GDIRI观察 | 难觅“有缘人”，折价出售的浦东地标|房产_新浪财经

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摘要：今年以来，上海环球金融中心71层办公房产已经经历了两次拍卖，均吸引了大量的围观，关注度居高不下，但均因无人报名出价以流拍收场。

观点指数（GDIRI） 6月14日，上海环球金融中心71层的整层办公房产再次上架阿里资产司法拍卖平台，本次拍卖方式变更为“变卖”，变卖价为3亿元，与二拍价格一致，约为评估价的6.2折，拍卖房产的建筑面积为3195.94平方米，折算变卖单价约9.39万元/平方米。

本次的变卖活动将于7月1日开拍，持续60天，截至目前已吸引了4313次围观。

图片来源：阿里资产司法拍卖平台，观点指数整理

观点指数从阿里资产司法拍卖平台获知，今年以来，上海环球金融中心71层办公房产已经经历了两次拍卖，均吸引了大量的围观，关注度居高不下，但均因无人报名出价以流拍收场。其中首拍已于5月21日结束，起拍价格为3.37亿元，二拍于6月12日结束，起拍价格为3亿元，该办公房产评估价格约4.81亿元。

早在去年7月，该房产就已上架拍卖，起拍价为3.7亿元，相比来看，今年的拍卖价格继续下滑。

阿里资产司法拍卖平台披露的资料显示，上海环球金融中心71层办公房产权利人为新源国际控股有限公司，建筑面积为3195.94平方米，市场价值约4.81亿元，按建筑面积折算的单价约为15.05万元/平方米。

房产申请执行人为恒华融资租赁有限公司，因合同纠纷，该房产被执行用于清偿债务。

据观点指数了解，被拍卖的办公房产所在的上海环球金融中心坐落于陆家嘴金融贸易中心区，与上海金茂大厦、上海中心大厦并称为陆家嘴三件套，同时也是浦东的地标。

上海环球金融中心官网披露，该大楼以办公为主，同时包括商贸、酒店、观光、会议等设施，其中7-77F为办公设施，79-93F为上海柏悦酒店，94、97、100F为上海环球金融中心观光厅，B2-B1F和2-3F是商场和餐厅，大楼101层，492米高。

该大楼于2008年竣工，用地面积为3万平方米，建筑面积为38.16万平方米，开发商为上海环球金融中心有限公司，森大厦（上海）有限公司负责大楼管理、房地产中介及咨询、会议服务、商务服务、停车场经营等，上海秀仕酒店经营有限公司负责酒店住宿设施的经营、会议服务等酒店相关服务的策划、和运营，日本森大厦株式会社投资兴建。

观点指数从办公交易网站获知，目前上海环球金融中心在售单价约为12万元/平方米，在租均价约为14.5元/平方米/天。

对比市场销售行情，该房产的变卖价格（本次约为9.39万元/平方米）已经有比较大的让价。但基于物业所处地段的稀缺性，加上是浦东地标建筑，所以即使让价后的价格也并非是普通企业可以负担的。

同时，高端办公的定位也意味着该房产的物业费会是一笔不菲的支出。据观点指数了解，上海环球金融中心的物业费水平为58元/平方米/月，也就是说71层办公房产每月需支出的物业费在18.5万元左右。

结合宏观市场环境来看，该办公房产即使让价还是出现多次流拍，或与价格以及当前投资环境有一定关系。

戴德梁行披露的数据显示，今年一季度，上海仅录得16宗、共计103亿元大宗交易，成交金额同比下降28%，已经降至近五年同期的最低。同时，受大量新增面积及吸纳量降低影响，投资类办公楼市场持续低迷。

据观点指数了解，商办资产在大宗交易市场长期占据主导地位，最近上海商办资产交易市场仍有不错的表现。6月18日，第一太平戴维斯宣布成功促成位于南京西路商圈静安区商务中心的仲益大厦32层整层写字楼交易，早前促成上海环球金融中心67层整层物业的交易。

同时，近期有报道称，位于上海徐汇区的美呈大厦以近14.9亿被上海天主教青年会拿下。

投资市场成交规模出现下滑的背景下，上海商办资产交易市场依然保持较为稳健的市场表现，优质商办资产依然吸引投资者和自用买家的目光。

结合上文分析来看，即使经历多次流拍，本次上海环球金融中心71层办公房产的变卖活动还是可以继续寄希望于实力买家。