部分小区住宅专项维修资金续交难、使用难，如何破解？

8月底，上海市发布住宅维修资金管理新规，明确不同住宅类型维修资金的归集标准和资金使用程序等。

“中年维修期”的住房逐渐增多，部分小区住宅专项维修资金存在续交难、使用难等问题。对此，如何破解？

住宅专项维修资金是什么？

住宅专项维修资金被称为房屋的“养老钱”，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

用好用活这笔钱，是解决许多住房维修问题、保障群众利益的重要途径。

但目前实际使用中存在一些难题，多地基层干部感慨：“让业主掏钱的工作实在太难了，连物业费都很难交齐，更何况维修资金。”

居民的顾虑多集中于“以前的维修资金花哪了”“我交了钱别人不交怎么办”“交钱后怎么确保资金会合理使用”等。

据悉，一些地方维修资金的交款基数标准多年未变，亟待根据实际情况予以调整。

以上海为例，目前商品住宅首期专项维修资金交纳标准是以新建商品住宅每平方米建筑面积成本价1295元为基数乘以一定系数，这个基数自2000年确定至今已经使用了20余年。

北京商品住宅的最高交纳标准为每平方米200元，自2009年以来未调整过。

使用门槛高，挪用现象时有发生

业内人士表示，维修资金使用门槛高、手续复杂，有时难以发挥应有的保障作用。

“使用维修资金一般要组织召开全体业主大会。对于超大规模的小区，把几千名业主召集起来开会，是一个不容易完成的任务。”北京一名街道干部说。

对于维修资金的使用，多数城市采用审批制。

即使业主大会表决通过，监管部门也可能会以使用依据不充分为由，否定动用资金的提议，因为审批制意味着审批部门要担责。

湖南株洲市住建局有关负责人表示，维修资金使用牵涉多方利益，加上小区自治机制不完善，业主意见难以统一，导致使用较难。以电梯故障为例，启动使用维修资金程序短则一周，长则数月，且容易起纠纷。

部分小区还存在维修资金被滥用、挪用问题。

如江西南昌市某小区业主曾向政府投诉开发商挪用维修资金1600多万元，导致1300多户业主房产证无法办理；河南郑州市一家物业公司以“走紧急程序”为名私自挪用维修资金17万余元，2000多户业主毫不知情。

由于部分地区维修资金收费程序不够规范，允许由开发商或物业服务企业代收首期归集款，给后期违规挪用提供了空间。

此外，一些地方的物业管理规定均允许，当出现电梯故障、火灾、外墙脱落等紧急情况时，物业服务企业或业委会可“先斩后奏”，立即采取应急防范措施。

一些物业公司等滥用紧急程序，甚至伪造业主决策文件套取维修资金的情况也时有发生。

江苏南京市江宁区某小区曾在业主不知情的情况下挪用1600万元维修资金进行消防改造；湖南长沙市某小区物业公司长期伪造业主签字，私自动用维修资金。

多渠道筹集，提升使用效率

业内专家呼吁，针对维修资金续交难、使用难等问题，进一步完善相关制度，实现多渠道筹集、严格监管，提升维修资金使用效率，充分发挥维修资金保障功能。

首先，要多渠道补充账户资金。

近年来，多地探索将小区停车费、广告费等公共收益用于补充维修资金。如浙江宁波、江苏徐州等地引导小区业委会将物业共用部位、共用设施设备等产生的公共收益用来补充维修资金。

一些地方出台措施抓好维修资金的筹集、续交。

近期，天津市要求，已完成老旧小区改造但未建立住宅专项维修资金的小区，业主委员会应当组织筹集专项维修资金。

湖南长沙市新修改的物业专项维修资金管理办法规定，续交的物业专项维修资金可以一次性缴存，也可以随物业管理费逐月缴存。

其次，优化操作流程，破解“钱不好用”难题。

湖南株洲市发布物业专项维修资金统筹账户购买电梯维修保险改革试点操作流程，试点最快7个工作日内完成整个流程；同时，在维修资金使用中引入商业保险机制等。

上海市物业管理事务中心有关负责人表示，维修资金的使用应以便民利民为原则，优化流程，提升效率。

目前，上海正在试点推行业主线上参与表决，提升表决便利性；同时，积极探索推进维修资金预算使用年度计划试点工作，力求实现“多事一议、简化表决、公开透明”。

针对部分地区目前存在的维修资金管理漏洞问题，北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏建议，建立更加规范的维修资金管理和使用制度，引进第三方审计，对资金使用情况开展全过程评价，并加大对相关违法犯罪行为的打击力度。

“房子和人一样，会‘变老’，会‘生病’，需要保护和维修。维修资金对保证房屋安全、提高居住品质是非常必要的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，应提高居民对维修资金作用的认识，业委会、物业应和业主进行持续、公开透明的沟通，而不是收钱的时候再去沟通。

出品 | 民生周刊（ID：msweekly）新媒体部

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