，这种连带责任担保很可能给企业带来财务风险。 作为泰禾集团的大股东，泰禾投资的股权被冻结后，一旦股票被司法拍卖，就意味公司控股股东的变更，这对泰禾稳定经营是不利因素。而且，股票被冻结无论对于泰禾投资，还是泰禾集团的市场形象和企业资信都会造成影响。 泰禾2020年初发布的一份质押公告中特别提示了风险：公司控股股东及其一致行动人质押股份数量已超过其所持公司股份数量的80%。 一般情况下，大股东股票质押率超过70%，就说明公司杠杆率过高。这种情况下，黄其森再想从正规金融机构融钱就不容易了。 今年一月至今，泰禾已经收到两次来自深交所的关注涵，涉及债务逾期，以及2019年收入、存货跌价准备金额财务核算等问题。对此，泰禾虽做出了回应，但表示公司年审会计师对2019年度财务状况的审计程序尚未执行完毕，未来将以审计报告为准。 泰禾应该是公布2019年经审计年报最晚的上市房企。 此前，泰禾曾发布公告称，2019年经审计年度报告将延期于2020年6月15日披露，主要原因是新事务所首年上任，疫情影响了事务所在全国各地的现场盘点、观察楼盘等现场工作 。 去年四季度以来，泰禾财务部门人事调动不断。2019年10月，泰禾将年审会计师事务所更换为大华会计师事务所。 有猎头向《财经》记者透露，泰禾年前即以税前千万的年薪招聘融资高管，直接向黄其森汇报，但迄今未找到合适侯选人。 上述投行高管对此并不意外，他认为现在去泰禾太危险了，谁会踩在刀尖上赚钱。 2020年3月21日，泰禾财务总监姜明群请辞，调入泰禾投资，由泰禾投资的王伟华继任，王伟华在泰禾投资主要负责投融资和医疗等业务。 对于这些调动，泰禾回复《财经》记者称，是为了多方面培养高管而安排部分主管轮岗。 泰禾的硬伤 疫情只是泰禾债务危机的催化剂，这家公司真正的沉疴在于管理粗犷、产品单一，以及本该在收敛聚焦时却高投资打造多元化版图。 2018年，随着金融监管趋严，黄其森也意识到融资拿地高举高打的风险，开始增加并购拿地的比重。但泰禾的一些并购项目存在问题，无法正常开发，已经陆续退回十几块土地。 2019年6月29日，泰禾连续发布两个公告，分别退回济南章丘地块70%股权，转让郑州金水区地块100%的股权，这两个地块都并购于2017年，分别属于达盛集团山东置业有限公司和河南润天置业有限公司。 土地并购资产类型很多，有的涉及复杂的历史产权问题，属于城市更新的一种，对团队的专业性要求很高，这比在土拍市场拿个地王困难得多。而且，并购拿地模式利益链勾连更复杂，经常存在投资经理吃回扣现象。 黄其森曾在2019年6月的采访中坦言，泰禾的管理有问题，以前的薪酬体系过于强调高激励，但缺少考核，这导致了“一流人才干成三流业绩”。 2019年，泰禾表示加强对高管的考核，并把新人的最低准入门槛提升至211、958学历，重要岗位则必须是名校出身。黄其森强调：“泰禾未来的人才要多靠内部推荐和培养。” 但黄其森新的人才计划还未见效，高管离职潮就来了。 据《财经》记者不完全统计，2019年至今，泰禾共有9名高管离职，包括1名财务总监，1名公司证券事务代表，四名副总裁。 绿城中国原董事长宋卫平也许更能理解黄其森现在的心情。2017年底，由于资金困境，宋卫平把绿城中国的第一大股东之位让给了国资委直属企业中交集团。 他曾吐槽绿城的管控烂到了不能再容忍的地步。并认为危机来临时，绿城的成本越来越高，杠杆率也越来越高，绿城的“人和”是在高成本的情况下取得。 高成本在房地产市场向上走时没有问题，但一旦市场回调，企业监管趋严，成本管控力度加大，以前的人和就不复存在了。 对泰禾而言，管理粗犷虽然增加了运营成本，但如果黄其森不对市场调控周期过于乐观，泰禾也许还有机会靠卖资产渡过危机。 2018年年报显示，泰禾布局的29个城市以一二线城市为主。一线城市中，北京是泰禾的最重要利润来源，2019年半年报中，北京区域贡献了泰禾集团41.43%的毛利率。 但2017年以后，中央“房住不炒”的重点调控城市就是北京。北京2018年一季度新建商品住宅成交均价为42941元/平方米，两年后，2020年，北京一季度新建商品住宅成交均价为45915元/㎡，同比2019年微涨1.8%。 北京房价长达四年的横盘，让黄其森捂盘待价而沽的计划行不通了，而泰禾高端住宅的定位，让其去化效率受到影响。 2018年底以来，为缓解资金困局，泰禾一路甩卖土地，至今累计回资金超百亿元。但泰禾还债之余，并没有聚焦地产主业，反而在2018年开启了“泰禾+”战略，即进入商场、社交、医疗、文化和教育等领域，进行多元化布局。 泰禾2019年中报显示，房地产仍是其主营收入，占比为95.30%。而泰禾计划布局的多元化业态，无一不是重资金投入，长回报周期的产业，这对冲了泰禾卖地还债的努力。 大并购时代已至 中国过去三十年的房地产发展史，是没有硝烟的金融战役，也是人性的试炼场。银行出身的黄其森，身在其中，虽不善管理，但依靠金融杠杆，仍然能让秦禾跻身地产千亿俱乐部，成为中国房企第二梯队不可忽视的存在。 高杠杆扩张模式是中国房地产市场发展模式的必然结果，除了万科，如今房企前20强的民营房企，都有杠杆率过高的隐忧，泰禾不幸成为第一家爆发危机的企业。 5月26日，华创证券固收团队发布研报，除了泰禾，近期新华联集团、绿城中国、阳光城、福晟集团、京汉股份等房企均宣布了引入战投的计划或意向，从部分公司的表述来看，寻求战略投资者主要是为了化解资金压力。 从房企一季报披露的信息来看，货币资金余额同比负增长的共35家，包括保利地产、万达商业、华夏幸福、泰禾集团、富力地产等千亿级规模的大型房地产企业。此外，83家房企的经营活动现金净流量为负数，超过去年同期的72家，共67家房企经营现金净流量负增长。 面对行业洗牌机遇，央企、国资，以保险公司为代表的财团已经开始进场扫货。 2020年，房地产头部聚集效应不只是大鱼吃小鱼，前20强房企之间也逐渐划分出明晰的界线，那些错判周期，高杠杆拿地，以高利润掩盖粗放管理的房企终将被时代抹去。 而房地产大佬们过去盲目扩张吞下的土地，最终不得不吐出来，而那些错过最佳谈判时机的房企，连赚取土地买卖差价的机会也没有了。[详情]
原标题：黄其森准备交权：引进央企接盘泰禾 投资方案有望6月公布 来源：财经网黄其森终于想通，准备快刀落下，斩断长期困扰泰禾集团(000732.SZ)的债务锁链。5月28日，接近秦禾的人士向《财经》透露，创始人黄其森有意出让第一大股东位置，换泰禾平安落地，泰禾正与多家投资方沟通，接盘公司大概率为央企，具体事宜还在洽谈。据悉，投资方正在深圳和华东等地调研泰禾的项目，投资方案有望在6月公布。截至5月29日收盘，泰禾股价跌至4.11元/股，流通市值102亿元，较2019年最后一个交易日流通市值减少51亿元。wind数据显示，今年以来，泰禾股价下跌33.17%。泰禾是闽系房企的代表，始创于1996年，其中国院子系列产品主要面向高净值购房者。2013年泰禾销售规模仅为124.44亿元，仅用了四年时间便在2017年跨越千亿，2018年，泰禾业绩达到最高点1303.4亿元，位列全国房企销量第20。但此后这家公司便被高杠杆拖进了债务泥潭。截至2019年6月30日，泰禾净负债率为258.69%，虽然较2018年年末大降了126.15个百分点，但仍处于行业高位。泰禾存续的4支私募债和2支中期票据将于4个月内集中到期，合计规模高达89.2亿元，但一季报数据表明，这家公司偿债能力越来越弱。黄其森这位银行出身的创始人，如何错过了每次拯救泰禾的机会，把自己陷入债务围城？接盘人锁定央企黄其森有意出让第一大股东之位，这在秦禾内部已经不是新闻，在救泰禾还是救自己之间，黄其森选择了前者。但究竟谁能接盘泰禾却一直没有定论。毕竟，现在成为泰禾的第一大股东，意味着要对1900亿的负债负责。今年四月，泰禾因资金困局准备引入战投的消息就在业内传开，此后每隔一段时间，就有最新的战投名单公布。5月中旬市场传言，泰禾集团已经洽谈了包括厦门建发、厦门国贸、中国华融、保利地产、中国金茂等多家意向战略投资者。《财经》记者近日获悉，潜在战略投资者又有变化。金茂更关注具体项目的价值，对泰禾一二线城市的部分资产有兴趣，但无意也无力成为泰禾的第一大股东。此前泰禾认为，政府会从税收、稳定就业等方面考量，让福建国有企业接盘。泰禾2019年半年报显示，福建地区贡献了上半年毛利率的23.6%，仅次于北京区域的41.43%。多年来，福建和北京都是支撑秦禾业绩的基石。泰禾在福建拥有多个大型城市综合体，如福州五四北泰禾广场、福州东二环泰禾广场、泉州石狮泰禾广场等。泰禾在福建还有多个豪华酒店项目，2018年，为了布局“泰禾+”战略，泰禾还把触角伸向了养老、文旅、教育等领域，并且大多布局在福建。虽然泰禾已经将资产与福建的区域经济发展深度绑定，但泰禾引入福建地方国企为战投的谈判也并不顺利。5月28日，厦门国贸官方发言否定接盘泰禾。此时泰禾计划引入的战投名单已基本确定为头部央企，但主营业务不限于地产行业。如果黄其森引入战投的决定再早一年，是否会像华夏幸福(600340.SH)的创始人王文学一样，能保住第一大股东的位置？2018年7月10日，因产业新城模式深陷资金困局的华夏幸福发布公告，引入中国平安(601318.SH)为第二大股东。截止2019年财报期末，中国平安通过旗下子公司平安人寿、平安资管在华夏幸福合计持股25.16%，为第二大股东，第一大股东仍为董事长王文学，持股比例为35.99%。中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，险资一般而言都是搭车的，不会亲自操盘来做开发商，它们要的是话语权而不是控股权和操盘权。泰禾此次引入战略投资人是被迫出让控制权自救，接盘的应该不是险资。华夏幸福控制了大量的可开发用地，符合险资长期、大额和保值避险的投资策略，而且华夏幸福当初也给了平安很好的业绩承诺。泰禾是出现严重的资金问题后才再找人注资，谈判就比较被动，潜在合作方的条件也会比较苛刻。一位多年从事企业投融资并购的投行高管表示，如果泰禾引入央企，因为央企内部监管较严，所以收购溢价不会太高，甚至不会有溢价。但从企业发展来看，成功引入资金实力雄厚的央企，会利好泰禾未来发展。2020年第一季度末，华夏幸福货币资金464.36亿元，比2019年末增加34.73亿元。平安的入股不仅让华夏幸福的资金安全有了明显改善，也增强了这家公司的融资能力。落子有悔如果时光可以倒流，黄其森绝不会把最后的筹码押在2020年。《财经》获悉，2019年年底，黄其森亲自挂帅梳理泰禾的优质项目，计划2020年打一个翻身仗。“黄老板很珍惜自己的房子，北京地区限价、限购、限售，头几年，他可能不太甘心把房子放出来。”一位泰禾员工谈道。但突如其来的新冠疫情让泰禾没有机会最后一搏。受疫情影响，2020年第一季度，房企售楼处全部关闭，老百姓几乎足不出户，商业物业、住宅的销量都跌到冰点。中指研究院统计数据显示，2020年一季度，百城新建住宅价格累计上涨0.18%，是2015年5月开启上涨行情以来季度涨幅最低值，较去年同期收窄0.37个百分点。而一季度重点城市新房整体成交规模为近十年同期最低。泰禾2020年一季报显示，其营业总收入为4.80亿元，净利润为-5.39亿元。资产总计2234.25亿元，负债合计1900.46亿元，经营性现金流为-29.31亿元。一季度的疫情黑天鹅重创的是整个房地产行业，三月末之后，随着复工复产有序进行，疫情逐渐可控，网上售楼展开，开发商的销量都在缓步回升。如果杠杆不高、成本可控，疫情期间的短期滞销不足以让一家20强房企陷入债务危机。但早在2019年下半年，泰禾的偿债压力就已经很大。泰禾2019年三季报显示，其速动比率为0.24。中指研究院的数据显示，2019年，百强房速动比率均值为0.54。速动比率代表了企业短期偿债能力，一般在1左右比较合适。泰禾已公布的未经审计数据显示，公司2019年营收237.48亿，相较于最高点2018年的309.85亿，减少近四分之一。疫情是压倒泰禾的最后一根稻草。今年二季度，泰禾债务危机爆发。天眼查数据显示，今年以来，由于债务问题黄其森已经收到五份限制消费令。5月27日，泰禾母公司泰禾投资所持28.56%的泰禾股份被冻结。主要原因是泰禾投资为其他公司( 非泰禾集团及其子公司)借贷提供了连带责任担保，被担保人违约，泰禾投资担责， 涉及金额为29.31亿元。泰禾并未透露所担保公司的名称。但多位地产投行高管对《财经》记者表示，一般而言，上市公司只会给有密切业务往来，或者资本关联的机构提供担保，这种连带责任担保很可能给企业带来财务风险。作为泰禾集团的大股东，泰禾投资的股权被冻结后，一旦股票被司法拍卖，就意味公司控股股东的变更，这对泰禾稳定经营是不利因素。而且，股票被冻结无论对于泰禾投资，还是泰禾集团的市场形象和企业资信都会造成影响。泰禾2020年初发布的一份质押公告中特别提示了风险：公司控股股东及其一致行动人质押股份数量已超过其所持公司股份数量的80%。一般情况下，大股东股票质押率超过70%，就说明公司杠杆率过高。这种情况下，黄其森再想从正规金融机构融钱就不容易了。今年一月至今，泰禾已经收到两次来自深交所的关注函，涉及债务逾期，以及2019年收入、存货跌价准备金额财务核算等问题。对此，泰禾虽做出了回应，但表示公司年审会计师对2019年度财务状况的审计程序尚未执行完毕，未来将以审计报告为准。泰禾应该是公布2019年经审计年报最晚的上市房企。此前，泰禾曾发布公告称，2019年经审计年度报告将延期于2020年6月15日披露，主要原因是新事务所首年上任，疫情影响了事务所在全国各地的现场盘点、观察楼盘等现场工作 。去年四季度以来，泰禾财务部门人事调动不断。2019年10月，泰禾将年审会计师事务所更换为大华会计师事务所。有猎头向《财经》透露，泰禾年前即以税前千万的年薪招聘融资高管，直接向黄其森汇报，但迄今未找到合适候选人。上述投行高管对此并不意外，他认为现在去泰禾太危险了，谁会踩在刀尖上赚钱。2020年3月21日，泰禾财务总监姜明群请辞，调入泰禾投资，由泰禾投资的王伟华继任，王伟华在泰禾投资主要负责投融资和医疗等业务。对于这些调动，泰禾回复《财经》记者称，是为了多方面培养高管而安排部分主管轮岗。泰禾的硬伤疫情只是泰禾债务危机的催化剂，这家公司真正的沉疴在于管理粗犷、产品单一，以及本该在收敛聚焦时却高投资打造多元化版图。2018年，随着金融监管趋严，黄其森也意识到融资拿地高举高打的风险，开始增加并购拿地的比重。但泰禾的一些并购项目存在问题，无法正常开发，已经陆续退回十几块土地。2019年6月29日，泰禾连续发布两个公告，分别退回济南章丘地块70%股权，转让郑州金水区地块100%的股权，这两个地块都并购于2017年，分别属于达盛集团山东置业有限公司和河南润天置业有限公司。土地并购资产类型很多，有的涉及复杂的历史产权问题，属于城市更新的一种，对团队的专业性要求很高，这比在土拍市场拿个地王困难得多。而且，并购拿地模式利益链勾连更复杂，经常存在投资经理吃回扣现象。黄其森曾在2019年6月的采访中坦言，泰禾的管理有问题，以前的薪酬体系过于强调高激励，但缺少考核，这导致了“一流人才干成三流业绩”。2019年，泰禾表示加强对高管的考核，并把新人的最低准入门槛提升至211、958学历，重要岗位则必须是名校出身。黄其森强调：“泰禾未来的人才要多靠内部推荐和培养。”但黄其森新的人才计划还未见效，高管离职潮就来了。据《财经》不完全统计，2019年至今，泰禾共有9名高管离职，包括1名财务总，1名公司证券事务代表，四名副总裁。绿城中国原董事长宋卫平也许更能理解黄其森现在的心情。2017年底，由于资金困境，宋卫平把绿城中国的第一大股东之位让给了国资委直属企业中交集团。他曾吐槽绿城的管控烂到了不能再容忍的地步。并认为危机来临时，绿城的成本越来越高，杠杆率也越来越高，绿城的“人和”是在高成本的情况下取得。高成本在房地产市场向上走时没有问题，但一旦市场回调，企业监管趋严，成本管控力度加大，以前的人和就不复存在了。对泰禾而言，管理粗犷虽然增加了运营成本，但如果黄其森不对市场调控周期过于乐观，泰禾也许还有机会靠卖资产渡过危机。2018年年报显示，泰禾布局的29个城市以一二线城市为主。一线城市中，北京是泰禾的最重要利润来源，2019年半年报中，北京区域贡献了泰禾集团41.43%的毛利率。但2017年以后，中央“房住不炒”的重点调控城市就是北京。北京2018年一季度新建商品住宅成交均价为42941元/平方米，两年后，2020年，北京一季度新建商品住宅成交均价为45915元/㎡，同比2019年微涨1.8%。北京房价长达四年的横盘，让黄其森捂盘待价而沽的计划行不通了，而泰禾高端住宅的定位，让其去化效率受到影响。2018年底以来，为缓解资金困局，泰禾一路甩卖土地，至今累计回资金超百亿元。但泰禾还债之余，并没有聚焦地产主业，反面在2018年开启了“泰禾+”战略，即进入商场、社交、医疗、文化和教育等领域，进行多元化布局。泰禾2019年中报显示，房地产仍是其主营收入，占比为95.30%。而泰禾计划布局的多元化业态，无一不是重资金投入，长回报周期的产业，这对冲了泰禾卖地还债的努力。大并购时代已至中国过去三十年的房地产发展史，是没有硝烟的金融战役，也是人性的试炼场。银行出身的黄其森，身在其中，虽不善管理，但依靠金融杠杆，仍然能让秦禾跻身地产千亿俱乐部，成为中国房企第二梯队不可忽视的存在。高杠杆扩张模式是中国房地产市场发展模式的必然结果，除了万科，如今房企前20强的民营房企，都有杠杆率过高的隐忧，泰禾不幸成为第一家爆发危机的企业。5月26日，华创证券固收团队发布研报，除了泰禾之外，近期新华联集团、绿城中国、阳光城、福晟集团、京汉股份等房企均宣布了引入战投的计划或意向，从部分公司的表述来看，寻求战略投资者主要是为了化解资金压力。从房企一季报披露的信息来看，货币资金余额同比负增长的共35家，包括保利地产、万达商业、华夏幸福、泰禾集团、富力地产等千亿级规模的大型房地产企业。此外，83家房企的经营活动现金净流量为负数，超过去年同期的72家，共67家房企经营现金净流量负增长。面对行业洗牌机遇，央企、国资，以保险公司为代表的财团已经开始进场扫货。2020年，房地产头部聚集效应不只是大鱼吃小鱼，前20强房企之间也逐渐划分出明晰的界线，那些错判周期，高杠杆拿地，以高利润掩盖粗放管理的房企终将被时代抹去。而房地产大佬们过去盲目扩张吞下的土地，最终不得不吐出来，而那些错过最佳谈判时机的房企，连赚取土地买卖差价的机会也没有了。（文章来源：财经网）[详情]
原标题：泰禾引战并非仅限厦门国贸 接盘者或为央企 来源：21世纪经济报道文 | 21世纪经济报道 张敏正在筹划引战的泰禾集团备受关注。今日有消息传出，厦门国贸否认旗下公司接盘泰禾集团。据21世纪经济报道了解，目前与泰禾谈判的潜在战略投资者并非只有厦门国贸一家。与此同时，还有几家综合实力较强的央企，正在与泰禾进行深度磋商。消息人士称，这几家央企均为各自领域内的头部企业，“目前处于尽调阶段。”另据市场人士观察，最近泰禾深圳、华东等数个项目陆续迎来几批神秘访客，“很可能是新股东正在对项目尽调”。对此，记者致电泰禾集团相关人士，对方表示，限于上市公司信披制度，具体引战进展不便透露，一切以公告为准。泰禾是在今年5月13日宣布将引进战投的。根据当日发布的公告，引进战投后，泰禾董事长黄其森可能让出控制权。据悉，今年以来，泰禾已接触了多家潜在合作者。根据记者此前获取的信息，一家综合实力极强的福建地方国企有可能成为泰禾的新股东，这家企业的主营业务包含房地产。市场人士曾经认为，厦门国贸有可能是潜在的买家。5月28日下午，厦门国贸在回复投资者提问时称，旗下的厦门国贸发展公司没有接盘泰禾集团的计划，但厦门国贸集团层面尚未对此做出回应。有行业人士分析认为，由于涉及标的体量较大，泰禾引战的具体谈判中仍然存在诸多变数。但国资入主仍将是大概率事件。根据泰禾集团2020年一季报，公司总负债1911亿元，资产负债率84.88%，货币资金55.53亿元，一年内到期的非流动负债为607.40亿元。[详情]
原标题：兽爷丨由来只有新人笑 来源： 兽楼处 2005年10月，汪孟德被顺驰总裁汪浩从上海总经理的位子调回集团。汪浩跟这位南开大学审计专业毕业的年轻人说，和大摩这件事要成了，你回来做财务总监吧。 当时孙宏斌都和大摩团队庆祝私募成功了。这笔钱计划在11月份打进顺驰账户，解老孙燃眉之急。不料等小汪回到集团后，还没正式上任，私募这件事黄了。 为平抑房价过快上涨，国务院在那年上半年出台了新老国八条，楼市一夜被打入严冬。大摩乘火打劫，提出要签对赌，7.5 亿元收购顺驰20%股权；如果第二年顺驰利润率无法达到某一个水平，大摩在顺驰股权将上升到40%。 现在的老孙在政商的名利场里游刃有余，出手都是大手笔，几百个小目标似乎也是轻轻松松。但在当时，几个亿就是他的命。 人为刀俎我为鱼肉。老孙当时咬了咬牙，答应了这个魔鬼协议。但谁料到大摩中国负责人拿着协议去美国总部上会，被否了。 私募撤走，香港上市遥遥无期，顺驰“七个锅盖十个锅”的游戏终于玩不下去了。最夸张一天，顺驰苏州项目公司的账上只有16块钱。 冥冥中很多事情是很奇怪的。汪孟德回北京是为顺驰私募乃至上市做准备的。结果他回去后做的第一件事，是卖公司。 路劲是汪孟德和孙宏斌一手谈的。2007年1月，路劲以两次注资的形式，获得了顺驰绝大部分股份。卖掉顺驰后，老孙有次跟我念叨： 如果没有调控，顺驰会是什么样？ 顺驰陨落之后的十几年里，这个“如果”句式的话，又在其他地产商嘴里听过很多次。这是一句极其不甘心、同时也很无奈的话。 原来这世界很多事，越光鲜、越光环，也越危险。房地产是个巨型游戏，笼子里关着不停奔走的小鼠。造化弄人，往往也就是一夜之间。 1 过去半年里，泰禾老板黄其森基本上都是在自己开发的豪宅中国院子里度过的。 绿城创始人宋卫平的办公室不在杭州黄龙广场，而在他住的玫瑰园。黄老板的办公室，也不在泰禾总部北京招商局大厦，而在自己开发的中国院子。 黄老板比宋卫平小七岁，比孙宏斌小两岁。1996年从建行福建分行辞职创办泰禾时，他才31岁。2002年，他从福州来到北京，在通州看到旁边的京杭大运河，便拿下了这块地，做起了新中式大宅——中国院子。 这里位于长安街东起点，和紫禁城同在一条中轴线上。四米高墙之内，是青石阶、抱鼓石、蒙古栎。壶中天地，虚实相生，外人难以管窥一二。 在豪宅拼“奢”的年代，泰禾是最奢的房企。他们开发的新中式住宅，引领了一时风气之先。而每个泰禾项目开盘，都会请明星助阵。在北京均价才五六千块钱的时候，中国院子卖到过10万一平米。 但现在，福州湾文旅项目停了一年多，昆山淀山湖项目也已经暂停，北京院子的业主担心项目烂尾，甚至帮泰禾设计了一整套策略，包括怎么抵押项目盖房子，怎么抵押车位。业主们都为泰禾操碎了心。 黄老板自己营造的紫禁城，也成了困住他的笼。 前几天，黄老板手里所持泰禾集团的28.56%股份，被司法冻结了。4月份以来，泰禾集团已有10次成为被执行人，黄老板本人也两次因为公司未能及时偿还借款，被列为执行人。 前年销售额1300亿、去年捐款3个亿名列福布斯中国慈善榜第十五名的黄老板，今年就成被执行人了。 他并非形单影只。过去一年，这个名单星光灿烂。从王思聪、罗永浩、李亚鹏，再到冯鑫、尹明善，过去一年里，众多名人富豪纷纷被执行。 全国法院决胜信息网去年11月初数据显示，全国失信被执行人是1580万人次。我看了下，这个数据在去年4月份还是1350万次。半年时间里，全国增加了230万人次的老赖。 老赖人数的增长速度，超过了经济增长的速度。 现在，我最佩服的人不是马云，不是巴菲特，而是王兴。他在2018年12月说，2019年可能会是过去十年里最差的一年，但却是未来十年里最好的一年。 当时只道是段子。 2 如果说2005年调控的标志事件，是顺驰的倒下；2010年调控的标志事件，是老宋转让绿城；那这次发轫于2017年的调控，标志性事件有两个，一个是王健林的壮士断腕。 另一个，就是泰禾的资金链危机。 和上述几家企业一样，泰禾也在寻求卖身自救。买主的传言也在不断变化，从华融到金茂，再到了厦门的建发和国贸。 我向金茂的朋友求证过此事，金茂朋友很快否认了。金茂说看了下泰禾的债务，就退却了： 大概有1900多亿的债。 黄老板是在5月中旬跟高管开会确认兜售公司这件事。他说在福建有关部门的帮助下，泰禾正在引入战投，对方是一家房地产非主营业务的世界500强国企，自己将让出第一大股东的位置。他还说： 连泰禾这种有情怀的企业都活不下去，中国房地产业真没天理。 昨天，厦门国贸在上证e互动上回复网友提问时，也否认了要接盘泰禾的消息。 厦门国贸其实和泰禾接触过的。 2017年，厦门本土企业第一次冲进了世界500强，而且一次就是两家。一个是厦门建发，排名488位，另一家就是厦门国贸，排名494位。 就像保利和中海争夺地产央企之光多年一样，为争夺谁是厦门之光，建发和国贸这两家国企较劲多年。去年，建发房产销售额达700亿元，如果加上旗下的联发集团，建发房产规模已达千亿。 作为一家主营是贸易的公司，去年国贸营收是2180亿元。这个数字甚至高于融创，是新城控股的2.5倍，但归母净利润只有23亿，是建发上市公司之一建发股份的一半。 核心原因在于，去年国贸最能挣钱的地产业务销售额，只有100亿左右。这个销售额，还不及建发的零头。如果不发生点奇迹，厦门国贸在房地产行业基本不会有什么参与感了。 有关领导推动下，他们似乎迎来了一个追赶建发的机会： 接盘泰禾。 为了减少上市公司规则的干扰，厦门国贸在4月30号干脆和控股股东共同出资设立了厦门国贸发展有限公司。 这个注册资本为人民币40亿元的合资公司，看上去就是为泰禾准备的。这是一个事先张扬的收购，厦门国贸还没开始尽调，传言已经在资本市场上满天飞了。很快，国贸在网上平台否认了接盘泰禾的计划，国贸的一位朋友和我说： 双方的确聊过，但现在没再接触了。 厦门国贸宣布放弃后，泰禾一位高管跟我说，有一家央企比厦门国贸走得更远，到了尽调阶段。 黄老板曾经说过，泰禾是地产界的范冰冰。一举一动，果然地球人都知道了。 黄其森最大的筹码，是泰禾今年号称2000亿的可售货值，及福建有关部门对于泰禾的支持。金融机构们也都支持甚至盼望着泰禾重组。 3 房地产业是周期性行业。但只要地买对了，其实什么都好说。 当年老宋跟我复盘绿城危机时，感叹就是买错了几块高价地，就此踏入了深渊；连万科这种最稳健的开发商，这两年在天津、上海和北京拿错了地，每个项目可能都要亏损二三十亿甚至更高。 我之前说过，一夜暴富秘诀有俩：疯狂借钱，赌对国运。 黄老板就是这个秘诀的践行者。他第一次闯入公众的视野，是2013年。那一年泰禾销售额是168亿元，但却拿了195亿元的地，横扫一线城市土地市场。 在北京，泰禾经过71轮的激烈竞价，打败众多的知名房企，竞得通州台湖镇一块住宅地，楼面价1.9万元每平米，当时台湖房价还不到一万元每平米。第二年两会，有媒体当面问黄老板泰禾是不是风险太高了，黄老板的回答是： 我从银行出来的，银行的关键就在于风险控制。 然后他宣布，泰禾2014年的拿地金额要超过前一年。 2014年那年，很多房企都很难受。黄老板也没有实现他的诺言，只买了150亿元的地。但熬过这轮调控，泰禾又火力全开。2016年它销售额是400亿元，买地花了260亿元。 这几年，不断有人说泰禾的负债率比融创、恒大还要高，但善于“风险控制”的黄老板艺高人胆大，直到2017年迎来了最后的疯狂——“对折”拿地、九成并购。 这一年，他们拿了452亿元的地，但仅参与4次招拍挂，其他29块地，全是通过收购的方式拿到的。 到最后，首席财务官成了泰禾突破极限最大障碍了。前首创置业财务总监罗俊加盟泰禾担任CFO后，上穷碧落下黄泉，把能借到的钱全借来了。从ABS、REITs、信托、私募、美元债、股份质押，所有融资手段泰禾都玩过。 2017年11月，任职一年的罗俊已经帮黄老板借了500亿。他长出一口气，在高管会上说之后公司要注意风险了。但黄老板说，小罗干得不错，再去借点。 没过多久，罗俊就离职了。 到了2018年，事情开始起变化了。很多低价收来的项目，遍地都是雷。他们在南京收购的几块地问题一堆，黄老板自己跑了几趟，也没拿到规划许可证。最后连泰禾南京城市总经理也锒铛入狱了。 南京的问题，在其他城市也普遍存在。 黄老板想到的第一个自救办法，就是启动人力高周转。整个2018年，黄老板在他的中国院子里，每天都在面试高管，也几乎每天在裁人。但即使高管济济一堂，黄老板仍像一个典型的中年男人： 在中国院子一觉醒来，身边没有可以依赖的人，全是要依赖自己的人。 没人能拯救泰禾，除了黄老板自己。2018年年初，黄老板说能卖2000亿。到了年底，泰禾没有公布自己当年的销售额。有人帮他统计了一下，说是1300亿元。 现在，黄老板还骄傲地认为，泰禾的地买对了，自己的眼光没有问题，泰禾的产品也是行业最有竞争力的，只是职业经理人没能执行好而已。2019年年中，他跟我说，如果2018年销售额能过两千亿，泰禾啥问题都没有了。 这世界，总是有太多的“如果”。茨威格说过，别把偶然和命运视为同一。 生命的轨迹是由自己造成的。 总有人能赌对国运，但我更欣赏那些了解自身局限性的人。他们知道该在什么时候停下来。 4 2002年进京，熬过了2008年金融危机，熬过了2013年调控，黄老板一度坚信自己这轮调控也能熬过去。 到了2019年，债务泰山压顶，他终于把几百亿货值的项目摆上了货架。其中11个项目转让给了世茂。 但算起来，这些钱也就40亿元，和泰禾的债务比起来，仍是杯水车薪。 与之相比，王健林和王文学就果断多了。老王直接一把出清，把十几年的心血万达城全甩给了融创，把77个酒店甩给了富力。王文学一咬牙，把将近20%的股权卖给了平安。 黄老板总觉得自己手里的地很好，产品更好。这种骄傲，乃至固执，让很多项目错过了最好的出货时间。资金成本的累积，又让这些项目越来越难算得过账。 这不是一两个项目的问题，更是黄老板愿意做出多大牺牲的问题。 成为被执行人后，固执的黄老板终于开始向命运妥协。前不久，他跟下属说，自己谢绝了一切不必要应酬，这些天就在中国院子呆着。自己也没孙宏斌那么多事，天天就一个人呆在那。 这个时间点出去，很容易传出绯闻，影响公司形象。 这种话，老宋在2012年也跟我说过。2011年年底某段时间，绿城的弦绷至极点。有好几次差点还不上银行的贷款。2012年春节之后，老宋的多数时间都是在玫瑰园度过的，一些话他不得不解释上百遍。 后来我都烦了，不想做祥林嫂，一见到朋友就说，早知道不叫阿毛去了。 其实就是赌错了，买错了几块地。 前几年，我写过一些民营企业的问题。但这两年，很少写民营企业家了。这个群体，真的很不容易——这真是一个丝毫不能犯错误的职业。 即使你像老宋或者老王一样，有情怀，有眼光、有胆识，这几年选择了一个有前景的赛道。但可能做错一个投资决定，说错几句话，或者一个地方官员的心血来潮，一夜之间就得改旗易帜。 很多企业家浮浮沉沉十几年，这两年却不如安心炒个房、收缩投资提前退休、亦或早早把企业卖掉后移民的人。 上个月，89岁的巴菲特说，如果你坚持足够长的时间，会看到市场上的一切。重庆前首富尹明善也坚持到八十岁，暮年还得披甲上阵，眼睁睁看着自己毕生心血万劫不复。 即使这样，还有人叫嚣着让私营经济离场。上个月，有四个号称留美的经济学家写了万字长文，说要想解决现阶段矛盾，必须恢复公有制经济主体地位为核心的所有制结构改革。 当时，好几个民企老板把这篇长文默默转给我。我猜在微信那端，他们又在瑟瑟发抖。 去年年底，融创在青岛东方影都做了一个发布会。这里以前是万达的东方影都，2017年之后，老王把这个项目连同其他十二个文旅城都卖给了融创。发布会后，老孙跟一些影视大佬吃饭，杯筹交错间，有人说了一句： 老王要是知道我们这么开心喝酒，会气死的。 举着杯子的老孙，没有接话。十几年前，他也曾经是“老王”。 由来只有新人笑，谁人听到旧人哭。[详情]
原标题：近千亿借款待还！泰禾一季度亏损5.6亿元，项目停工引发业主维权 来源： 风云地产界 进入千亿行列的泰禾，没能守住自己的业绩，不到两年便跌出千亿队伍。如今债务压顶，由资金引发的工程问题又遭遇业主维权。 撰文/ 廖凯 编辑/ 卢泳志 随着地产行业开启“高周转、高杠杆”发展模式，千亿规模成为众多房企追逐的目标，但快速扩张千亿后，能不能守住自己的基本盘，对于房企是一个考验。 曾经的千亿房企泰禾，2017年底刚到千亿，便喊出了进军2000亿的目标，2019年却已掉出千亿房企队列，令人唏嘘。 近段时间以来，泰禾日子并不好过。风云地产界（微信公号：fydcj888）发现，在泰禾出现一系列债务问题时，也引发了部分项目维权。 01 工程缓慢，引发业主烂尾担忧 近日，一封《上海长兴岛泰禾大城小院购房者写给上海市委、市政府的信》再次将泰禾推向风口浪尖，让本就资金链紧张的泰禾，再次面临业主维权的困扰。 据了解，根据开发商与业主的预售合同，泰禾大城小院项目需要在2020年7月30日前交付，然而项目从2019年9月开始施工进程缓慢，虽未办理停工备案，单业主认为项目2019年至今相当于处于停工状态。 业主在信中表示：由于前期资金监管缺失，建设资金被挪用，导致长兴岛大城小院出现极大的烂尾风险，房屋交付无望，市民业主的利益正在遭受侵害，恐慌情绪已蔓延至全体市民业主，严重地影响了正常工作和生活秩序。 项目进程缓慢，以及泰禾目前的资金链问题，引发了业主的担忧。一位业主在黑猫投诉上对泰禾上海大城小院项目进行了投诉，反应了泰禾延期交房、挪用资金、违规销售等问题。 资金挪用、工程进展缓慢等问题同样也引发了泰禾北京院子业主的担忧。 据了解，泰禾北京院子二期维权业主在《致泰禾北京院子二期业主书》表示，目前项目工程停工已超半年，2019年承诺的封顶，并没有履行。对于项目资金挪用问题也有业主向政府相关部门反映。 关于泰禾北京院子的资金问题，朝阳区房管局在5月13日回复业主留言中表示，朝阳区房管局在2019年3月就对泰禾预售资金问题下发了《责令改正通知书》，但泰禾未按要求改正其违法行为，已于4月11日暂停了该公司的网签资格。 2019年年初泰禾就已出现“资金链断裂”的传闻，如今因为资金问题导致大多工程项目无法按时进行，引发业主集中维权，更是难上加难。 对此，风云地产界（微信公号：fydcj888）致电联系泰禾，电话无人接听。联系公司内部人士，对方表示一切以公告为主。 02 1900亿负债压顶，寻求战投支援 从“传闻”到爆发，泰禾债务问题逐渐显现出来。 5月12日，泰禾因子公司未履行还款义务，再次被列为被执行人。公告显示，泰禾全资子公司、实际控制人黄其森因未能及时偿还一笔约13亿元的融资款和偿还约5亿元的借款而被列为被执行人。 5月26日，晚间泰禾又发出公告，其控股股东泰禾投资7.1亿股被司法冻结占其所持股份的58.32%，占公司总股本28.56%，涉及29.31亿元担保纠纷。 据了解，截止2019年底，泰禾集团的有息负债约为960亿元，其中一年内到期的非流动性负债467亿元。 今年一季度，泰禾负债达到1900.46亿元，其中有息负债达到964.72亿元，一年内到期的非流动性负债增加到607亿元，比2019年底增加约30%。 截至2020年3月31日，泰禾的货币资金为55.53亿元，现金及现金等价物余额为41.79亿元，目前的现金流只能覆盖很少一部分短期债务问题。 不过其负债总额同比下降9.10%，净负债率也在2019年底降至243.76%，大幅下降了140个百分点，财务状况有一定改善。 2019年，泰禾为了加速资金回笼，减少债务暴雷风险，就已通过转让项目股权形式与合作方共同开发，累计减少并表项目21个。 虽然确认投资收益约15.5亿元，但导致房地产销售业务收入相比于2018年度减少约72亿元。这样的收益，对于泰禾目前的债务来讲，只是杯水车薪。 5月13日，泰禾连发5个公告，表示将引入战投，引发行业内轩然大波。公告称，此次交易可能涉及公司控制权变更，战略投资者的主要经营业务中包含房地产业务。 有业内人士表示，目前泰禾已经洽谈了包括厦门建发、厦门国贸、中国华融、保利地产、中国金茂等多家意向战略投资者。 据泰禾内部人士对外透露，引入战投成功与否，预计一个月左右时间会出结果。5月28日，厦门国贸对外回应称，没有接盘泰禾的计划。 03 跌出千亿阵容，一季度亏损5.6亿元 2013年开始全国扩张的泰禾，一路上拿下不少地王。在快速增长下，2017年成功晋升为千亿房企。 2017年底时，刚刚晋升千亿的泰禾喊出了2018年冲击2000亿的目标。2018年底，泰禾完成“22城44院”的布局，最终销售额却仅完成1300亿。 不断扩张下的泰禾总负债也从2012年的一百多亿直线飙升到2112亿元，高债务问题引发业内人士担忧。 泰禾集团董事长黄其森 面对扩张带来的高负债 ，泰禾董事长黄其森曾表示：“泰禾90%以上的项目基本上都做到拿地7-8个月就可以开盘销售。高周转能够有效地规避政策风险和市场风险。我们的策略是不捂盘，以抵抗市场波动带来的风险。” 然而，面对市场环境不佳时，高周转并没有解决泰禾的债务问题，其经营业绩更是不断下滑。 目前泰禾2019年年报暂定为6月份公布，据其2019年主要业绩公告显示，泰禾2019年营收为237亿元，同比下降23%；归母净利润为8.27亿元，同比下降68%。 克而瑞机构统计，泰禾2019年销售额仅有808.7亿元，掉出千亿队列。 屋漏偏逢连夜雨，债务压顶的泰禾2020年又遭遇疫情影响，经营业绩更是大幅度下滑。2020年4月30日，泰禾同时公布了今年一季度的业绩报告。 报告数据显示，泰禾今年一季度营收仅为4.80亿元，相较去年同期减少94%，归母净利润-5.64亿元，同比下降158%，经营活动现金流量净额﹣29.3亿元，同比下降124.55%。 目泰禾手握的核心筹码在于持有的大笔储备货值。据了解，其中在一二线的可售货值有4000多亿元，年内可供销售的货值就有2500亿元。 2020年泰禾能否成功走出困境，或许要在一个月后的战投引入情况明朗才能揭晓！[详情]
来源：21世纪经济报道 5月28日，厦门国贸（股票代码：600755）在“上证e互动”平台回复投资者称，厦门国贸发展公司没有接盘泰禾集团的计划。 厦门国贸表示，厦门国贸发展公司旨在发挥公司房地产开发专业优势，发挥资源协同效应，丰富项目储备方式，进一步扩展项目资金来源，提高资金使用效率，提升公司房地产板块的综合实力和盈利水平。 一位知情人士告诉21世纪经济报道记者，厦门国贸确实和泰禾集团洽谈过，最终没有谈妥，具体原因尚不清楚。 5月18日，本报曾报道，泰禾“引战”有实质性进展：福建国企大概率入主；次日，腾讯新闻《棱镜》报道称，泰禾引战圈定福建国企建发、国贸，重点洽谈控制权。 国贸控股官网显示，厦门国贸控股集团有限公司为厦门市属国有企业集团，公司全资、控股和主要投资企业有厦门国贸集团股份有限公司（上市公司）、厦门信达股份有限公司（上市公司）、厦门国贸资产运营集团有限公司、厦门国贸教育集团有限公司、厦门国贸会展集团有限公司、厦门国贸产业有限公司、中红普林集团有限公司等。公司业务主要涉足供应链、地产、金融、制造业和新兴产业等五大板块。 厦门国贸2019年年报显示，2019年公司实现营业收入2180.47亿元，同比增长5.54%；实现利润总额33.73亿元；归属于上市公司股东的净利润23.09亿元，同比增长5.35%；净资产收益率12.67%，同比增加1.16个百分点。截至2019年末，公司资产总额894.73亿元，归属于上市公司股东的净资产247.73亿元。 （作者：谢水旺 编辑：周鹏峰）[详情]
来源：21世纪经济报道 正在筹划引战的泰禾集团备受关注。 今日有消息传出，厦门国贸否认旗下公司接盘泰禾集团。据21世纪经济报道了解，目前与泰禾谈判的潜在战略投资者并非只有厦门国贸一家。与此同时，还有几家综合实力较强的央企，正在与泰禾进行深度磋商。消息人士称，这几家央企均为各自领域内的头部企业，“目前处于尽调阶段。” 另据市场人士观察，最近泰禾深圳、华东等数个项目陆续迎来几批神秘访客，“很可能是新股东正在对项目尽调”。 对此，记者致电泰禾集团相关人士，对方表示，限于上市公司信披制度，具体引战进展不便透露，一切以公告为准。 泰禾是在今年5月13日宣布将引进战投的。根据当日发布的公告，引进战投后，泰禾董事长黄其森可能让出控制权。 据悉，今年以来，泰禾已接触了多家潜在合作者。根据记者此前获取的信息，一家综合实力极强的福建地方国企有可能成为泰禾的新股东，这家企业的主营业务包含房地产。 市场人士曾经认为，厦门国贸有可能是潜在的买家。 5月28日下午，厦门国贸在回复投资者提问时称，旗下的厦门国贸发展公司没有接盘泰禾集团的计划，但厦门国贸集团层面尚未对此做出回应。 有行业人士分析认为，由于涉及标的体量较大，泰禾引战的具体谈判中仍然存在诸多变数。但国资入主仍将是大概率事件。 根据泰禾集团2020年一季报，公司总负债1911亿元，资产负债率84.88%，货币资金55.53亿元，一年内到期的非流动负债为607.40亿元。 （作者：张敏 编辑：张伟贤）[详情]
原标题：厦门国贸否认接盘泰禾地产，黄其森引入战投身份成谜 来源：AI财经社5月28日，针对近期网传收购泰禾（SZ:000732）股权一事， 厦门国贸 （SH:600755）在上证e互动上回复网友称，“厦门国贸发展公司旨在发挥公司房地产开发专业优势，发挥资源协同效应，丰富项目储备方式，进一步扩展项目资金来源，提高资金使用效率，提升公司房地产板块的综合实力和盈利水平。厦门国贸发展公司没有接盘 泰禾集团 的计划。”早在5月13日，泰禾集团曾连发5则公告，披露了终止保险业务重大资产重组、复牌、引入战略投资者等信息。而后，便有多家媒体报道了泰禾的疑似战投方，并称或将引发控制权变更。据经济观察网此前报道称，泰禾集团已经洽谈了包括厦门建发、厦门国贸、中国华融、 保利地产 、中国金茂等多家意向战略投资者。而现如今，仅有厦门国贸一家否认收购传闻，而关于泰禾股权的真正接盘方之谜，尚待揭晓。2020年4月，泰禾集团公布了2020年一季度业绩报告和2019年主要经营业绩。从披露的数据来看，2019年，泰禾现金流得到一定改善，经营现金流净额186.72亿，同比提升约46亿，有息负债水平由2018年底约1380亿下降至当前约960亿，同比下降约30%。不过，受疫情影响下，泰禾的债务端压力开始加剧。截至2019年底，泰禾集团的有息负债约为960亿元，其中一年内到期的非流动性负债467亿元，同期公司货币现金为134.13亿元。据泰禾集团透露，目前，泰禾投资正与债权人及相关法院协商争取以其他同等价值资产替换被冻结的股票，此次股份冻结未对上市公司生产经营、公司治理等产生重大影响。[详情]
原标题：泰禾投资所持泰禾集团部分股权被冻结 因涉及连带担保责任中新经纬客户端5月27日电 27日，泰禾集团发布公告称，近日收到控股股东泰禾投资集团有限公司(以下简称“泰禾投资”)函告，获悉泰禾投资所持有的公司部分股份被司法冻结。公告称，此次股份被冻结的原因是因泰禾投资就其他公司(非泰禾集团及其子公司)债务事项提供了连带责任保证担保，被担保人与债权人产生了债权债务纠纷，涉及金额为29.31亿元，法院依债权人申请要求泰禾投资履行担保义务从而导致泰禾投资持有的股份被冻结。泰禾集团透露，泰禾投资已经与相关债务人及债权人开展斡旋和沟通工作，敦促相关债务人与债权人沟通协商解决方案，尽快清偿负债，同时泰禾投资正积极与债权人及相关法院协商争取以其他同等价值资产替换被冻结的股票。泰禾集团还称，根据泰禾投资的通知函，最近一年泰禾投资作为主债务人已到期未支付的有息负债金额为2.14亿元，因履行担保义务涉及的已到期未支付有息负债金额为36.37亿元，其中涉及诉讼的金额为29.31亿元。泰禾投资未发行债券，因此不存在主体和债项信用等级下调的情形。泰禾集团表示，根据泰禾投资的通知函，目前泰禾投资正在与相关债权债务人沟通洽谈，各方正在就和解方案进行协商，同时泰禾投资正在积极与债权人及相关法院协商争取以其他同等价值资产替换被冻结的股票，此次泰禾投资被冻结股份不存在被司法处置的风险，此次泰禾投资股份被冻结事项不会导致公司实际控制权及第一大股东发生变更。泰禾集团强调，控股股东及其一致行动人不存在非经营性资金占用、违规担保等侵害上市公司利益的情形。此次公司控股股东股份被冻结事项未对上市公司生产经营、公司治理等产生重大影响。公司控股股东不存在需要履行业绩补偿义务的情形。公司控股股东及其一致行动人所持有的公司部分股份被司法冻结事项尚未对公司的生产经营产生重大影响，目前公司生产经营正常。公司将与控股股东保持密切的沟通和联系，持续关注事项进展，并按规定履行相应的信息披露义务。(中新经纬APP)[详情]
来源：大河财立方 原标题：泰禾集团控股股东7.1亿股被冻结 涉29.31亿元担保纠纷 大河财立方消息 泰禾集团 2020年5月26日晚间发布公告称，控股股东泰禾投资所持超7亿股被司法冻结占其所持股份的58.32%，占公司总股本28.56%。 根据泰禾投资的通知函，对上述股份冻结的原因说明如下： 1．此次股份被冻结的原因是因泰禾投资就其他公司（非泰禾集团及其子公司）债务事项提供了连带责任保证担保，被担保人与债权人产生了债权债务纠纷，涉及金额为29.31亿元，法院依债权人申请要求泰禾投资履行担保义务从而导致泰禾投资持有的股份被冻结。 2．泰禾投资已经与相关债务人及债权人开展斡旋和沟通工作，敦促相关债务人与债权人沟通协商解决方案，尽快清偿负债，同时泰禾投资正积极与债权人及相关法院协商争取以其他同等价值资产替换被冻结的股票。[详情]
线下理财的荒唐往事 新金融洛书 雷漫 韭菜割起来，也不管无产、中产还是大资产者，一律是照单全收的。P2P的坑里，多少投资500元跟着维权的学生。深圳上千万一套买泰禾院子的富豪，和几百万投MBI的大中产，也一样跪着维权。人啊，年轻时要被多割几次，这样老了就被割习惯了。 1 5月9日，成立十几年、待收104亿的线下理财大雷东方银谷（也做线上P2P）终于爆了。 在中国的线下理财大雷里，东方银谷算是比较能挺的了，它成立2007年，实际做理财业务从2014年开始，挺过了2016前后大大集团、中晋集团、快鹿系暴雷潮，自己撑到20年代。 这才是真正的老而不死是为贼嘛。 东方银谷爆雷的消息让雷慢没有丝毫惊讶，在金融圈，有些平台的雷让人觉得惋惜，而东方银谷是那种让人觉得迟早要雷的，是那种少有让人感觉心里一块石头落地了。多年的老便秘终于通了。为什么这么说呢？ 大约2016年春，应一个官方机构要求，雷慢写过一个评估几家理财公司风险的报告，其中就有东方银谷，这四年来其他几家都已经雷了。而我当时的感觉是，天雷滚滚，怎么就没劈到你呢。 过去5年来，这类爆雷的线下理财公司，大多以资产管理公司和P2P平台线下门店的形式存在。比如中晋系、大大集团，以私募管理基金为幌子；东方银谷、善林金融大多以P2P理财为噱头。 京城里做线下理财的，东方银谷和另几家很有名。与线上不一样，线下理财的操作黑箱深不见底，只见一个个人头送进去，一辆辆豪车美女开出来。 金融圈的人大多心知肚明。这些公司迟早要雷，合规是不可能合规的，大多平台要借新还旧才维持得了生活这样子。 400亿规模的中晋系，一直到徐勤出境被抓，也一直兑付正常，倒不是因为它合法合规，而是击鼓催花的游戏还没到资金链断裂的时候。而东方银谷的游戏，从2014年开始做理财业务到2020年，玩了六年之久。 东方银谷死于兑付困难，无非因为新钱进不来、旧账没还清，借新还旧这个游戏玩不下去了。如果中晋不死于炫富，那最终也会死于资金链断裂。和大大集团、东方银谷结局没有差别。 2 线下理财圈里个个都是人才，说话又好听。 比如说得最好听的就是承诺回报率。这话投资人爱听，也愿意信。过去十几年里，投资人和理财公司共同催生了线下理财、P2P网贷的刚性兑付这个怪物。理财公司为了圈钱，承诺回报率和刚性兑付，投资人呢，慢慢养成了非保本保息不投的毛病。 就像渣男要骗姑娘的身子，信誓旦旦说一定给你摘月亮，这也能信？ 这种刚性兑付的投资，成了市场劣币驱逐良币的典型行为，干死了那些理性分析风险、给你打风险预防针的公司。谁不要脸，谁就如鱼得水。 刚兑这件事，也拉近了线下理财公司的趋同性。这时候中晋系、大大集团就变成了销售公司，投资人变成了睁眼瞎。因为理财公司不必再去谈风险、讲风控，投资人也不去看什么专业团队，调查资产质量。 大家唯一要做的就是卖产品，赚人头。 当风控不那么重要时，此时，线下理财唯一的任务就是销售了。这时候竞争的是什么呢，是品牌、营销。品牌越响越得信任。返佣这个法门，就是激活销售，扩大资产的办法。 比如中晋系，只需大力招销售，给15%的销售返佣。在陆家嘴租最豪华的办公楼，再比如大大集团，曾有离职的HR曾这样形容：“公司的做法不叫招聘，叫拉人头、抓壮丁。” 所以，中晋、大大集团、快鹿们的美女销售和豪车，是富裕中产最好的诱惑和品牌。核心地段的豪华办公室，成了老年人的眼中的硬实力。谁许诺的回报率高，谁就是财神。 2015年，上海线下理财公司鑫琦资产请来了张铁林做广告。在海报里，这个曾演过乾隆皇帝的演员用“皇上驾到 一言九鼎”的台词，蒙得无数中老年观众朝拜纳贡一般，投钱不迭。最后，这个雷爆掉时，2258名投资人损失了17.7亿元，人均78.8万元。 张铁林代言鑫琦资产 拉来资金后，投资人面对的是一个巨大的黑箱，因为没人真正知道钱投到哪儿去了，只知道理财公司给你画了一个保本保息的大饼，投完了只管两眼一抹黑。 从2014年开始，金融圈和监管都知道e租宝有问题，可在这个运作黑箱里，什么也看不清。要一直到2015年末，用挖土机掘地6米，才在安徽合肥郊外的地下，挖出1200册、80编织袋的犯罪账本。 单身久了，遇到的人全是卖茶叶的；镰刀利了，看谁都想割韭菜。 3 2016年愚人节刚过3天，35岁的中晋系老板徐勤在浦东国际机场正要逃脱出境时被抓获。像是给中晋系1.2万投资人一个迟到的玩笑。 泡沫的破灭并非没有前兆。一个月前，一个浓妆女子在朋友圈发了条炫富动态。她配了张手捧成堆人民币的图，配文“感谢中晋”，这条动态被好事者截图转发，舆论的蝴蝶在微信圈扇了扇翅膀，一个涉案400亿元，未偿还48亿元的非法集资大泡沫就破了。 中晋系是一个典型的诈骗案例，徐勤用10%-20%的年化利率吸引资金，用12%左右的佣金奖励销售经理。这两样东西让中晋系在2013年到2016年三年间，吸纳资金400亿元。 据说暴发后的徐勤在外滩汤臣一品购置了1000平米豪宅，内有有小桥流水，当夜色温柔，微风拂过，最适合这样的土豪刺猹了。 谁也没想到，诈骗帝国的坍塌，会毁于一个女子晒照。 高返佣是线下理财一个明显的漏洞，一个投资人要判断一家理财公司是不是靠谱，光看它是不是高返佣，就可以判断。 怎么判断？高返佣是一个需要高效益维持的成本。如果一个线下理财公司普遍支出10%以上的返佣，这种成本，要么从资产收益中而来，要么直接是吃的投资人的钱。 那么理财公司的利润又从哪儿来的？金融投资是一个与实业挂钩的行业，就像消费信贷与消费挂钩一样。过去几年，当GDP维持7%左右增长时，多数理财公司宣称15%左右的收益率，已经偏高了。 所以当高返佣作为理财公司的成本之一，已经消耗了理财公司的正常资产管理收益了，再加上15%左右的投资人资金成本和至少10%以上的运营成本，这种高达35%以上成本，至少需要35%以上的投资回报率来覆盖成本。 要知道，在商界，长期稳定20%以上的回报率已是不可多得。 那拿什么来支付投资人的回报、企业的其他运营成本支出呢？如果还是一个像中晋系徐勤那样爱挥霍的老板，恐怕冥币都不够花。 只能出去骗了。 4 2016年6月，北京银监局发现一拨人在以“银谷银行”的名义在街上发传单、拉投资，就发了一纸张风险提示说，从未批准设立“银谷银行”， 也从未向任何单位和个人颁发过含有“银谷银行”字样的金融许可证。 这作妖的就是东方银谷。北京银保监局提示风险后，东方银谷回应说，工商总局已经核准了“银谷银行股份有限公司”的名字，银谷银行正在筹建。然而一晃4年过去了，直到4月29日，北京警方一锅端掉了东方银谷，抓了100多人后，银谷银行也没建起来。 这种骚操作，往往在资金链要断裂的时候最常见。2015年下半年大大集团玩不下的时候，就要求员工每个月必须完成1万元销售额，后来加到5万元，后又加到10万元。大大集团眼看这种操作还挺有效，就疯狂招人，很多员工自己完不成任务，就将每月的工资充了任务，投了进去。 这种把员工培养成韭菜，韭菜培养成员工的骚操作，韭菜大概是头一回见，比东方银谷的借银行之名，不知道要高明到哪里去了。 被逼急了，线下理财公司是什么事是都干得出的，因为在这个市场里，借新还旧遵循的逻辑是，新钱要比旧钱来的更快，否则游戏就玩不下去。 这种难以为继的局面，是很多因素造成的。 比如，以线下理财公司的团队实力、风控能力，远远达不到刚性兑付的要求，而且，按照银行刚性兑付的逻辑，需要配套资本金、风险备付金、风险拨备等制度，才足够做到刚性兑付。 恰恰没有这些，却要赶鸭子上架。 这也是线下理财公司存在的一个明显的陷阱，当大家都在做刚性兑付时，意味着投资人投哪家都差不多，理财公司自己也明白这点，只要不崩盘，你怎么做风控，韭菜们都不在乎。 这样的市场，要么不违约，一违约，就是关门跑路了。 其实，金融市场短期非理性，长期大概率要回归理性。就像P2P和股权众筹，早期热捧、各种鼓吹，快速扩张，在经过长达10余年的发展，商业模式弊端显现，崩塌不断，清退成了最好的结局。 线下理财公司也是一样。 5 中国线下理财和线上投资的暴雷潮，以2015年为一个明显的起点。 之前的几十年里，中国有以五年为一周期的打击非法金融活动的惯例。但要说给这种惯例点火的，还是2013年之后崛起的线上理财P2P和随之而来的2014年暴雷潮开始。于是，2015年4月，处置非法集资部际联席会议开始了整顿风险的行动。 看看2015年后崩盘的那些线下理财公司，处处都是暴利、美色、欺骗。哪一个不是收割中产，吸血财富的猪蹄子。 也许雷太多大家麻木了，东方银谷这样的庞然大物倒下时，市场竟没点水花。 案发时，东方银谷待收超过104.5亿元，祸害9.37万人。虽然比2015年祸害了90万人的e租宝的380亿待收要少，但比起大大集团（待收64.6亿元）、中晋系（待收48亿元）、善林金融（待收213亿元），算是大妖孽了。 东方银谷这个雷有多大呢。 举几个例子，2018年，像浙江这样的发达地区，还有6个县整年GDP少于100亿元，而一般县域人口在几十万或百万之上。这就意味着，一个县上百万的老百姓一年的付出，还不够一个线下理财公司祸害的。 简直中产收割机、富裕家庭粉碎机、晚年梦碎打蛋器。 中国的骗局，割起韭菜来，是不论资产和阶层的，应了那句流传很广的段子，爷爷喜欢权健火疗、奶奶穿足力健、爸爸炒币、妈妈买P2P理财、自己听罗辑思维、老婆看咪蒙。 跪地维权 韭菜割起来，也不管无产、中产还是大资产者，一律是照单全收的。P2P的坑里，多少投资500元跟着维权的学生！深圳上千万一套买泰禾院子的富豪，和几百万投MBI的大中产，也一样跪着维权。 人啊，年轻时要被多割几次，这样老了就被割习惯了。[详情]
原标题：深交所函发泰禾集团：查询泰禾人寿重组等事项 来源：21世纪经济报道5月12日，深交所对泰禾集团下发关注函。因筹划发行股份购买控股股东泰禾投资持有的永兴达100%股权事项，泰禾集团公司申请自 4 月 28 日开市起股票停牌。永兴达旗下拥有泰禾人寿保险有限公司(香港)100%股权和泰禾人寿保险(澳门)有限公司 99.85%股权(以下统称“泰禾人寿”)。5月8日，泰禾集团披露相关进展公告称，公司与相关各方正在积极推进本次交易的各项工作。而前述重组标的泰禾人寿于 5月1日在其官网发布企业声明称“已向母公司作出查询，母公司已停止研究是次资产重组的可行性，并决定中止重组所涉及的收购方案”。此外，泰禾集团 5月12日披露的《关于被担保人未履行还款义务及公司被列为被执行人的公告》显示，泰禾集团因子公司未履行还款义务再次被列为被执行人。截至目前，泰禾集团被列为被执行人的执行标的累计金额为18.97亿元。 深交所对此表示高度关注，请泰禾集团及相关方就如下事项作出核实说明：例如，说明泰禾人寿关于重组事项中止的声明与泰禾集团5月8日披露的重组事项进展情况是否相互矛盾及具体原因，重组交易对方泰禾投资是否曾决定或已决定中止本次重组事项，是否及时告知泰禾人寿， 重组标的相关声明可能对公司推进本次重组的影响，并做好充分风险提示。列表说明截至目前泰禾集团已出现实质性逾期的债务明细以及因被担保人发生逾期导致公司需履行担保义务的债务明细情况，泰禾集团拟采取的应对措施，是否存在可能导致公司主要银行账号被冻结等《股票上市规则》规定的被实施其他风险警示的情形，可能对公司推进本次重组的影响。此前不久，海航投资公告称，拟支付现金收购海航资本持有的华安财险7.74%的股权。随后，深交所对海航投资下发问询函，要求海航投资就9.12亿违规担保相关事项、此前放弃对华安财险股权优先认购原因、此次股权认购意图、目前货币资金使用情况等问题进行说明。(原标题：深交所函发泰禾集团： 查询泰禾人寿重组等事项)[详情]
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