后来者开始崭露头角，如何沉淀用户？ | 2024年5月住房租赁发展报告|品牌_新浪财经

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摘要：长租公寓品牌的打造有利于企业提升租户的忠诚度，这对项目的续租率和“老带新”有一定的帮助。（报告期2024.04.22-2024.05.22）

观点指数龙湖冠寓升级为资产管理赛道，租赁企业强化品牌意识 4月16日，龙湖集团发布全新资产管理品牌“逍遥洲资管”，原长租公寓航道也升级更名为资产管理航道。保利长租公寓品牌从“保利N+公寓”升级为“保利和寓”。企业对长租公寓品牌的重视及升级正是认识市场、理解市场、回应市场的过程。

底层项目出租率下滑，企业积极推进保租房REITs申报工作基于租房市场季节性波动的影响，一季度已成功上市的五单保租房REITs产品的多个底层项目出租率出现下滑。此外，包括越秀集团和万科在内，已有不少企业对外表达了参与保租房REITs的意愿。可以预见的是,保租房REITs的数量和规模将得到进一步扩充。

企业开店热情高涨，行业后来者开始崭露头角期内样本企业开店项目数与上个报告期相差不大，租赁企业开店积极性保持高涨。同时，包括融通融寓、绿地菁舍、城璟租住、铁狮门等行业后来者正稳步开展住房租赁业务。

央行将设立3000亿保障性住房再贷款，重点城市租金下滑走势获改善期内政策端主要从市场供给侧和需求侧支持和规范市场的发展，其中包括公积金提取、保租房认定规范、税费优惠政策、租赁落户、房源筹集等相关内容。租房市场表现上，毕业季将至，租房需求得到集中释放，重点城市挂牌租金将呈现稳中有涨的发展趋势。

龙湖冠寓升级资产管理赛道，租赁企业强化品牌意识

近期，万科发布了2024年一季度业绩报告，其中租赁住宅业务即泊寓，一季度实现营业收入8.33亿元，同比增长7.3%。

结合已披露2023年业绩报告的企业来看，显然住房租赁业务创收能力正稳步增长。据观点指数统计，房企系租赁企业中，包括泊寓、冠寓、招商伊敦等在内的租赁企业2023年全年的营业收入均实现同比增长，住房租赁业务已经成为房地产企业收入的重要组成部分。

规模表现上，截至三月底，泊寓共运营管理23.8万间长租公寓，累计开业17.95万间，出租率达93.9%。

同时，分散式租赁企业在收入端同样表现不错。我爱我家发布的2023年报提及，相寓全年实现营业收入57.6亿元，同比增长1.9%，毛利率-5.4%，同比提升0.6个百分点。今年一季度，我爱我家住房租赁业务继续保持稳健增长，截至一季度末，相寓在管房源达27.9万套，相较年初增长0.8万套。

租赁企业业绩实现稳步增长的同时，期内，龙湖冠寓以及保利公寓在发展战略上有所调整。

保利长租公寓品牌从“保利N+公寓”升级为“保利和寓”。据官微介绍，和寓的品牌logo由“笑面、拼音、交流形象”组合演变而成，以当下年轻人的“所需、所想、所好”为导向，品牌定位为“美好生活领创者”，同时围绕全新的客户需求，建立新的长租公寓品牌核心及产品系列标准。

另外，4月16日，龙湖集团发布全新资产管理品牌“逍遥洲资管”，原长租公寓航道也升级更名为资产管理航道。

据了解，“逍遥洲资管”定位为“全周期全业态资产管理运营商”，涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及颐年公寓“椿山万树”六大业务。

随着本次升级更名，龙湖集团5大航道升级为地产开发、商业投资、资产管理、物业管理以及智慧营造。

观点指数认为，企业对长租公寓品牌的重视及升级正是认识市场、理解市场、回应市场的过程。企业对品牌打造的重视也有利于企业提升租户的忠诚度，这对项目的续租率和“老带新”有一定的帮助，这些都将成为长租公寓品牌的无形资产。

底层项目出租率下滑，企业积极推进保租房REITs申报工作

保租房公募REITs表现上，近期，已成功上市交易的5只保租房REITs产品先后披露了2024年一季度的业绩报告。

整体来看，今年一季度保租房REITs继续展现稳健经营能力。项目公司层面，中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT营业收入均实现环比上涨，华夏基金华润有巢REIT和红土创新安居REIT营业收入环比有所下降。

项目公司EBITDA表现上，首批上市的四支保租房REITs的该项指标数据均实现同比增长；环比上，华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT以及华夏北京保障房REIT均实现增长，经营效率稳步提高。

不过今年一季度保租房REITs底层项目在出租率上表现欠佳，多个项目出租率出现环比下滑。

数据来源：企业公告，观点指数整理

截至一季度末，12个底层项目出租率均超90%，其中华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT以及红土创新深圳安居REIT底层项目的出租率保持在95%以上，项目出租率继续保持高位运营。

具体来看，园博公寓和珩琦公寓出租率表现位居底层项目前两位，数据分别为99.53%和99.24%。

环比上，包括文龙家园项目、熙悦尚郡项目、园博公寓、珩琦公寓、保利香槟苑以及凤凰公馆在内的6个项目出租率出现下跌，环比下滑幅度在0.25个百分点到2.56个百分点不等。同时，对比去年三季度末，今年一季度末城投宽庭保租房REIT两个底层项目的出租率数值均出现不同程度的下滑。

观点指数认为，多个底层项目出租率出现下滑主要是受到住房租赁市场季节性淡季的影响。传统春节长假期间，租户退租率明显上升，市场租房需求收窄，这对企业维持住房租赁项目的出租率有一定的难度。

整体来看，保租房公募REITs稳健性和长期可持续性凸显。同时，企业正积极推进保租房REITs申报工作。

近期，越秀集团对外表示正按计划积极推进保租房REITs项目申报前的有关准备工作。据观点指数了解，目前越秀集团已拥有越秀房产基金以及华夏越秀高速REIT两只REITs产品，如保租房REITs得以顺利推进，其拥有的REITs数量及品类将得到进一步丰富。

此外，万科在2023年年报中提及，保租房REIT已完成资产端的梳理、评估，正在开展申报工作。截至一季度末，万科泊寓所管理的租赁住宅中，已有10.82万间纳入保障性租赁住房。

事实上，包括越秀集团和万科在内，已有不少企业对外表达了参与保租房REITs的意愿，可以预见的是，保租房REITs的数量和规模将得到进一步扩充。

企业开店热情高涨，行业后来者开始崭露头角

报告期内，样本企业继续加快项目入市的脚步。据观点指数不完全统计，报告期内，共计11个住房租赁项目正式开业或试运营，企业开店情绪高昂。其中包括城方、雅诗阁、万科泊寓、融通融寓、乐乎公寓、瓴寓、有巢公寓。龙湖冠寓以及自如资管在内的租赁企业均有新项目面世。

同时，龙湖冠寓在合肥的三大项目合肥火车站店、合肥高新天街店以及合肥高新欢肆店也即将在6月前开业。

数据来源：观点指数不完全统计

城市布局上，上海、深圳、成都、杭州、苏州、武汉等一线及新一线城市仍是租赁企业重点布局的城市，同时这些城市也是人口净流入大市，租房需求较为旺盛。

其中有巢国际公寓社区江南路店是宁波市第一块入市的租赁用地、同时也是宁波市首个有巢国际公寓社区，由有巢与宁波开投置业有限公司、宁波市鄞开投资集团有限责任公司三方合作开发，有巢运营管理。

项目坐落在鄞州区，总建筑面积约4.6万平方米，包括有3栋16层的高层建筑和1栋社区商业，可提供保租房房源1192间。

此外，期内开业的融寓·天津华昌道店也是属于保障性租赁住房项目，位于天津市河东区，项目由融通地产天津公司和长租公寓事业部联合打造，将酒店、餐饮和商业综合业态改造建设成为拥有约180间房屋的白领档长租公寓。

值得一提的是，据中国融通地产披露，除期内开业的融寓·天津华昌道店外，近期其融寓品牌的深圳龙华中心店、武汉江汉关店及天津音乐学院店相继开业。同时一季度，融寓品牌有超20家门店实现满租，客户平均满意度超95%。可以说，于2020年成立的融通融寓品牌在住房租赁项目运营端有不错的表现。

事实上，包括融通融寓在内，住房租赁行业的后来者开始崭露头角。

举例来说，近期绿地菁舍成功签约杭州市中心原浙江省邮政管理局旧址项目（绿地香港菁舍城站店）并即将开业；上海城璟·松江中山社区即将投入使用，总建筑面积超1.8万平方米，宿舍楼共有3栋。

4月25日，铁狮门宣布收购位于上海五角场核心区20层高的酒店项目，并计划改造成约300个单元的全新长租公寓。据悉，铁狮门计划于2025年二季度完成项目改建并正式运营，项目将由辉盛国际提供运营服务。

值得一提的是，近期金融街管理层表示，未来会考虑在管理上增加（长租公寓）板块专门的机构。

可以发现，租房市场参与主体呈多元化发展，租赁企业在产品打造、管理服务等方面越来越卷，市场分化的特征逐步显现。

此外，期内雅诗阁和城家公寓在规模扩张方面也有不错的表现。其中城家中标南宁租赁大社区项目，受托管理房间数2448间，以及城家成功签约盐城经开区世纪新城公寓，该项目是城家在盐城布局的首个项目。期内雅诗阁分别与科学城（广州）发展集团有限公司、无锡梁溪资产经营公司达成合作，将在广州和无锡两城落地馨乐庭品牌项目和奥克伍德酒店公寓项目。

央行将设立3000亿保障性住房再贷款，重点城市租金下滑走势获改善

政策端，在5月17日举行的国务院政策例行吹风会中，中国人民银行副行长陶玲表示，中国人民银行将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，并将在全国范围全面推广。

据了解，中国人民银行将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

据观点指数了解，早在2023年，央行设立了“租赁住房贷款支持计划”，额度为100亿元，向重庆、济南、郑州等8个试点城市发放租赁住房购房贷款。在国务院政策例行吹风会上，央行表示，一年多来，试点在8个城市有序落地，商业可持续的租赁经营模式初步形成，为消化存量住房发挥了积极作用。

回顾期内发布的住房租赁领域相关政策，主要从市场供给侧和需求侧来支持和规范市场发展，其中包括公积金提取、保租房认定规范、税费优惠政策、租赁落户、房源筹集等相关内容。

其中，期内深圳市和济南市出台的相关文件中均有涉及城中村改造为保障性租赁住房的内容。深圳市在政策文件中表示，鼓励将原农村集体经济组织继受单位及物业权利人富余的安置房以小户型为主单独设计、集中建设，并长期租赁用作保障性租赁住房。济南市发布的政策文件中提出，用好保障性租赁住房。对于以整治提升、拆整结合方式实施的城中村改造项目，鼓励将城中村房屋整体长期租赁并改造提升用作保障性租赁住房。

此外，期内北京住建委发布的《2024年北京市住房发展年度计划》主要从房源供给和市场规范两方面促进租房市场的发展。

房源供给侧提出大力发展保障性租赁住房，落实土地、财税、金融等政策支持，引导社会主体投资建设保障性租赁住房。全年计划安排保障性住房用地460公顷，其中配租型和配售型保障性住房用地200公顷，全年计划建设筹集保障性租赁住房7万套（间）。

市场规范端提出全面落实《北京市住房租赁条例》，完善住房租赁政策体系，实施住房租赁押金托管和租金监管、规范个人转租等政策。

政策推动下，租房市场得到进一步规范，规模将得到进一步增长，同时市场发展正迈向专业化、细分化发展。