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“囤粮”4000亿,万科还焦虑什么?

2022-12-27 12:42:53    创事记 微博 作者: 火星商业   

  最近一段时间,房地产行业迎来了政策暖风,万科抓住难得的“窗口期”,开始大规模囤积“粮草”。从500亿的直接债务融资工具,到3000亿银行授信额度,再到计划400亿规模的股权融资,万科近4000亿的融资储备动作引人瞩目。

  作者 | 李逗

  编辑 | 韩忠强

  来源 | 市界

  3个月前,万科郁亮的发言内容还是加油鼓劲为主,他说,在市场最低落最黯淡的几个月,要看着微光前行。3个月后,他的“微光”变成了“曙光”。

  12月16日,万科的临时股东大会上,郁亮表示,“这几个月下来,我觉得微光在逐步变成曙光。”他评价,时隔20年,房地产再次升级为国家支柱产业,政策支持力度超预期。

  郁亮的发言之所以引人注目,是因为前几次带有预言性质的成功吹风。2018年时,万科喊出了“活下去”的口号;2022年年初,他又判断,行业进入“黑铁时代”。而到了今年9月份,随着房地产迎来罕见的政策支持力度,郁亮一改过去“焦虑”的风格,对外表示“市场已不用恐慌”。

  至少从“带头大哥”的融资动作中能看出,万科已经成为了这轮融资红利的最大受益者。最近一段时间,万科不仅计划发行500亿的直接债务融资工具,甚至连大股东深铁也赶着提议股权增发。

  就在12月19日,万科宣布其配发H股的方案已获董事会同意。此外,自然还少不了各大银行机构的锦上添花,上百亿级银行授信礼包不断,让万科获得了超3000亿银行授信额度(授信额度是指银行向客户提供的一种灵活便捷、可循环使用的授信产品,但授信额度并不等同于贷款额度,也就是说并不代表客户一定可以借到授信数额的贷款)。

  一直以来,在这家最具忧患意识的房企眼中,中国房地产的现状和未来要比许多人想象得更加艰难。而即使提前做足了准备,“老大哥”的2022年也过得并不顺遂,同样遇到了销售下滑、现金流下行等生存挑战。

  如今,当融资大水漫过万科时,市场各方都在重新审视着,行业“老大哥”将如何捕捉当前的机会,而这将是一盘难度更高的棋局。

  大股东“站台”资本运作

  直到现在,人们提起与万科相关的话题时,难以忽视的仍是宝万股权之争。那场著名的宝万之争,最终以宝能出局、王石离席、深铁入主收场,还被写进了中国商业史经典案例。

  新任大股东深铁也很配合,默默地当个不插手经营的合格大股东,不参与万科的具体经营。但每逢重要的股东大会,深铁管理层都会为万科撑足场面。

  今年上半年的股东大会上,许多中小股东质疑万科市值严重下滑时,深铁董事长辛杰强调,“不对万科设指标,不干预万科管理团队,全面支持万科发展。”但真正引发市场大范围关注的,还是近期的一次股权融资。

  面对今年11月以来的房企融资暖风,深铁也不再只做“定海神针”,而是以国企大股东的身份,为万科融资开路。

  12月1日,由大股东深铁向董事会提请批准配发新股,数量不超过公司已发行的A/H股数量的20%。

  据市场人士估算,以万科近期的市值2200亿元,按照20%增发比例计算,万科的股权融资规模约在440亿元左右。但这次公告的真正特殊之处在于,“由大股东深铁集团提议” 。

  要知道,万科过往也曾有配发H股股份的经历,但均由公司董事会发起,并非深铁集团。和万科前第一大股东华润多次充当财务投资者不同,深铁则很少为万科提供财务支持。这一次,深铁罕见主动站到台前,也引发了市场的诸多猜测。

(图源/视觉中国)(图源/视觉中国)

  作为大股东的深铁是否将成为万科增发新股的认购对象?深铁对此并没有明确的回应。深铁总经理黄力平在近期的股东大会上表示,“尚不确定是否参与万科后续股份增发。”

  一位证券从业人员分析,“如果计划成行,深铁或将在购买股份的同时,也将旗下的优质项目注入给万科。对于万科来说,也能在增加优质资产同时,获得更多的资金支持。”

  背靠深铁这个大股东,万科充分享受到了“混合所有制”的融资便利,融资成本甚至低于不少国央企。今年前三季度,万科平均融资成本从2021年的4.11%进一步压降到3.73%。

  其实,单论筹集资金的能力,万科的融资模式可以称得上是很多房企降负债的教科书。作为国内第一家上市房企,万科很早已经先后探索过不少和信托、私募基金、外资企业及国资企业等的合作模式。

  而随着行业融资形势放宽,即使看起来不缺钱的万科,也开始施展它的融资能力。

  11月21日,万科公告称,拟新增不超500亿元直接债务融资工具,这也成为其近三年来最大规模的一次债务融资工具。同时,各大银行也开始排队给万科授信送钱,万科拿到了超3000亿的授信额度,在房企中排名第一。

  12月19日,万科进一步推进了H股配股融资,公司董事会已经审议通过了发行H股的议案;12月20日,万科提交了37亿元中期票据的注册申请;3天后的12月23日,万科又宣布拟发行50亿元中期票据。

  在优化债务成本和债务结构上,万科下了不少功夫。相较于银行授信、债务融资等方式,股权融资的方式有更突出的优点,它不仅能降低负债率,资金用途也更为灵活。万科总裁祝九胜提到,“做股权融资是要优化资产负债表,同时降低融资成本。”

  然而,企业的大规模配股,往往会利空股市。在万科公布配发新股的消息后,股价迅速出现了回调,次日(12月2日)万科A股价报18.39元,跌幅3.21%。

  目前,万科增发H股的具体发行数目、发行价格、承配人数量等,仍然是个未知数。不过,已有部分机构开始逢高减持万科持股比例。11月14日-30日新加坡政府旗下的投资机构GIC Private Limited持股万科H股比例从超过9%下降到6.89%;12月15日,摩根大通在万科H股的持股比例从7.2%降低至6.85%。

  投资仍然谨慎

  行业龙头万科一向嗅觉灵敏。这不仅表现在融资动作上,更隐秘地体现在万科的投资策略中。

  无论是此前的“白银时代”,还是之后的“活下去”、“黑铁时代”,郁亮传递的忧患信号,常常引发行业深思。

  但口号归口号,回到执行层面来看,想让一家房企改变天然的规模冲动,难度要大多了。

  2018年,喊出“活下去”口号的万科,曾经被很多房企视为危言耸听。但没多久后,万科就开启了一波逆势拿地,当年末的资产负债率达到 84.59%,成为上市以来同期最高水平。

  2020年,地产行业调控政策频出,许多房企收紧口袋减少拿地,万科又狠狠的“梭哈”了一把,频繁拿地补库存,此前还接手了华夏幸福的部分项目。

  从2019到2021的3年间,万科整体保持着较高的投资力度,拿地金额分别达到了:1610亿、1349亿、1401亿。

  然而,2021年,房地产市场经历了火焰和海水的极大反差。上半年,楼市沉浸在一片乐观情绪中,许多房企的销售增长创下了历史新高。最具风险意识的万科也没“刹住车”,在2021年上半年买地买到了行业第一。

  仅仅只是过了一个季度,整个房地产行业被压到了冰点。行业投资端迅速收紧,万科紧跟着也减少了拿地,鲜少出现在土拍市场。

  但市场火热时期抢到的许多地块,已经给万科的净利润造成了重创。2021年,万科净利润出现了13年以来的第一次下滑,同比跌幅达45.7%。

  这场罕见的净利大跌,引发了郁亮的一次罕见检讨。在年初的业绩会上,郁亮以学生的口吻忐忑自嘲道,“就像一个学生没考好试,要拿成绩单给父母看一样”。

(图源/视觉中国)(图源/视觉中国)

  他反思道,“少数项目也出现了投资上的失误,部分城市投资追高冒进”,“当地公司高估自身市场潜力,对市场判断过于乐观,拿下自己消化不了的项目 ”。

  与之相对的是,万科区域公司的投资权重被大幅压缩,一块地要不要拿,决定权收拢在集团手里。

  这和以往的形势有很大不同。一位曾经在万科工作过的房企营销高管透露道,“和很多房企不同,万科以往各区域公司有着很大的自主权,营销和拿地风格各不一,换一个区域公司和换一家企业的感受差不多。”

  而自去年6月开始,万科在内部成立开发经营本部,以加强对万科各区域的管控,将投资权收拢到集团层面。

  当然,这种调整策略也不独万科,很多企业都在年初重新调整了自己的管理架构,方向与万科大同小异,均指向了强管控的思路。

  大家都深知,经过2021年下半年以来的残酷洗礼之后,收缩成为绝大多数房企的经营主题。房企低头就能捡金子的时代彻底结束了,想要金子只能慢慢淘。

  万科也同样在今年前三季度放缓了投资规模。三季报显示,1-9月,万科年内仅新增27个开发项目,对比2020年和2021年同期,万科则分别拿地101个、132个项目。

  进入11月份以来,行业终于盼来了融资暖风,“金融16条”,“三支箭”利好不断,几乎出尽了所有利好融资的政策牌。

  万科是这轮政策融资潮中的受益者,但至少目前来看,万科并未将大量资金投入到拓展和并购当中,而是依旧坚持以往“现金为王”的保守路线。

  据华泰证券最新研报指出,“10-11月两个月,万科拿了总价205亿元的土地,投资强度提升至32.7%,并且全为开发项目。”不过,对比万科以往单月拿地额上百亿的速度来说,如今的投资力度依然偏谨慎。

  一位万科某城市公司内部员工透露,“目前我们公司已在筹备明年储地计划,但对于整体拿地计划,还需要经过内部的严格审控。”

  营销新考验

  虽说万科不用再忧虑“活下去”,但其业务挑战却并未消退。在一些核心城市,万科的销售业绩开始出现明显下滑。

  即使在大本营深圳市场,万科今年前11月的销售排名从去年的第2名降至第9名,销售额刚过百亿,被招商蛇口、金地、卓越、中海等房企甩在了身后。

  不仅是在深圳,万科在北京和上海的销售排名也同样出现了下降。据中指院统计,前10月万科在北京的销售额为109.5亿元,从去年的第5名降到了第13名;在上海也由去年同期的位列第6名降至第12名。

  察觉到销售局面下滑的郁亮,很快坐不住了。2022年7月到8月,他用短短两个月时间,走完了全国100多个项目,完成了35个城市的实地调研。

  这场调研让郁亮大受启发,他注意到,惠州公司售楼员跑到深圳城中村拓客、珠海员工一年几乎都在北方卖房。后来,郁亮总结道,“无论多么困难,房子总有人买,关键看你能不能去找到客户”。

  难以找到客户,是当下房企面临的普遍问题,龙头房企万科也不例外。市界了解到,实际上,万科的楼盘已经出现了明显的降价促销现象,但折扣等营销举措对销售的推动并不明显。

  据克而瑞研究中心监测,万科在今年年中已进行了范围较大的折扣活动,销售均价有不小的下滑,7月销售均价约1.56万元/平方米,同比下降7%,8月销售均价约1.53万元/平方米,同比下降9%。

(图源/视觉中国)(图源/视觉中国)

  只不过,这些降价措施,在销售提升上的优势并不明显。万科1-10月的合同销售额为3467.7亿元,同比下降33.45%,依旧排在了碧桂园和保利之后。

  一位深圳房地产市场的营销负责人表示,“许多房企现在都在大搞降价营销,但市场对于这类折扣已经不敏感了,信心仍然还是最大的问题。”

  在当前的市场环境下客户越来越难找,万科也面临着空前的销售压力。两个月前的万科业绩冲刺会上,郁亮再次现身督战,表示将在全国一大批城市加强各类销售渠道的合作力度。

  众所周知,加强渠道合作力度,势必会影响毛利率,但在万科面临的经营挑战面前,比起毛利率,保证经营性现金流的稳步增长,要重要得多。

  今年的市场下行下,最重视现金流的万科也不免出现了经营上的问题。

  财报显示,第三季度,万科经营性现金流净额约为-124.6亿元,同比下降124.9%,这直接导致经营性现金流净额从上半年的83亿元减少为前三季度的-41.76亿元,同比骤降442.36%。

  要知道,销售回款一直是万科的经营重心。早在2014年万科就宣称放弃了规模,转而强调以回款为考核,“没有回款的销售都是耍流氓”。与之相对的是,万科销售第一的地位当年就被绿地赶超。

  但面对2022年的市场行情,万科依然大大低估了困难程度。祝九胜在今年年中时曾指出,“我们在年初或3月份时对于市场下行有预估,但没想过这么严重。”

  现如今,万科开发经营本部如今每个月在售项目都要晒成绩、排座次,以天为单位对认购签约和回款进行监测和分析。

  对于后续的销售形势,万科仍保持着信心,表示下半年的销售业绩会比上半年的业绩更好。

  但经受过这轮政策调控后,房地产市场已经出现了不可逆的变化。短短一年多时间,以往的“恒碧万融”时代已经一去不复返,转而变成了“碧保万中”的新格局。对于万科而言,新的挑战也将接踵而至。

(声明:本文仅代表作者观点,不代表新浪网立场。)

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