观点与王火荣对话：e通世界的产业优势与代价 | 博鳌新力量·产业篇

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产城园区评论

汇聚全链条环环相扣及互相赋能的新力量，寻找下一个大机会。

谈及e通世界的核心优势，王火荣很快给出答案：“具有特色的灵活”。在他看来，能够快速贴合市场需求，这是民营产业园区应该着力发掘的禀赋。

编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。

因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。

作为其中的“产业篇”，我们将挖掘产业、物流与供应链企业和代表性人物，讲述他们在新的行业历史发展机遇期中的所思、所想与所得。

观点网 全长48公里的内环线，70公里中环线，98公里外环线，以及210公里郊环线，构筑了上海产业的圈层与格局。

其中，外环线上重载卡车日夜奔流，是上海的物资补给生命线，外环沿线地区，也是产业勃兴之地。

腾笼换鸟的大背景下，企业外迁趋势加剧，而外环沿线区域恰恰是一个绝佳承接地。

在这里，e通世界成了众多外迁企业的首选。

上海e通世界产业园产业招商中心副总经理王火荣向观点新媒体表示，面临经济形势挑战，目前很多市中心企业都有降本诉求。

作为相对近郊的民营园区，e通世界希望在产业升级的过程，和外迁企业寻找到共同的机会点。

灵活的优势

据王火荣介绍，e通世界是一家纯民营产业园区运营商，在上海区域运营着八个园区，主要集中在虹桥枢纽板块的西侧，总运营体量约50万平方米。

目前，e通世界已成为上海大虹桥区域规模最大、入驻企业最多的民营产业园，并形成了以现代物流、智能制造、医疗科技、信息技术为主导的四大产业平台。

园区入驻企业超800家，通过产业招商和产业培育，现有13家上市企业、培育独角兽11家、75家高新技术企业、34家“专精特新”企业，累积孵化企业达300家，成功举办科技政策活动达400场，园区企业累积获得政策扶持超3千万元。

成立十五年来，e通世界坚持精细化自持运营模式，目前出租率均保持在90%以上。王火荣对此表示，这也是另外一种困难，因为新入园企业的存量空间选择减少，不再像出租率50-60%时那样品类丰富。

在现有规模上，e通世界未来的愿景是保持每2-3年增加一个重资产项目。轻资产方面，同样有三个品牌输出项目在运营，都达到90%左右出租率，比预期资金回笼速度更快。

谈及e通世界的核心优势，王火荣很快给出答案：“具有特色的灵活”。

在他看来，能够快速贴合市场需求，这是民营产业园区应该着力发掘的禀赋。

“国资同行可能核心诉求跟我们不太一样，在产业的集聚度、注册率包括税收指标上，考核指标会更严格一些。我们民企的投资回报，包括出租率、租金回报各方面诉求会强一点，产业基地注册税收跟当地政府的联动，我们也会有，但是可能也有些不一样。”

王火荣坦言：“正因为我们是民营园区，可以说是基本贴合一线市场，上到董事长、总裁，下到一线招商团队，对整个市场的判断和响应很快。今天市场有什么反馈，我们明天就会有相应决策，效率比较高。”

他举例称，近年来公司在产品交付上有较大提升，会提供多样的研发类基础设施，更多形态的精装交付，通过一房一策进行优化升级，达到更好交付标准。

在一房一策的成本与效应方面，e通世界有两大考虑，其一是企业的匹配性，二是企业入驻之后的稳定性，这两点相辅相成。

“我们的逻辑是把客户的需求前置，然后再来匹配。在此基础上定价，个性化装修成本已经充分考虑，相当于把客户需求和商务条款前置，达成一致后开始定制装修。”

在装修过程中，e通世界提供普适性较强的办公产品，再结合个性化要求，“比如对地面有更高要求，可以另外再提方案。对墙面柜子或者吊顶灯具等装饰面有更高的要求，我们都可以提供菜单式选择。”

当客户在产业空间里用心选配，投入心思发展，某种程度上也形成了沉没成本，稳定性相对于拎包入住的企业更强。

运营与招商

从12年前大学毕业，王火荣就加入了e通世界，一直从事园区招商引资工作。但现在除了招商之外，他还兼顾园区产品设计以及园区运营服务板块。

王火荣透露，过去几年公司都把招商放在第一位，从去年开始管理层提出运营前置，因为整体出租率到90%左右，将进入重运营重服务的新阶段。

这既是他个人职业生涯的发展路线，也符合e通世界的战略转变，同时也是当下存量产业的必由之路。

首先是招商上的变化，他表示，通过园区产业链、龙头企业上下游招商，把关联企业吸引到园区来，这一类企业对园区价格的敏感度相对较弱，因为他们不完全是与周边园区计算性价比，更多是为了接近上下游企业，选址上存在较高的不可替代性，实现以商养商的产业招商形式。

“把运营放在更重要的位置，也是结合到存量运营阶段，每个月新进来的企业20到30%是通过园区企业推荐来的。”王火荣说道。

放眼未来，王火荣表示首先希望招商时对企业的筛选上“把定力提得更高一点”，更追求质量和产业集群效益。第二则是希望把已经入驻园区企业的链接服务做得更好。

“我们现在每月都会举办一次名企会客厅，把园区不同类型的企业组织在一起。比如之前做了汽车产业，也做了美妆产业，接下来可能会做服装产业，给企业搭台上场来唱戏，形成相互之间的交流。”

另一方面，e通世界也搭建了园区甄选平台，相当于将园区企业需要的人、法、财税等第三方服务，通过园区平台筛选优质供应商，供园区企业特别是中小企业直接选择。

企业正是由个体组成，除了企业端的e通世界大讲堂、e通世界好创业、e通世界好演讲等产业资源交流活动，e通还举办了e通世界好球友、e通世界好声音等品牌文娱赛事活动，丰富园区产业人才、企业员工的生活。

针对以“总部办公+研发业态”特点，e通世界产业园持续提升精细化运营服务，搭建了涵盖企业开办、政策研究、人才服务、知识产权、产业服务、投融资对接的“e通世界企业服务八大平台”。

“老客户企业给我们反馈说，他们也知道现在很多周边园区租金都在下行，企业的原话是，我愿意付高10%到20%的溢价，享受e通的服务。这就是企业给我们的正反馈。”王火荣说道。

以下为观点新媒体对上海e通世界产业园产业招商中心副总经理王火荣先生的采访实录：

观点新媒体：数据显示，北上广一线城市产业供需结构存在一定压力，怎么看待目前整体产业园区的形势？

王火荣：我们e通是纯民营园区，在上海近郊的位置，能够明确感受到最近这几年大环境的变化，大家在一起也会更多谈论变化带来的影响。

但正因为我们是民营的园区，所以政策制定各方面还是会比较灵活，可以说是基本贴合一线市场，上到董事长、总裁，下到一线招商团队，对整个市场的判断还是响应很快。

这几年的园区招商运营中，一方面是把核心指标就是出租率各方面维持得比较好，甚至疫情期间到现在，出租率还是稳步爬升。

比如说目前很多市中心企业都有降本诉求，那么作为相对近郊的民营园区，也希望在企业降本过程中寻找到我们的机会点，承接核心区域溢出的优质企业，完成我们对存量企业的迭代和升级。

观点新媒体：某家上市REIT在一份公告里提到，现在整体趋势是租金跟出租率已经打破了负相关规律，这种情况下，能不能展开讲一下公司有哪方面优势，可以吸引客户？

王火荣：对，放在前几年可能价格调动一下，在出租率上就有比较迅速的反馈，但现在可能反馈很慢，甚至不会有。

我们作为民营，有个核心诉求是希望不通过调整价格来维持出租率，而是用具体的服务和运营思维。比如说可以把交付产品做得更好，通过园区产业链、龙头企业上下游招商，把关联企业吸引到园区里来。

那么，这一类企业对园区价格的敏感度相对弱一些，不完全是跟周边园区对比，更多是为了跟某些企业离得近一点，选址数量上不会有那么多备选。我们不完全依赖传统的中介渠道等，更多是以商养商。

产品和交付上也有比较大的提升，原来可能简单粗暴就是一个空间，现在会提供多样的研发类布局，电量或者工业用水的一些配套供应，有一些需要快速办公的，可以把空间整体精装交付。甚至有一些因为经过了12年运营，通过一房一策政策把遗留的房子进行优化升级，达到更好的交付标准。

过去几年我们都是把招商放在第一位，从去年开始，总裁提出运营可以排在招商的前面，因为出租率到了90%左右，所以希望重运营、重服务。

老企业也给我们反馈说，他们知道现在很多周边园区租金都在下行，但是企业还是愿意付10-20%的溢价，享受e通专心的服务。

观点新媒体：您刚才提到一房一策，包括小户型精装交付，企业定制化的需求更高，但是会不会导致以后可塑化空间更小，或者成本没办法转嫁到租户身上？成本方面怎么平衡？

王火荣：一方面是匹配性怎么达到50%或越来越高；第二是企业进来之后的稳定性，在这个空间投入越少，稳定性就会差。

结合这两点，我们今年着重在改善产品供应情况，逻辑是通过提供更合适的空间，把客户的需求前置，然后再来匹配。

在此基础上定合适价格，就是把个性化装修成本已经考虑到里面去了，相当于把客户需求和商务条款前置，达成一致之后才开始定制工程。

在装修过程中，我们能提供的也是相对普适性较强的办公产品。结合一些个性化要求，比如对地面有更高要求，会另外提供方案。对墙面柜子或者吊顶灯具等装饰面有更高的要求，都可以提供菜单式选择。

既然客户在空间里用心选配，投入心思发展，多少有一些原因，我们会认为稳定性会比拎包入住更强一些。

观点新媒体：运营放在前面的话，会给招商带来多大帮助？

王火荣：从我们的园区交付第一个月开始，我们董事长提出一个口号，就是不仅做物理空间，第二句话就是耐得住寂寞赚慢钱。

把运营放在更重要的位置，也是结合到存量运营阶段，每个月新进来的企业20-30%是通过园区企业推荐来的。

我们希望是越来越高，但难度还是会有。第一个是存量空间有限，客户进来后选择性相比出租率百分之五六十时肯定低一些。

观点新媒体：相比于国资背景的张江、临港这些企业，e通作为民企有什么样的优势？

王火荣：我觉得最大优势可能还是具有特色的灵活，能够贴合需求。

国资企业核心诉求跟我们不太一样，在产业的集聚度、注册率包括税收指标上，考核指标会更严格一些。民企的投资回报，包括出租率、租金回报各方面诉求会强一点。

第二是产业基地注册税收跟当地政府的联动，我们也有，但是有些不一样。

灵活方面，今天市场有什么反馈，我们明天就会有相应决策，效率比较高。

观点新媒体：e通目前项目主要还是在虹桥这一带，未来有没有在其他地方拓展的方向？

王火荣：从第一个园区开始到现在，一共是5个自持园区，保持每2-3年增加一个重资产项目的节奏。

轻资产项目方面，前两年开始落地，目前已经有三个轻资产输出项目在运营，成果还是很不错的，都达到了90%左右的出租率，比预期资金回笼要快一些。

目前的主要方向，重资产是维持两三年落地一个的节奏；轻资产的话，包括上海外环近郊产品做托管模式，或者跟政府合作的资产模式，帮助招商引资提高注册率跟税收指标，我们通过盘活资产获得服务收入。

轻资产输出相对来说快一点，每年拓展数量也可控一些。

观点新媒体：在具体选择标准上有哪些详细标准？比如业态，集成电路、生物医药，或者是合作对象有没有选择？有没有考虑一些纾困类资产？

王火荣：对，其实纾困类资产很多，不少我们都有在对接。

现在市场都是买方市场，我们这种轻资产模式，相对来说还是比较谨慎。

目前合作的有上市公司，有外省企业在沪资产，也有政府资产，还是以这几类为主，合作起来整个框架也会比较成熟，优先考虑。

业态考量上，希望可以配合存量园区企业配套服务。比如智能制造企业，我们可以做智能制造园区，相对来说稳定性比研发办公的更强。

观点新媒体：未来公司还有哪些痛点需要解决？

王火荣：首先，招商投资对企业的筛选上可以把定力提得更高一点，速度上的需求可以稍微不那么强烈。

第二，已经招募的园区企业，能够把他们的链接服务做得更好。现在我们有超过800家企业，分布各行各业，主要集中在4大主导产业，像现代物流、健康医疗、信息科技、智能制造，希望他们之间资源可以互补。

现在每月会举办一次“名企会客厅”，把园区不同类型企业组织在一起。

比如说我们之前做了汽车产业，也做了美妆产业，接下来可能会做服装产业，给企业搭台上场来唱戏，形成相互之间的交流。

另外也在做园区的甄选平台，相当于把园区企业需要的人、法、财税这些第三方服务，通过园区平台筛选优质供应商，放在平台上给园区的企业特别是中小企业直接选择。

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