2024年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告【第126期】|北京市_新浪财经

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年末销售“翘尾”，门槛值降幅收窄

12月，年末销售“冲刺季”到来，企业业绩出现“翘尾”。从门槛值的数据来看，各梯队房企的门槛值降幅有所收窄。1-12月，TOP10房企门槛值为1054.4亿元，同比-31%，降幅较1-11月缩小4个百分点，TOP30/50房企门槛值分别为337.6/169.1亿元，同比降幅分别为32%/34%，分别较1-11月缩小3.6和缩小3.2个百分点，TOP100房企门槛值为59.5亿元。

图表：2017.11-2024.12各梯队房企门槛值走势（亿元）

资料来源：亿翰智库

新房价格上涨城市增多，热门城市二手房销量持续回暖

我们本着“全国楼市看一线，一线城市看上海”“新房看价，二手房看量”“不看同比，看环比”的原则判断楼市是否回暖。整体来看，在政策“组合拳”的作用下，房地产市场在量与价上，均显现了一些恢复的信号。

一是房价环比上涨的城市增多。

11月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有17个，较10月增加10个。其中，一线城市环比由10月的下降转为持平，二线和三线城市环比降幅较10月分别收窄0.4和0.2个百分点。

从二手住宅销售价格来看，环比上涨的城市有10个，较10月增加2个。其中，一线城市环比上涨0.4%，二线和三线城市环比降幅分别比上月收窄0.2和0.1个百分点。

近期，以“四代宅”为代表的优质新房产品所占市场份额有所增长，这些优质产品的推出，对各地新房价格指数的筑底有着向好的带动作用。

二是热点城市销售持续回暖。在中国国际经济交流中心举行的2024—2025中国经济年会上，住建部副部长董建国表示，10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长。

根据亿翰智库的观察，随着稳楼市的信号接连释放，如上海、深圳、北京、成都等热点城市二手房市场持续走高。

上海二手房成交量于12月29日达到27960套，超过了11月的27050套，其中在12月最后的一个周末（28、29日），累计成交2714套，成为年内成交套数最多的一个周末，28日更是迎来了年内单日成交量的新高，网签成交达到1466套，打破了10月13日创下的1334套记录；

深圳二手房成交量于12月26日达到7599套，超过了11月的7356套；

北京二手房成交量于12月27日达到18809套，超过了11月的18763套；

成都二手房成交量于12月28日达到26448套，超过了11月的26216套；

武汉、南京、苏州、宁波等城市12月二手房成交量也创下了年内单月新高。

价与量的上涨均是较为积极的信号。尤其是上海新房价格同环比双增，二手房成交保持高热度，给予了市场信心。预计楼市在热门城市的热度能够继续保持到春节之后，不过这种热度传导到其他城市还需要时间。

年末“地王”频出，楼市回温传导至土地市场

土地市场在经历了10月相对冷淡的行情之后，从11月开始，核心城市的土拍热度持续走高，“地王”接连诞生，楼市回温开始向土地市场传导。

一

一线城市“百亿级”地块连发，中海地产成最大赢家

进入年末，一线城市纷纷拿出自己“压箱底”的好地，其中，北京和深圳就在半个多月的时间里，供应了3宗“百亿级”地块，拿下这3宗地的房企还都是中海地产或是中海与其他企业的联合体。

11月29日，北京“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块拍出153.32亿元，被中海以0.21%的溢价率竞得，打破了北京单笔土地出让金纪录；12月12日，北京的首宗不限价地块——万泉寺地块出让，又是百亿级别，拿地的还是中海，成交总价110.54亿元。

12月2日，深圳南山区粤海街道地块，由华润置地&中海地产联合体以总价185.12亿元竞得，成交楼面价7.04万元/平米，溢价率高达46.32%，刷新了深圳宅地成交总价新高，也成为了2024年全国总价“地王”。

在拿这三宗地块之前，2024年中海的拿地金额约262.56亿元，单是北京的两块地总成交额就达到了263.86亿元超过了前期拿地金额，再加上深圳的地块，中海地产今年的拿地金额将超过700亿元。

我们认为，中海地产赶在年底积极拓储主要有两方面原因：

一方面，得益于今年在一线城市良好的销售去化表现，中海地产有需求在一线城市补充大量土地为后续的销售提供支撑。随着12月25日中海领邸·玖序第五批次开盘日光，仅180天中海领邸·玖序&玖章实现5开5罄，全年单盘销售额就达到了282亿元，助力中海地产2024年在上海的总销售额突破700亿元。不止上海，今年中海在深圳和北京的“玖”系产品一经推出也获得了不错的销售成绩，其中深圳的中海深湾·玖序首开劲销100.2亿元；北京的中海京华·玖序开盘单日热销62亿元，两天时间登顶北京新房网签销冠，累计销售90亿元，占中海北京区域总销售额近四分之一。在2024年8月的中期业绩会上，中海地产表态业绩目标为“全年销售稳中有升”，从结果来看，中海的总销售额实现3106亿元，位列2024年销售榜第2，整体销售水平稳定，优于行业平均水平。

另一方面，临近年末，热门城市的高质量地块陆续推出，北京、深圳推出的这三块地规模很大，有能力拿下这种规模土地的房企本就不多，并且恰逢北京、深圳部分土地开始取消地价上限，不设销售指导价等，定价权完全给到企业，对于重点在一线城市开发高端改善楼盘的中海来说十分合适。中海完全可以将这些地块项目继续开发为“玖”系产品，以延续良好的销售势头。

二

热点城市频造地王，土地市场拿地格局尚未改变

“百亿级”地块连续成交，其实是年末核心城市土拍高热的缩影。

11月27日，上海浦东杨思地块，由华润&中能建&越秀联合体以总价78.97亿元竞得，溢价率40.37%，创下了上海取消土拍限价以来的溢价率新高；11月28日，浦东唐镇地块，由保利发展以33亿竞得，楼面价4.4万元/平米，溢价率26.56%，刷新了区域单价纪录。

11月15日，杭州城东单元地块，由滨江集团以总价13.8亿元竞得，成交楼面价4.05万元/平米，溢价率35.3%。该成交楼面价刷新了城东板块楼面价新高；11月20日出让的奥体博览中心单元地块，成交总价39.54亿元，溢价率33.85%，成交楼面价4.82万元/平米，由滨江集团竞得，单价仅次于10月的上城区地块，成为杭州第二高楼面价；11月29日东新单元首宗不限价宅地出让，由绿城中国以总价17.16亿元竞得，溢价率22.92%，成交楼面价3.66万元/平米，刷新了东新板块单价纪录；12月19日出让的北干东单元地块，由海威置业&中天美好集团联合体以总价18亿元竞得，成交楼面价3.71万元/平米，溢价率高达76.50%，溢价率创下2019年以来最高，成交楼面价也成为了萧山区第二。

11月以来，成都诞生了4宗单价2万元级别的地块。其中11月6日出让的高新区大源地块由远达集团以溢价率46.11%，楼面价2.63万元/平米竞得，刷新区域纪录，创成都楼面价第二高；11月15日出让的林家坝地块，由润达丰滨江以溢价率44.4%竞得，楼面价2.6万元/平米，创区域楼面价新高，位列成都楼面价第三；12月20日出让的三圣街道地块，由新绿色置业以溢价率36.26%竞得，楼面价2.48万元/平米，位列成都楼面价第四，同时也成为了锦江区成交楼面价第三；12月20日同日出让的沙河街道地块，由成都城投置地以溢价率38%竞得，楼面价达到了2.07万元/平米。

总的来看，土地市场的回温，是本就位于核心城市的优质地块在热度上的进一步攀升。对于原本偏冷的区域来说，依旧没有明显的起色。全国土地市场仍然呈现出“整体冷淡、局部高热”的特征，高溢价、高单价、高总价“地王”的产生尚未跳脱出“热点城市”、“核心区位”等标签的限制。

当下不少房企的资金链仍受困于无法去化的“旧库存”拖累，那些房企在2022年之前获得的地块既有高昂的成本价格，能够打造的产品相较于现在涌现的“好房子”也有不小差距。购房者的诉求也从房产的“增值属性”转向“居住属性”，这些“旧库存”变得更难卖掉。在房企信心修复有限，在预算紧缺的情况下，投资也更倾向于向高处投放资源，以确保投资的安全性，反馈在土地市场上，最直观的表现就是热点城市核心地块更受追捧，房企争抢的热情维高，也自然诞生高溢价地块。这些地块虽然利润空间不一定高，但是能够确保流速，在开发之后顺利售出，收获相对确定的收益。

建议房企，紧抓国家“利用专项债收购闲置土地”“收购存量商品房用作保障性住房”等政策盘活资金周转，完成库存的转化。在新产品开发方面，要重点关注“好房子”建设，12月25日召开的全国住房城乡建设工作会议就提到了12次“好房子”，其重要性可见一斑。房企可以在区位、价格、交付标准、得房率等方面重点优化，推出更高质量的好房子，以吸引购房者。