作者 | 老范
01
当时代转身，总有一些细微的变化走在前面。
最近，有不少地方把“住房和城乡建设局”改名为“住房和城市更新局”。
“住房和城乡建设局”，就是我们常说的“住建局”，地产人应该说是再熟悉不过了。
在我国，住建局属于城建系统的重要单位，主要承担建设工程审批、建筑建材业监管、房地产市场监管、住房保障等等职能。
湖北，这次是跑的最快的。
武汉市住房和城市更新局挂牌；
襄阳市住房和城市更新局挂牌；
十堰市住房和城市更新局挂牌；
仙桃市住房和城市更新局挂牌；
神农架林区住房和城市更新局挂牌；
......
据统计，截至6月25日，湖北省17个市（州）的住房和城乡建设局，都已将名称变更为住房和城市更新局，并相继挂牌。
更早是在深圳，中国很多的改革都是从深圳开始的，深圳可以说是我们观察变化的一个窗口。
2024年4月11日，深圳市用“城市更新局”发文，第一篇文章就是《深圳市城市更新局主要职能》。
图片来源：网络，侵删这次住建局的“集中”改名，应该不是一个孤立事件。
目前来看，湖北可能是一个趋势的开始，其他城市大概率会跟进。
不排除，最上层的住建部......
02
一个建设，一个更新，只有两字之差。
不要小看，个别字的变化，背后释放的信号却很重要。
从“住建局”到“住更局”，意味着部门职能、工作的重心可能发生转向。
其实，从字面上我们也能理解个七七八八。
“建设”，是以住房的建设为主，解决的是从“无”到“有”；
“更新”，是以住房的更新为主，强调的是从“有”到“优”。
也就是说，过去住建局的工作侧重于增量建设管理，而后面，住更局则更强调住房供应结构调整。
表面上，是名字的变化，是相关部门职能的调整。
深层次，更象征着一个时代的落幕，另一个新时代的全面到来。
意味着，“大拆大建”的大基建时代一去不复返，“修修补补”的城市大维修时代加速而来。
名字，很多时候是时代的见证。
大基建时代的特征是新建，大维修时代的特征是修补。
03
这一变化的背后，是近几年房地产供求关系的明显逆转。
去年高层已经做出了，“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的重要判断。
也就是说，中央认为房子过剩了，房地产市场已经由卖方市场转为买方市场。
不然为啥不管是新房，还是二手房，都在“去库存”？
这就像是“秃子头上的虱子”。
新建、增量搞不动了，但存量盘活、优化还是有的搞的，就像央企搞存量资产盘活一样。
而且，我们建的很多房子，也到了集中更新维修的时期了。
统计显示，截至2022年底，我国城镇既有房屋中，大约有20%已建成超过30年，到2040年前后，这个数值预计会达到80%。
目前，部分建国初期盖起来的小区已经沦为危房，居住体验差不说，还可能威胁人身安全。
按照住建局的统计，城镇共有300多亿平方米的存量住房，合计约22万栋老旧小区需要改造更新。
有的已成危房，有的外观设计过时，有的是户型过时，有的卫生设施配套......
有数据统计，我国城市更新存量总市值约500万亿元，这个总体体量足够大。
每年城市更新释放出来的经济价值，在当下经济大环境下，更显得弥足珍贵。
所以，我们应该不难理解“住建局”更名了吧。
还有，说到城市更新，新加坡早在50年前，就开始干了。
1974年，新加坡成立了一个部门叫：重建局。
现在我们的房地产新发展模式，其实就是新加坡模式，这个国家会是我们过河要摸的“石头”之一。
04
不仅仅是房子，我们基建的“老龄化”，可能远比我们人口的老龄化来的更快、更猛、更早。
“基建狂魔”我们绝对名副其实，过去几十年，在土地财政的模式下，修了无数的铁路、公路、高速、桥梁......
但随着近两年地产的低迷，土地财政的消退，“大基建”、“大扩张”的时代落幕了。
基建老化，对应最直接的就是安全隐患。
不管是路段塌方，管道漏电漏水，房屋脱落......
其实，这几年很多城市的基础设施老化问题，已经渐渐暴露出来了。
梅州高速塌方，官方勘定是由于高速缺乏养护叠加恶劣自然天气所致。
最近南方的暴雨，洞庭湖决堤......
很多城市一下雨就淹，这必须得重视。
我印象最深刻的是郑州的“7.20”大雨。
虽然有极端天气的原因，但也暴露了城市基础设施老旧的问题。
数据统计：
我国公路养护里程为525万公里，养护比例高达99.4%，几乎所有的公路都进入到了老化养护阶段。
我国的桥梁约4成已经使用20多年，技术等级低的带病桥梁占3成，超过10万座桥梁处于“危桥”状态。
还有城市的燃气、供水、污水、供热等老旧管网的改造等等，也都迫在眉睫。
“大基建时代”已去，“大维修时代”已来。
未来很长一段时间，我们将会全面进入以“维修”为主题的后基建时代。
05
城市更新没有仅仅停留在规划上，而是已实打实的展开了。
俗话说，巧妇难为无米之炊。
最近一次有关“城市更新”备受外界关注的是，中央财政直接出手拨款超百亿，真金白银投入。
财政部及住房城乡建设部已拟定了首批15个示范城市：石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安，将为其城市更新工作提供定额补助。
其中，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。
我想说，城市更新不应该是城市翻新。
翻新是给城市换上一套新装，实质上没有大变化，而更新更应该是城市的一种重构，是一种质的飞跃。
这几年，你会感觉到一切都在变化，过去很多中国式的创富叙事行不通了。
大维修时代，不仅是经济格局的变化，也是财富的巨变，背后投资和造富逻辑也会随之改变。
时代变了，钱流动的方向变了，预期也会变，距离水源最近，才会最先接到水。
有战略眼光的人可以窥一斑而知全豹，走在时代变迁的前沿。
在很长一段时间里，我们可能难有大的趋势了，中间可能只是小波浪。
我之前讲，这几年最大的确定就是不确定性。
大环境不是个体能决定的，我们要在不确定性中寻找确定性，去拥抱不确定性。
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