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当房企不想造房的时候，面对土地，什么都能做得出来。
曾经宝贵的、耗费十亿百亿拿下的土地储备，如今变成烫手的不良资产。
中信证券测算数据显示，截止2024上半年，全国闲置未开工土地约5到6亿平米，全国100个大中城市潜在可回购土地建面约5.4亿平米。
想退地的开发商，不止一家。
例如六年前拿地的华侨城，在武汉洪山区有个超级TOD项目，面积高达105亩，当时分别花了52亿和9.42亿。
（TOD综合体效果图 来源：华侨城）房企与政府对这块地的期待很高，土拍条件也很严格，包括：
1、开发商要自持不少于10万平方米的公建产品，验收后10年内不得转让；
2、引入不少于1家主板上市大型现代服务业公司总部，且是中国500强。
两块地要求统一规划、联合开发，建成后将包括高端商务办公、体验型街区商业、星级酒店、室内主题乐园、文创展览、住宅等多种业态，预计投资金额超百亿元。
当所有人都觉得胜券在握的时候，意外就不出意外地发生了。
武汉华侨城的这个超大型项目，自从2019年12月办理了施工许可证后，建筑主体建设了一部分后，因为资金问题停工了。
（来源：武汉洪山区政府网）政府收储后，将会进行全面改造，对该地块性质作出改变，调整为住宅为主、商办为辅，调规后的土地进行公开市场招拍挂。
广东国有房企越秀，最近也退了两块地。
11月13日，越秀地产公告说，广州大干围地块以15.29以被征服收储。
（来源：越秀港股公告）实际上越秀自从2021年7月拿下这块地之后，从来没有开发过。
越秀地产在8月和9月，分别以70亿和50.03亿，退了两块地，损失并不大，合计300万不到。
绝大部分的土地回购，都发生在新一线和二线核心城市，比如广州、南京、天津和郑州等等。
真正的一线城市优质地块，依旧被疯抢，只有比较尴尬、金额比较大的新一线、二线城市非核心区土地，才最容易被回购。
一个非常有意思，容易被大家忽略的信息是：
越秀退地120.3亿，广州土地开发中心补偿的不是现金，而是应付票据。
这个等价票据还有诸多使用限制：
1、只能在番禺区买地
2、有效期一年
也就是说最长一年时间，越秀还是得把这张“土地代金券”花出去，再次买地。
这一轮退地潮，比以往任何时候都更加猛烈。
多地政府和开发商的关系，也变得越来越微妙起来。
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自从2021年以来，退地的开发商，大部分结局都不太好。
例如说当时闹得沸沸扬扬的宋都股份退回杭州地块，损失5000万预约保证金，占最近一期审计利润的14.19%，盈利能力大减。
根据媒体的不完全统计，知名房企退地自从2022年就出现了：
华夏幸福退回广州白鹅潭CBD地块
富力地产退回广州花都区地块
招商积余退回天津经开区土
方盛实业解除广州黄埔区土地合同
时代中国退回广州黄埔、增城、从化等8块地
恒大退回全国多处地块
在退地问题上，房地产企业会损失前期投入的资金人力，也有很多企业退地后土地出让金、保证金全都损失，导致和政府打官司。
《中房报》就有一则新闻报道显示，2023年海南诚城鑫隆文化旅游投资有限公司起诉政府，原因是海南万宁的一块土地。
这家公司认为，拿到的地应该是净地交付，立刻就能开工造楼。
而万宁相关部门认为，合同里双方约定的就是现状交付。
企业要求解除合同，返还2.31亿土地出让金和支付利息，然而一审判决的结果是法院驳回了企业的诉讼请求。
对于央国资背景的开发商来说，更不愿意和政府部门闹僵，同时也不能明面上吃亏，于是只剩一条路：
使用“土地代金券”拖延时间。
曾经的买地、拿地、造楼、卖楼、回款全产业链模式，如今已经跑不通了，退地反而成了主流。
结合楼市行情与开发商现状，主要原因有三个：
1、房企过去高价拿地
2、现金流和融资渠道收缩
3、拿地门槛无法兑现
最近两三年，退地成为潮流。
一方面帮助开发商实现资金回笼，解决流动性压力，另一方面也能把退地的资金用到偿还债务等其他方面，提高使用效率。
除了上面常见的整体退地、部分退地之外，也有开发商会努力和政府协商，争取到调整土地的规划用途。
比如说调整容积率。
2022年7月，中北与金基联合体以21.2亿拿下南京雨花台区1块地，折合楼面地价20550元一平米。
最近这块地终于确认被回炉重造了。
南京规划与自然资源局公告称，地块容积率从2.8降为1.5、建筑高度从80米降为60米，绿地率从35%降为30%，建筑密度从22%提高到25%。
容积率下降意味着整个小区将从过去的刚需高密度住宅，转变成改善低密度住宅，更加适应市场真实需求。
土地可能会退成功，但政府和开发商都不想吃亏，于是只能换一种方式，把同样的土地，重新摆上货架拍卖。
那么问题来了，房企和政府都没有吃亏，吃亏的到底是谁？
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房企退地，政府收储，本质上还是和四个字有关：
土地财政
财政部1-10月收支情况显示：
国有土地使用权出让收入26971亿元，同比下降22.9%。
绝大部分城市都没有完成自己的供地指标。
根据克而瑞数据，2024年四个一线城市供地计划推进十分缓慢，上海和广州只完成了全年计划的20%，北京完成率只有17%，深圳最惨只有7%。
截止2024年三季度，29个重点城市经营性用地计划（住宅+商业）平均完成率仅为32%。
地方财政遭遇的困境是：
土地财政大幅降低，非税收入大幅提升
这不是一个好现象。
于是部分城市的政府直接上升到了：
卖天、卖地、卖空气
然而，刷爆网络的卖天被提前中止了。
12月3日，济南公共资源交易中心发布公告，官方宣布平阴县中止招标。
中止招标的原因，并没有进一步公开。
硬要说卖空气，也不是没有过。
知名企业家陈光标早在2012年就高调叫卖新鲜空气，一罐售价4到5元。
这类产品在国外很常见，比如富士山空气罐头。
（来源：淘宝）标哥当时的品牌叫做：
好人牌新鲜空气罐
陈光标一度被称为中国首善。
我们真心希望，未来愿意真刀真枪做慈善的企业家更多一些，自然的搬运工，少一些。
土地财政已经无法持久，先是卖地，然后再卖天，最后卖空气，最终卖无可卖了。
是时候转变一下思路了，否则二三线城市，根本没有出路。
城市的选择，也是人生的选择，一定要在你能力之内，去更高能级的城市，给自己，给家庭，有更多的可能性。
如果你重点关注一线，特别是深圳；
12月是将是深圳捡漏最好的时候，低门槛上车深圳的机会，越来越少，千万别在错过！
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