二批次认筹率超180％融创外滩壹号院再卷上海豪宅楼市|融创_新浪财经

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与融创外滩壹号院同样拥有建面超450平方米房源、且当前未开盘的豪宅项目还有两宗：露香园A地块与翠湖天地六期。

观点网融创外滩壹号院再迎认筹高峰。

8月11日正午，位于上海董家渡的融创外滩壹号院二期二批次认筹活动临近尾声。4天半的认筹期内，该项目推出的110套房源认筹率达到183%，延续首批次销售热度。

此前于2024年4月中旬，融创外滩壹号院二期一批次开启认购，彼时共计推出204套房源，均价16.8万元/平方米，超350组客户进行认筹，认筹率也超过170%。

"云著雅苑（融创外滩壹号院）现在有200多组意向客户。"观点新媒体从中介方了解到，项目二批次推售的110套房源共获得超过200组意向客户，较二期一批次170%认筹率上升13个百分点，入围比达到2.5。

二批次加推

尽管认筹火热，市场仍有声音在持续讨论融创外滩壹号院当前的"真正归属权"。

项目前身可以追溯至2015年泛海控权时期，彼时，项目名为泛海国际住区，于2015年和2018年开盘两次，彼时的售价在8.89万元-15万元/平方米；2019年6月，泛海因债务问题，将该项目出售予融创，融创外滩壹号院就此诞生。

2019年7月，融创开始上架融创外滩壹号院项目一期房源，均价定在12.15万元/平方米左右，最终实现回笼资金150亿元。

好景不长，一期开盘不久后，融创也陷入了债务危机，项目背后的董家渡地块，即融创外滩壹号院项目二期地块的开发暂被搁置。直到2022年末，中信信托、芜湖华融进入融创外滩壹号院所在项目公司的股东名单，项目正式恢复建设。据资料显示，融创房地产集团有限公司的持股比例从原先100%，下降至10.322%，而中信信托有限责任公司、芜湖华融资本创誉投资中心则分别新增持股64.678%、25%。

也正是在此时，外界开始讨论融创对于融创外滩壹号院的实际控制权问题，甚至有评论表示，持股最多的中信信托已经获得了控制权。但对于融创来说，目前手上还持有约10%的股权，一定程度上保住了项目的部分权益，也有实现小股操盘的可能性。

具体来看项目，融创外滩壹号院分为三个地块，项目总建筑面积约60万平方米，最北面的10号地块为项目一期，而南侧12号地块的4栋楼则是项目于2024年主推的二期。

从此次加推的项目来看，融创外滩壹号院上架的是地块中的1号楼，属于超高层住宅，建面约255平方米-275平方米的户型居多，占到72套，建面约533平方米的户型则仅有2套。

目前，项目还未开盘，综合均价暂未出炉。但以2024年开盘情况来观察，预售项目当中，2幢共推出88套住宅，均价为16.50万元/平方米；而3幢住宅推出118套房源，面积为3.45万平方米，均价为17.01万元/平方米，综合均价约16.8万元/平方米，总价达到99.92亿元。

作为坐落于上海黄浦江北畔区域的豪宅性项目，融创外滩壹号院地理位置具有优势，与陆家嘴隔江相望，毗邻金融聚集带，BFC、十六铺游艇码头、豫园等商业配套坐拥周边，黄浦区第一中心小学、黄浦外国语小学、复兴东路小学等教育配套也较为齐全。

可以说这一次融创外滩壹号院二期再度开启认筹，再次补充了当前黄浦区内豪宅市场的空白期。此外，融创外滩壹号院还在这一批房源中供应了建面超450平方米的房源，在如今200-300平方米项目做主流的当下，的确具有特殊性。

壹号院之外的黄浦豪宅市场

当然，上海黄浦豪宅市场供应量犹在，自然也会出现一两宗竞争项目，与融创外滩壹号院同样拥有建面超450平方米房源、且当前未开盘的豪宅项目还有两宗：露香园A地块与翠湖天地六期。

2021年1月，上海城投以底价176亿购入豫园露香园二期地块，楼板价约9.7万元/平方米，土地总面积12.51万平方米，虽然是底价购入，但地块的起始楼面价就接近9万元/平方米，彼时已经远超上海历年来出让地块的楼面起价。

待到露香园二期规划方案公示，该项目的总投资额已经达到280亿元，为露香园一期总投资额的2.5倍。

项目整体规划10.94万平方米高层住宅、2.44万平方米低层住宅(联排别墅)，以及5.22万平方米商业以及历史风貌建筑，整体分为6个地块，即A、B、C1、C2、D1和D2。其中B、D1地块公寓已于2024年3月上市。

D1地块待售的12套别墅，面积均在410-540平方米区间内；此外，项目A地块预计也将于2024年年底上市，房源建面自264平方米到901平方米区间。

翠湖天地六期的户型面积则更上一层楼，这宗高达180米的超高层项目位于新天地太平桥板块东片，用地面积近3万平米，总建筑面积约17万平米，由永业集团与瑞安集团联合开发。地块周边商业配套可用豪华形容，包括新天地时尚、香港广场，淮海中路步行街，复兴广场、凯德·晶萃广场、中海环宇荟等，项目也分为三个区间：低区为约435-470平方米左右的平层；中区以上为约700平方米左右的大平层；约36楼以上的高区为约1200平方米的复式房源。

如此对比之下，融创外滩壹号院所上架的户型还称不上是黄浦区域内的"顶流"。

不过，观点新媒体还注意到，同样位于黄浦区，且与融创有着千丝万缕关系的大户型豪宅项目新湖融创锦园，也即将上线。据观点新媒体过往报道，该项目销售团队已于近期完成组建，即将开放展厅，预计价格达到17万元/平方米。

从地理位置来看，项目被上海新天地、南外滩与外滩包裹，北侧是露香园高层&别墅项目，南侧为复兴珑御平层项目，西侧是翠湖天地别墅项目，东侧则毗邻海上名园豫园。资料显示，锦园将分四批入市，共计533套高层及151套别墅产品，第一批放出33套房源。

值得注意的是，项目在2024年7月开始预告入市，起初叫"昼锦园"，但又改为"锦园"完成过会，首发房源为33套高层住宅，主力房型为267-383平方米小平层、456平方米大平层，以及封顶户型908平方米复式住宅。

与融创外滩壹号院相似的是，锦园项目备案均价同样位于17万元/平方米阶段，且入围比同样为2.5，但从供应来看，锦园上架套数少，但户型可选择性更强，甚至在上海近两个月上市新房中，锦园的户型面积超过900平方米。