投资日本房地产，是住还是炒？

来源：36氪

2023年东京圈的新房均价超过8000万日元（约人民币359.5万元）。除了日本的“刚需”外，外国人的投资也推高房价。引人注目的是移居到日本的中国人的投资：“（东京）一套房子比北京便宜”……

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日本的房价持续走高。据日本不动产经济研究所（位于东京都新宿区）透露，2023年东京圈的新建住宅平均价格超过了8000万日元（约合人民币359.46万元）。比泡沫经济期的房价峰值高出3成，“亿日元豪宅”的常态化近在眼前。除了自住这一刚性需求之外，日本的房产还作为投资商品吸引了海内外的资金。

在买房群体中，年收入超过1200万日元的家庭的占比在15年里上升了15个百分点（相关人员在Recruit的SUUMO柜台提供咨询服务）

“GRAND CITY TOWER IKEBUKURO”（东京都丰岛区）是住友不动产销售的高层塔楼。从这处楼盘步行到JR池袋站只需8分钟，由于地段好而备受关注，每坪（约3.3平方米）的均价为750万～799万日元（约合人民币33.72万元～35.92万元），家庭户型的售价接近2亿日元。尽管如此，该公司的住宅分销事业本部新营业所长中村贵彦称，“（买家）除了企业经营者和医生之外，普通公司职员也占到3成以上”。 

实力夫妻瞄准转售价值

虽然如今“2亿日元豪宅”已不再罕见，但各房地产开发商却异口同声地说：“这是刚需，不是泡沫”。其原因是，日本的利率处于历史性低水平，可轻松办理住房贷款，夫妻二人的年收入都较高的“实力夫妻（Power Couple）”的买房预算升高。Recruit以2023年购买新房的人为对象进行了调查，结果显示家庭年收入超过1200万日元（约合人民币53.95万元）的比例占22.5％，创出开始调查以来的最高纪录。比2008年（7.8％）上升了近15个百分点。 　

三井不动产的社长植田俊针对在东京市中心购买昂贵房产的群体指出：“（利率低、买房预算升高等理由）已经成为促使他们买更宽敞一点、档次更高一点的房子的动力”。

虽说是刚需，但购房者也十分关注代表将来能卖多少钱的“转售价值（Resale Value）”。在大型基础设施企业工作的斋藤彩美（化名，38岁）购买了2023年竣工的位于东京地铁白金高轮站附近的高层住宅“SHIROKANE THE SKY”（位于东京都港区）。她的家庭年收入为2000万日元（约合人民币89.88万元），但1.6亿日元的房贷负担很重，夫妻二人都依靠奖金来还贷。但她说：“打算等孩子长大后卖掉，于是选择了资产价值不容易下跌的房子”。　　

把房子视为投资商品将来打算卖掉，这属于一半投资、一半居住的“半炒半住”模式。以日本的城市地区为中心，这种模式正在深入人心。LIFULL HOME'S综研的首席分析师中山登志朗分析称：“如果是位于交通便利的都市圈的中心地带、身份属性高的房子，极有可能获得资本收益（Capital Gain，出售收益），很多人怀着这种观念购置了房产”。

子女长大后，购买首套家庭住宅的人会卖掉房子，换成更大的房子，这种行为很早以前就已存在。但“半炒半住”与这种行为不同，它是一种强烈意识到资本收益的行为。 　

售价较高的二手高层住宅也往往是半投资半居住的对象。LIFULL HOME'S综研在4月到5月实施的调查显示，在过去5年曾在东京圈或大阪出售过高层住宅的人中，36.8％的人回答称买房时“就想着迟早会卖掉”。住宅价格高涨的原因之一是“要住一辈子”的概念淡化，房产开始具备投资属性。

日本的房子相对便宜，受到海外关注

访日外国人的投资也助推了日本房价上涨。对于日本人来说，房子正在变得高不可攀，但与纽约、伦敦、新加坡等其他国际大都市相比，日本的房子仍然比较便宜。目前的日元贬值态势促使外国人投资日本房地产的动向加快。三菱地所社长中岛笃表示：“虽然不是很多，但也有对日本非常感兴趣的海外人士买了多套房子进行投资的例子”。

提供房地产中介服务的YAK（东京都台东区）抓住了访日外国人投资的需求。该公司的社长越水亮从中国来到日本，并获得了日本国籍。他在旅日华人中广为人知。越水亮表示，去年的单月交易量是30笔左右，今年增加到了40～50笔。　

引人注目的是移居到日本的中国人的投资。YAK的一位张姓的顾客（52岁）之前在北京经营一家医疗服务公司，工作和育儿告一段落后，为了开启“第二人生”，在2023年10月移居日本。虽然不会说日语，但其认为日本政治稳定、秩序井然、服务水平高，目前成为了房地产投资者。

这位顾客最看重的是地段，表示“正在找资产价值不会下跌，空置率低的地区的房子”，最后买了JR锦糸町站（东京都墨田区）附近的用于出租的房子。他说：“一套房子比北京便宜”。目前正在千代田区、文京区、港区等东京的市中心地段物色第2套房子。　

海外机构投资者的资金也对日本房价起到支撑作用。大型房地产服务企业CBRE的数据显示，2023年海外投资者在日本的住宅投资额（10亿日元以上项目）为1945亿日元。换算成亿日元豪宅的话，共有约2000套豪宅的资金流入。以机构投资者为例，虽然受到作为母体的基金公司的全球战略影响，投资额大起大落，但即便如此，过去5年里对日本的住宅投资仍增至4倍。虽然欧美的高利率和经济减速担忧导致全球房地产投资低迷，但日本市场比较稳定，吸引资金持续流入。

晴海FLAG是绝佳投资对象吗？

以投资为目的买房的不仅仅是外国人。“我只投资不会卷入价格竞争的房子”，居住在港区的房地产投资家田泽武（化名，60多岁）如此表示。他通过投资市中心的高层住宅获利巨大。用现金购买了都营大江户线Kachidoki站附近的“Park Tower Kachidoki Mid”（东京都中央区）和JR田町站附近的“Capital Mark Tower”（东京都港区）的高楼层房子用于出租。

田泽采用的策略是，选择视野好的房间，配置最高档的居住设备，提高其附加值之后再进行出租。“租金收益率为2.5～3％，考虑到管理费和修缮公积金，这个收益率不是太理想，但有望获得资本收益（Capital Gain，出售收益）。和股票相比，房价很少出现暴跌”，他还留意到日本的房贷减税政策，喜欢投资被视为减税对象的使用面积超过50平方米的房子。

另一方面，投资者购买住宅也引发了一些问题。

“晴海FLAG”（位于东京都中央区）是在东京奥运会·残奥会选手村旧址上建设的大型住宅群。由于价格比周围楼盘低，吸引了很多投资者购买，许多房子被转卖或出租。因出租房供过于求，出现了大量空置房，很多房子晚上一片漆黑。

不仅是晴海FLAG，其他好地段的高层塔楼也是很多消费者出于投资目的购买的对象。

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