房地产为什么没有一鲸落万物生

来源：未来可栖

房子，茅子，股子。

作者|房涛

图片来源|AI

那是2015年春天，阳光很好，但气温还有点低，略冷，我动了一点换房的心思，就约了中介，去看一套小房子，70平米出头，在望京以“慧谷”开头的一个小区。

回想起来，那时候北京的房地产也不是很火，前一年（2014年）中国楼市刚刚创造了最大跌幅，万科的带头人郁亮喊出“房地产下半场”的口号，并开始踩刹车，还有一些企业隐隐显出暴雷的担忧。

对于我来说，这样的买房时机是合适的，可以大胆搞价，卖家要单价4万5，我给砍到了4万2，到了心理价位，但还在犹豫，最后又拉了一位长辈来参谋。

长辈看完房子说，这房子不好，南北不通透，夏天会很热。

夏季还没有到，但我觉得他说得有道理，就放弃了。随之一起放弃的，还有换房计划。

因为很快到了2015年6月，《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》发布，房价开始疯涨。

《意见》提出，2015—2017年，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套。

平均每年600万套。这就是著名的棚改计划，推动了楼市的新一轮上涨。

如果你对“600万套”没有概念，可以对比一下，上一个棚改高峰期是2013—2014年，每年约400万套。2015年开始的棚改计划，比之前新增了50%的体量。

为了加速推进棚改，央行创造了一个释放楼市流动性的新模式，也就是PSL，政策性银行把自己的高等级债券、优质信贷资产抵押给央行，央行直接给这些银行贷款，贷款资金用到棚改。

2015年棚改货币化安置投入的资金在7万亿左右，其中来自PSL的资金比例达到了57%左右。

也是这一轮定向的资金放水，推动了2015—2017年的楼市大涨价。

同时，也间接改变了地产行业的企业座次，万科因为在前一年唱衰，并减少拿地、开发量，形成了踏空，之后就让出了行业“老大哥”的位置，替代它的就是把“三高模式”运用到极致的恒大、碧桂园。

胡润百富榜是反映中国经济中各行业风光交替的一面镜子，2015—2017年间，连续三年的胡润百富榜首富都来自地产。其中，2017年的首富就是恒大许家印。

棚改让这些高杠杆企业走向顶峰，但随着2017年的一轮棚改结束，属于房地产的时代又悄然调头向下，进入了另一个阶段的叙事。

但在此之前，和恒大们一起暴富的还有提前手持房产的人。

我看房的那家房主，是2008年前后买的房子，当时买了两套，一套大的，一套小的，两套相邻，他家给打通了住。我看的就是那套小的，70多平，大的140平左右。

他买的时候，两套房子合计总价约110万，卖的时候，已经涨到了1000零几十万。

后来，这个小区的房价又涨到了9万多，翻了一倍不止。我没有买那套小房子，错过了暴富的机会，但接手的人拿到了这个红利。

这是我距离发财最近的一次，也是距离通过非工作收入参与社会财富再分配最近的一次。

买房投资收益远超工资收入，让“买房”成为民间很重要的一条“致富经”，覆盖范围之广，影响之大，超过了其它任何一个行业。

在这个过程中，随着房价的不断上涨，很多人也开始被迫“掏空六个钱包”，被迫学会了“加杠杆”。

如果你接触楼市够早，应该听过这个广为流传的故事：一个中国老太太，辛辛苦苦一辈子，快到60岁终于攒钱全款买了一套房，没想到没住几年新房就去世了；另一个老太太是美国的，年轻时候就贷款买了房，快60岁时终于还清了房贷，又过了几年去世的时候，轻轻松松、清清白白进了天堂。

这个有很重《意林》味儿的故事，在中国的房地产界和银行界流传，暗示人们：负债买房有大大的好处。

房地产行业快速增长，高利率房贷让很多人付出了接近实际房价两倍的成本，但房价上涨更快，幅度更大，产生了巨大的“负债收益”，因此，钱不断通过借贷流进了房地产。

同时伴随的，还有居民杠杆率的不断升高。2006年一季度，我国居民杠杆率仅为11.5%，到了2010年底这一数据爬升至27.3%，之后在2019年已经升至60%以上。

因为买房致富的巨大示范效应，一些个人信用贷、经营贷、企业贷款也违规流入了房地产，去赚取加杠杆带来的巨额财富。

这就是房地产吸血论，导致经济“脱实向虚”的过程。房地产虽然对经济有支柱作用，也是“鞭打”打工人不躺平的动力，但房地产投资的高收益确确实实产生了一定的负向作用。

因此，很多人开始痛恨房地产。

这种痛恨，以段子的形式广为流传。比如，辛辛苦苦创业，结果没有朋友买了一套房的收益高；上市公司陷入危机，卖了几套早年屯的房产就由亏转盈。

甚至：买房包养了一个情妇，分手的时候把房子卖了，结果卖房赚到的钱比包养费还多。

还有：小微企业去银行贷款，放贷员听说企业真的是想上新项目，就会皱着眉头仔细审查风险，如果听说企业老板是套钱去买房，就会笑着痛快盖章通过。

玩笑背后，也是一种对高房价导致畸形现象的讽刺，当房地产显出衰颓的苗头，立马就有一批人呼吁让房地产“一鲸落，万物生”。

大有“死了房地产，活了全中国”的超级解题想象。

房地产确实有泡沫问题，随着房价节节攀升，最后脱离了收入水平，也导致了年轻一代主动降低结婚率、生育率，开始不“接盘”，不愿意提前加杠杆透支未来收入，楼市失去了最大的一个动力源——需求。

从2019年以后，房地产行业的销售额增长，主要是靠价格推动的，销售面积拉升市场体量的作用微乎其微，已经说明按既有市场情况，需求已经到顶了。

还有另一个现象可以佐证，2020年之后，仔细观察很多城市的楼市，你就会发现，“刚需”快速消失了，年轻一代不愿意，或者没有能力入局了。

需求的减少是市场停滞的根本原因，而银行等金融机构收紧货币源头，对房地产进行截流，让市场的缩量变成了一次坍塌。

由此开始，房地产开始了鲸落过程。

众人期盼的“一鲸落，万物生”似乎就要开始了。

但房地产的背后逻辑，并没有那么简单，它不仅仅是房地产关联着多少个行业的问题，而是一个普通大众的资产风险和参与社会红利分配路径问题。

失去房地产，社会失去的不仅仅是一个市场，更是一个有效解决普通大众参与社会发展的财富红利分配方式。

因此，对于普通人，看不到工资外的额外收入可能性，手中的钱就只会重新回到银行，躺在银行账户上。

当多数人的选择一致，钱从银行流不出去，滚动速度下降，增发货币也没有用的时候，就会形成通缩风险。

社会发展的本质，第一要素是技术的进步带来的生产力提升，即“科技是第一生产力”；第二要素是分配方式的改进。

上一阶段，房地产大爆发的背后，有人口增长和城镇化率提升的因素，也有我们缺少有效的二次、三次分配路径，导致所有民间收入增长最终都汇向了房地产这个几乎是唯一可套现红利的因素。

中国是一个追求效率的社会，也是一个追求结果的社会，所有人被席卷进了“赚钱大军”，但“效率”是初次分配的主要依据，而需要追求“公平”的再分配、第三次分配，大多数人很难直观地感受到。

房地产的火热，客观上成为了中国工业化发展的结果，成为普通大众身边的有最大确定性回报的被动型收入。

从这个角度来看，“打掉”房地产，绝对不会产生“一鲸落，万物生”的效应。

“一鲸落，万物生”的本质，是切割开鲸占领的资源，在生态体系中进行一次再分配，因此，没有有效的再分配体系，就不会产生新的“万物生”。

房地产快速衰落会产生这样的结果吗？

答案可能不是很多人想看到的，但确实“不会”。

第一，房地产积蓄到泡沫的过程，不仅仅是财富增长的过程，同时也伴随着巨量债务的积累，这些债务在房地产“鲸落”的时候，会变成巨大的风险，从而引发千万个家庭的“雪崩”。

为了追求更安全的着陆，这千万个家庭会降低消费，“清洗”自己的债务。

房地产企业也一样。这个结果只会导致钱加速回流到银行，而不是转流到别的行业。没有资金的滋润，别的行业“万物生”就不太可能。

严控房地产的初衷，也是防止过多资金进入楼市，在楼市空转，导致其它行业“失血”，但最终的结果却是全民收缩债务，资金从银行流不出去，全社会的资金流动性出现问题。

据说，北京新的居民杠杠率已经掉到30%以下了。

第二，时机不对。对楼市的调控既要截流，也要有别的行业能够承接这股洪流的溢出水量，但开始严格限制房地产的时候，还没有看到一个对等的可以培育的行业出现。

最有可能的是新能源汽车，但房地产是全盘20万亿的体量，新能源汽车一年的产值不到3万亿，相差太大。

而且汽车产业和房地产有一个巨大的区别：一个属于消费领域，一个属于金融、投资领域，也就是说，即使社会资本涌进新能源汽车行业，普通大众也很难找到一个路径去参与行业发展的红利分配，而是要继续花钱消费。而房产具有资产属性，普通大众是能实实在在分到上涨红利的。

所以，资产从房地产转出，转入到别的行业，缺少了一个全民参与的路径。过热的资金确实是不再进入到楼市了，然后呢？

没有然后，对于多数人来说，没有增量，反而是封死了一条投资路径，钱只能再回到银行，在金融系统内转不起来。

房地产之所以过热，本质上是因为很多人看到了从中获利的可能，这样的行业，目前还没有第二个。

按说，还应该有一条路径让全民参与到某个行业发展的红利中去，这条路是股市和基金，也是目前唯一一个可以让全社会资金流动起来，并有可能实现分红的领域。但目前的股市情况就不多说了，“技术性”太强了，普通大众能赚到钱太难了，反人性。

所以，房地产“一鲸落，万物生”，不太可能，只有堵没有疏，大家只会陷入到债务泥潭中。

不仅仅中国是这样，资本市场更为完善的美国和日本，房地产衰颓之后，也没有能引发别的行业的“万物生”，留下的也是民间遍地的杠杆，在历史进程中慢慢去解决。

所以，希望是好的，但在“打土豪”之前，需要先计划好怎么“分田地”，把社会资源再分配的路径打通。

近代历史上，有几次影响了社会进程的大分配调整。

比如，取消农业税。农业税取消，直观的好处是降低了农民负担，但更大的影响是把农民从土地上解绑，不再为了交农业税和提留而必须长时间住在村里，农村劳动力就变成了流动的劳动力，通过外出打工的方式参与社会财富分配，享受到了新千年之后中国快速工业化带来的社会红利。

如果如果农民还按户口本交税，就没法参与这次工业化带来的财富增长机会，所以表面上，粮食并没有怎么涨价，农村却不是以前的农村了。尽管农民没有在城市中获得城镇化带来的另一波红利中公平的机会，但是多多少少拿到了一些实惠。

放到更大范围内说，战争也是一次财富、资源的再分配。比如二战之后，英法殖民地体系解题，新的国与国之间的规则出现，新的贸易体系出现，新的国际分工出现，才为六十年代开始的全球化、工业大潮奠定了基础。

最后再多说一句，目前的情况什么时候会开始根本性转变？记住一个点，从债务大转移开始。

债务也是社会资源，只不过目前的情况下是负资源，民间和房企的债务没有完成大转移，回到安全边界，房地产都不算安全着陆。

这些债务转移给谁？当下的趋势，只能是政府和政府的企业代理人。

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