货币政策执行报告指出的房地产五大方向——2023Q1货币政策执行报告点评|房地产_新浪财经

引言

Q1货币政策执行报告要点：牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。

压力仍在，稳经济仍存挑战

一季度，中国经济实现良好开局，GDP同比增长4.5%，CPI同比增长1.3%。但是从内外部环境来看，中国经济稳定增长仍面临挑战。

从国际看，当前外部环境更趋严峻复杂，全球经济增长放缓、通胀高位、地缘政治冲突持续、保护主义、单边主义抬头等因素仍对中国经济稳定增长造成冲击；

从国内看，疫情“伤痕效应”仍未消退，居民信心仍不足，收入预期仍偏负向，青年人就业压力大，一季度，16—24岁城镇青年劳动力调查失业率均值为18.3%，比上年四季度高1.1个百分点，各因素或仍将影响消费和投资修复的持续性，进而制约经济增长动能的持续性，经济增长所面临的“三重压力”仍在，国内经济内生动力还不强、需求仍然不足。

3月5日，两会政府工作报告将2023年GDP增长目标设定为5%，较2022年实际3%的增长率提升2个百分点，经济增长目标并非追求速度第一，而经济增长的背后更关乎发展质量、就业稳定、社会保障等多重目标的实现。虽然我国经济韧性强，加之2022年的低基数效应，但是经济恢复的基础并不牢固，强化落实各项稳投资、促消费等政策的持续跟进落实仍是必要之举。

“房住不炒”的牢固性不容置疑

继4月中央政治局会议后，一季度货币政策执行报告再度强调“房住不炒”定位，而时至今日，“房住不炒”已经深入人心，提或不提及都不影响这一基调的牢固性，各方都该有足够的心理准备和预期，三年疫情期间“房住不炒”都不曾动摇，此时此刻也不太可能会动摇，以后更不可能再有松动和放开。

“房住不炒”的本质就是“去杠杆、降杠杆、稳杠杆”，当前的市场环境下，“杠杆就意味着风险”，所以企业都有降杠杆的诉求，现在多数企业的主流操作就是减少拿地，甚至不拿地，虽然说不拿地可以实现降杠杆的目的，但是或不能称之为理想的降杠杆之法，对于仍有发展需求的企业而言，这一方式必定是不可持续的，倘若能够通过资产变现，特别是通过如REITs等金融化手段退出倒也不失为一个可选的方式，建议有能力，有资产者努力尝试。

市场远未修复，更谈不上火热，不过是强烈分化行情下的主观感知

2023年前四个月，大家观察到房地产行业出现了回暖的迹象，企业业绩端也出现向好的迹象，销售业绩同比转正，部分热点城市土拍热度修复，所以就可能出现一种担忧：市场热起来了？炒房是不是又要再掀起？

当然，不可否认的是，从数据端来看，数据确实出现了好转迹象，但是现在来谈市场已经回暖了，或者市场已经热起来了，还为时过早，市场的修复有特定原因主导。大家目前所观察到的“火热”不过是城市、企业分化的现象呈现，因为过高的差异性存在，城市间的冷热不均更明显，也因前期市场过于冷清，所以会形成一种主观判断，觉得市场很热，就当前的市场而言，可以称之为“弱复苏”，但绝对还谈不上火热，当前居民的预期、企业的预期、金融机构的预期等都没有完全修复，信心仍不足，未来市场走势仍有很大不确定性。

正视并合理化房地产国民经济支柱产业地位，但绝不是短期刺激经济的手段

2022年年末开始，高层多次重申房地产业国民经济支柱产业地位，房地产业仍是国民经济的重要组成部分，要正视并合理化房地产业在国民经济中的地位，也要改变将房地产作为短期刺激经济手段的固有逻辑，合理分配资源促进其良性竞争、合理发展。

优胜劣汰，着力化解头部房企风险

从政策导向看，对于出险企业都是秉持一种“要自救”的态度，已发的风险不能蔓延到更大范围，头部企业在行业内具有示范效应，更要做好风险的防范或化解。所以即使企业频繁暴雷，政策也并未出现救助的迹象，即使是政策的倾斜，更多也是在项目层面，鼓励优质项目的并购，1月，人民银行印发《关于向全国性金融资产管理公司发放再贷款支持房地产纾困的通知》，设立房企纾困专项再贷款，额度为800亿元，支持金融资产管理公司于2023年底前并购受困房地产企业存量房地产项目，对于符合要求的并购项目，人民银行按实际投入资金的50%予以资金支持，利率为1.75%。

政策的关注点侧重在稳住稳健型企业的经营，包括“金融十六条”、“三支箭”等都是致力于稳定稳健型企业经营，但实际执行却仍显乏力，企业出险仍在继续，前期债务展期的企业因资金压力进入到正式违约企业行列，而要有效防范化解企业风险和行业风险，强化政策的执行和落地是必不可少的组成部分。

居民利益第一位，要保障居民合理住房需求

为了保障消费者合理住房需求，各类支持性的政策从未缺席过，从限购、限贷、限售等政策的持续放松，按揭贷款支持（3月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额53.9万亿，同比+1.3%。其中，个人住房贷款余额38.9万亿，同比+0.3%；住房开发贷款余额10万亿，同比+4.5%）、住房贷款利率下调（截至3月末，83个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10-40个基点，12城市取消了首套房贷利率下限。

首套房贷利率政策的调整优化，带动房贷利率有所降低，3月新发放个人住房贷款加权平均利率为4.14%，同比下降1.35个百分点），公积金贷款额度提升、人才购房、多子女购房、租赁住房建设支持（2023行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，设立租赁住房贷款支持计划，额度为1000亿元，支持相关金融机构于2023年底前向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个试点城市发放租赁住房购房贷款）、保障性住房、二手房“带押过户”等都在迎合不同类型消费者的住房需求，对于消费者合理住房需求的保障的政策持续性值得期待。