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博鳌新力量
产城园区评论
汇聚全链条环环相扣及互相赋能的新力量，寻找下一个大机会。
赵明琪是一名目标和经营思路都很清晰的管理者，算短账不是她的作风，我们能够明显觉察到她以及普洛斯在经营管理上“看长”的风格。
编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。
因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。
通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。
作为其中的“物流篇”，我们将挖掘产业、物流与供应链企业和代表性人物，讲述他们在新的行业历史发展机遇期中的所思、所想与所得。
观点网6月中旬的青岛，还没有真正进入炎热夏季，舒适的20度天气伴着些许雾气蒙蒙。
时逢公募REITs“首批上市三周年暨首批扩募一周年“，中金普洛斯REIT是“首发+扩募”双首批REITs之一，我们也借此时机和普洛斯青岛前湾港国际物流园以及普洛斯相关负责人“打了个照面”。
普洛斯希望能和市场有充分沟通，他们深知，仓库这种To B业态不如消费品的体验来得直接：“如果不去仓库现场看，往往不知道这个仓库到底做什么的。所以我们要做主动沟通，让大家增加对这个行业的理解，增加对资产的了解，让信息变得更透明。”
普洛斯把物流仓储设施定位为服务实体经济和民生重要的底层基础设施。2021年6月21日，中金普洛斯REIT作为上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT上市，发行规模58.35亿元，是首批产权类基础设施REITs中规模最大一单。
两年后，中金普洛斯 REIT完成首次扩募，成为国内“首发+扩募”双首批基础设施公募REITs之一，项目扩充至10个仓储物流园。
这次前往调研的普洛斯青岛前湾港国际物流园，便是首批扩募资产之一。
借此机会和赵明琪有了场交流，她现任普洛斯资产中国区联席总裁，领导普洛斯中国区物流及产业基础设施的投资开发、资产管理等工作。
提起业务信手拈来的自如，是时间和付出的厚积薄发。我们了解到，她已服务这家资管领袖企业20余年，深度参与了行业发展，也亲历了多轮新兴产业的崛起迭代。
2003年，赵明琪加入普洛斯，其时普洛斯也是刚进入中国市场。20余年过去，如今普洛斯已在中国70个地区市场，投资开发和管理运营450多处物流仓储设施，稳定运营仓储面积约3200万平米。
扩募资产模样
这次调研走访的项目是普洛斯青岛前湾港国际物流园。6月中旬某个上午，从金沙滩出发，驱车约莫20分钟抵达目的地。
园区位于青岛市前湾保税港区内，距离最近的青岛前湾港四期集装箱码头仅0.5公里，I期和Ⅱ期项目分别于2014年及2020年建成并运营，共七栋单层钢结构仓库总计12.5万平方米，均为按照国家相关建筑和消防规范建设成的丙二类仓库。
青岛港是全国最大的橡胶和纸浆进口口岸，由于离港口非常近，该园区主要服务于进出口贸易，一类是橡胶、纸浆这种传统商品的大宗货物进出口。在这个仓库里，还有期货交易所常年监管的仓库，用于大宗物资进出口贸易相关的储存。
不同于其他参观，抵达园区后，我们先观摩了一场消防演习。了解得知，原来这是该园区定期举行的安全举措之一。普洛斯对安全管理极为重视，由于一些大宗物资的易燃特性，以服务大宗货物贸易客户为主的港口园区尤其注重消防合规，因此基本上该库区每三月做一次消防演习，让园区工作人员和开发区消防机构相互熟悉配合。
这也是此行调研的租户——主营大宗物流企业会选择普洛斯的原因之一。他们是园区6年老租户，过去几年，该公司橡胶、塑料颗粒、纸浆类工业基础原料大宗进口业务迎来高速增长，而普洛斯在园区品质、消防安全管理等方面的专业运营服务，满足大宗期货对安全存储等方面高标准要求。
海岸线绵长的城市天然有着一些机会，对为何会选择普洛斯青岛前湾港国际物流园，此次调研的租户给出的答案都是相似的：优越交通及区位、高标准仓库配套、专业物管团队等。
上述大宗物流管理人员提及，仓库对面就是青岛港四期码头，能够有效降低短驳运输成本。
对大宗租户而言，仓库硬件设施的重要性不言而喻。园区内，普洛斯将地面使用荷载由一期的3.0吨/平米调整为二期的5.0吨/平米，以更好适应纸浆、橡胶等大堆载客户的实际需求，10米半净高也提高了仓库使用率。
该园区主要服务的另一类客户是跨境电商。走访的另一家租户主营日韩美妆品牌的跨境电商业务。这是近几年直播经济下催生的销售和营销模式，这家企业主要承接天猫国际、拼多多、抖音等平台业务。
该租户于2020年入驻普洛斯青岛前湾港国际物流园，对以仓为店的他们来说，园区不仅是物流仓库，更是直播基地。我们了解到，在仓播领域里他们有单场直播销售额过亿的成绩，创下全国保税仓直播带货规模第一名，并至今保持这一纪录。
他们主要做的，是在跨境电商保税进口备货，消费者前端下单后，订单会自动流入到仓库系统，再根据不同订单进行打包发货。
调研恰好是618节点前夕，仓库内一切在井然有序运转着。“目前在这个库，我们货值大概是三个亿左右，日均单量大概在两三万单。像618、双11大促节点，日均单量能超10万单，单场直播的话十几万订单的操作能力也没有问题。”
园区的区位亦是选址重点考虑的方面，工作人员举例，从韩国过来的话目前船期基本上可以做到次日达，到港以后可以当天送货入库，选址到普洛斯青岛前湾港国际物流园这对于供应链的时效性是一个很大保障。
我们观察到，跨境电商的货物放置与大宗企业很不同，分为下面的拣货位和上面的存储位。“普洛斯园区高标仓的层高、柱距、承重及回车距离等都是行业领先标准，仓库包括货架高度、货架之间对于通道的要求等等，都符合消防安全方面标准，我们运营就比较顺畅。”工作人员提及，在搭建大型直播场景的时候，仓的条件对于直播呈现效果甚至是订单量转化都很有帮助。
跨境电商是青岛近年来的增长点之一，2023年跨境电商进出口整体规模超850亿元，同比增长约36%，占青岛市外贸进出口总额比重约9.8%。
青岛前湾港国际物流园也保持着长期较稳健的运营情况，2024年第一季度，该园区时点出租率89.93%，签约出租率98.79%。
主动资产管理者
正如赵明琪所言，普洛斯仓库非常有特色，第一个特点是选址非常好，清楚不同的选址适合服务哪一品类，以及会产生怎样的优势。
面对明确的客户群体时，普洛斯也会尽可能保持仓库的通用性，而非特殊性。“因为客户和市场的需求会变化，当市场客户发生变化，从A变成B的时候，我们的库区仍旧是合适的。”当仓储物流园区纳入公开流通性的REITs产品时，这一资产本身的通用性越显关键。”
赵明琪对中国市场极其了解，在她履职的20余年间，中国市场和普洛斯也发生了翻天覆地的变化，比如“在普洛斯刚进入中国市场的时候，海外是一个很重要的客户导入源。今天，中国变成了一个客户导出源” 。
在赵明琪看来，市场还在慢慢接受公募REITs这一新鲜事物，需要一个认知过程。公募REITs产品最重要的不是二级市场价格高低，而是可以提供稳健的现金分红。这种情况下，REITs管理人的能力和底层资产的品质显得尤为重要，“如果达到这一点，资产本身价值是有很大的保障和韧性的。”
那么如何管理好资产？她的商业逻辑简单又直接：“作为资产管理人，我们持续地寻找那些在朝阳阶段、在上升期的，兼具强支付能力和发展空间的客户。”也就是，客户既要有需求也要有支付能力。
据悉，普洛斯一直深入调研和跟踪不同的产业趋势，关注到跨境电商、新能源车、量贩零食和国产鞋服等是这几年发展较好的产业领域。
赵明琪是一名目标和经营思路都很清晰的管理者，算短账不是她的作风，我们能够明显觉察到她以及普洛斯在经营管理上“看长”的风格。她说，普洛斯主动的资产经营管理，首先在于要清楚认知市场、了解客户、并做到主动迭代升级。
某种程度上看，这位管理者呈现出对风险极强的把控能力，比如在服务跨境电商企业租赁需求方面，普洛斯大约占到40-50%的份额。“当然也不希望这个数字再高，因为会有集中度的风险”，以及对一些“看不明白”的企业，普洛斯宁愿不IN。
其次，普洛斯对现金流和应收账款的管理非常主动。不单单是仓库的出租率、租金，不单单只是销售、账面利润，而是包括所有在管资产的应收账款、现金流等实际情况。
我们注意到，绿是普洛斯乐于使用的颜色，包括公司logo都是五彩斑斓的绿。这体现着绿色可持续，也是一家国际公司的倡导和责任感。赵明琪提及，普洛斯下一步要做的是权益资产的能源管理，希望园区都能够做到接近零碳化或者说低碳，尤其是当已经有大量有仓库自动化投入和冷链行业的客户，普洛斯能够借此帮助客户将能耗降到最低水准。
“国内高标仓市场的发展趋势，只能说目前只是从量、规模上完成了第一阶段的发展。”赵明琪通常会站在动态视角看问题。
她认为，下一步，国内仓储物流市场要从质上更进一步发展，包括整合、形成区域化市场的分化。例如，在有的区域子市场需要再增加量，有的可能就保持现状的平稳，有的可能随着城市发展需求变化，以前的高标仓要更新和提质升级。
“这几个趋势在不同的区域市场实际上都会发生。”
这种视角还体现在其他方面。她认为，高标仓无法简单用单一的标准来衡量。不同的市场的承受能力、所适应的标准也不完全是一样的。
从普洛斯内部来说，标准是多方面的，而且还在不断变化与更迭。“比如普洛斯物流园的室外场地，因为全都是重卡停车和卸货的地方，坚持采用全钢筋的高标准。这其实不刨开地面是看不到的。”不同标准会导致仓库建设中企业的投入有很大不同。
扩募的机会
物流行业很认同习总书记对物流仓储的定位：“物流是实体经济的‘筋络’，联接生产和消费、内贸和外贸。”
“大家都始终坚信中国市场是‘有可为’的，只是‘怎么为’而已。” 据赵明琪介绍，物流仓储是支撑实体经济的重要的基础设施，普洛斯在中国市场经过二十多年的发展，目前主要服务覆盖了三大类型的供应链。
第一类是生产制造型供应链，像轮胎、太阳能板、通信基站设备、手机和智能设施，普洛斯服务包括生产性的入厂物流和出厂物流。
第二类是生活消费型供应链，这个品类覆盖非常广，占到约70%的比重，包括电商平台、医药物流、时尚消费、连锁餐饮等。
第三类是进出口贸易，包括传统商品的大宗货物进出口和跨境电商两类。
而在物流仓储类REITs产品中，中金普洛斯REIT底层资产数量最多且分布区域和租户行业的分散度较好。
我们了解到，目前中金普洛斯REIT基础设施资产位于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、环渤海经济带、成渝经济圈等5大核心物流枢纽地区，位于7个城市，由10个普洛斯仓储物流园组成，总建筑面积达近116万平米，服务租户约80家。这些租户是非常差异化的，包括了电商与跨境电商、大宗物流、生活消费、生物医药等各种不同的行业，穿透后基本涵盖普洛斯在中国所服务的三大供应链类型。
“希望越快越好。”谈及未来持续扩募的计划，赵明琪给出了坚定的答案。她说，把中金普洛斯REIT通过扩募持续做大，实现差异化投资是一个战略选择，持续把好资产往里装不会因为二级市场短期波动等短期情况而轻易动摇。
这背后的逻辑是，公募REITs这一金融产品特别适合投资和持有长期的资产。资产越多，一般抗风险的能力也会越强。
区域仓储物流市场的供需关系也并不是一成不变。同时，资产估值也会经过市场化的评估。比如，如果当地区域市场时点平均出租率80%，装进去的时候已经充分考虑到长期可能有20%空置率，这个在资产估值上其实已经体现出来。
也就是说，不管是基金，还是监管等，实际上在接纳这个资产估值的时候都是严格审查市场的供需状况、资产的实际表现以及未来的趋势。
这往往也意味着投资机会。以重庆园区为例，在基金买入时点区域空置率较高，考虑市场因素之后以一个较低的估值单价买入，若几年后重庆由于没有大量新增供应，市场空置率下降，园区的出租率和估值也有机会改善提高。
从结果看，作为原始权益人兼外部管理机构，普洛斯这一套“主动管理术”的效果是显而易见的，中金普洛斯REIT保持长期稳健经营情况。从其底层资产平均签约出租率来看，一直稳定在接近90%或者超过90%的状态。
从REITs的另一个关键指标来看，截至2024年3月31日，中金普洛斯REIT连续11个季度可供分配金额均超出招募说明书预测目标，并已完成7次分红，累计分配金额达到约7.67亿元，分红比例约100%。
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