房贷博弈“兔”变

转自：中国经营网

本报记者 杨井鑫 北京报道

随着市场利率的不断下行，银行存量房贷迎来了一波提前还贷高潮，且持续时间已经长达数月。在银行限额的政策下，“还贷难”已经成为市场高度关注的话题。

据《中国经营报》记者了解，由于申请提前偿还房贷客户数量越来越多，排长队的现象也越来越严重，部分银行还款等待期限最长达到半年。面对提前还贷的冲击，有的银行取消了线上预约功能，有的银行要求最低还款额度，还有一些银行捆绑信用卡办理或理财业务。

扎堆还款

家住北京海淀区的李明（化名）刚刚向银行提交了提前偿还房贷的申请，银行承诺一个月后给予答复。此前，他为了偿还这笔贷款已经等待了两个月的时间才预约上。

“太难了！”李明表示，之前申请房贷的时候难，没想到现在提前还贷会更难。

2021年下半年，李明在北京市海淀区为孩子读书看上了一套总价600多万元的房子，向银行申请贷款150万元。当时由于房地产政策收紧额度紧张，不少银行暂停了放款，李明也因此找了好几家银行，等了两个月才办理完所有的手续顺利拿到贷款。

“贷款的利率有上浮，年化在5.7%，贷款期限25年，一个月还款在9000元左右。”李明告诉记者，当时能从银行贷到款已经很不容易了，利率上浮一些也没有在意。

然而，一年后的情况却出现了180度的大反转。按照他的说法，他发现偿还了一年的房贷金额超过了10万元，但贷款本金减少却仅有2万多元，大部分的还款都是利息。与此同时，2022年一年的房贷利率一降再降，这让他萌生了提前还贷的想法。

“现在新办理的房贷利率都在4%以下了，消费贷的利率甚至低到了3.4%，相比5.7%的房贷利率差距太大了。一些银行重新推出的房抵消费贷的年化利率也就4.3%，眼下还掉一部分贷款是比较合适的。”李明称。

央行数据显示，2017年三季度至2022年一季度，个人住房贷款加权平均利率持续高于5%，而2022年12月新发放个人住房贷款平均利率为4.26%，为有统计以来最低水平。

记者了解到，李明夫妇过去一年积攒了一些钱，双方的父母家里也凑了凑，包括两人在春节前会有一笔年终奖收入。他计划先偿还60多万元本金，并在2022年12月跟银行进行了沟通。

“银行当时给的反馈就是排队等消息，有消息了再填写申请表，然后银行才会正式受理。按照约定，客户提前还款需要提前一个月时间跟银行申请，这也就是说银行受理提交申请再等一个月才完事。”李明告诉记者。

李明称，房贷提前还款主要是卡在预约排队上，银行受理了进度也就快了。“准备将能凑到的钱先顶上去，然后通过消费贷作为一些流动资金供日常开销。消费贷随借随还，并且利率还低，总体算下来能省不少。”

像李明一样琢磨提前还房贷的人还有很多，而有一批人则是因为目前市场投资收益太低的缘故。

“以前都说贷款要尽可能多地贷，手上多留灵活资金。尤其是对于一些在炒股、理财方面有投资经验的人而言，投资收益一般是能够跑赢银行贷款利率的，但是眼下的情况却有所不同。”北京一家投资公司从业人士表示，在市场利率不断走低的情况下，房贷利率高位“站岗”的现象明显，而投资收益很难跑赢贷款利率。大多数的理财产品收益不到3%，一些基金投资甚至会有亏损情况出现，这也是老百姓扎堆提前偿还贷款的根本原因。

上海易居房地产研究院梳理的数据显示，2023年1月以来，全国已有不少于30个城市降低房贷利率或执行低利率，包括兰州、天津、武汉、太原、无锡、珠海等30个城市房贷利率低于4.1%。

上述投资公司人士认为，在利率持续下降的趋势下，老百姓的账算得很明白，有不少人会有债务置换的想法，用低利率的债务置换高利率的债务。

理性应对

面对势头猛烈的提前还贷潮，银行也感到了压力。

“每天都会有50多人办理提前还房贷业务，这是以前从来没有过的。”北京朝阳区某国有大行个贷中心人士称，由于银行提前还房贷是有总体限额的，所以只能排队。

记者在北京调查发现，目前工农中建等国有大行提前偿还房贷都需要预约，前提是必须偿还贷款的时间满一年才能申请。以前大部分银行都接受线上的预约申请，而现在由于业务量大纷纷关闭了线上的预约申请通道。

“排队已经到4月份之后了，而且咨询的人很多。”上述个贷中心人士表示。

“银行实际上不愿看到扎堆提前偿还房贷，毕竟房贷在银行都是属于优质资产，有稳定的现金流，且之前的贷款收益还高。”一家股份制银行零售部负责人表示，这肯定影响到了银行的营业收入和预期收益。

记者在调查中了解到，部分银行对提前偿还房贷行为也采取了一些应对措施。比如取消了线上预约和还款，要求贷款人到网点现场办理业务，这让很多身处外地的务工人员感到“跑一趟太麻烦”。再如对提前偿还房贷的额度进行调整，以前偿还最低额是1万元，而现在则将最低额抬高到本金的十分之一。此外，有部分银行对于提前偿还贷款的行为收取违约金。

在部分地区，一些中小银行面对提前还房贷的客户则将申请与银行业务捆绑。一家城商行业务经理表示，银行对于VIP客户在办理提前偿还房贷进度上会更快，而成为银行VIP客户仅仅需要在账户上存储一些资金或者购买一定额度的银行理财。

记者还了解到，部分地区监管部门收到关于提前还房贷的投诉有所增多，其中一些涉及到与存款、理财、办理信用卡、保险等业务的捆绑。

此外，市场上对于提前还房贷难的抱怨声也渐涨。市场人士认为，银行在办理该业务时设限和排队是一种合理合法的“战术”，但是没有顾及到客户的需求和利益。

对此，复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼建议，适度降低存量房贷利率，有助于减轻居民住房消费负担，减少提前还贷行为。比如，对利率过高的存量房贷利率提供额外打折或减少加点等优惠政策，逐步缩窄存量房贷与新增房贷间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。

建行相关人士认为，提前偿还房贷不建议跟风，要根据自身的情况来定。“如果手上有闲置资金可以考虑偿还部分贷款，但是不建议通过贷款等负债形式来还贷。另外，对于房贷已经偿还时间较长的贷款来说，剩余的大部分是贷款本金，提前偿还也是不合适的。”

“目前银行房贷利率进一步下降的空间有限，这意味着提前还房贷现象仅是一时的，但是存量房贷的规模大，影响比较广，受到的关注度也高。”一家券商银行业分析师认为，下半年这种情况会有一定程度缓解。