多极赛道发力万科物业、碧桂园服务、招商积余位列卓越三甲|碧桂园服务_新浪财经

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摘要：“条条大路通罗马”，在找寻盈利的赛道上，物企们正进行着多元的尝试。

2023年，宏观环境以及房地产风险依然给物业服务行业带来了压力，在增量放缓、存量竞争日趋激烈的环境下，物企正视自身能力，拥抱变化，以品质服务为抓手，在规模扩张上取得了进展。

社区增值服务延续较低增速的同时，继续拉动物企毛利率。生活服务类已经被物企比较广泛地尝试，团餐、托幼及养老等业务逐渐成长。

截至2023年度末，物企增收不增利的状况有所舒缓，总体上，央企净利润表现更优。但也有部分因为资产减值计提给净利润造成了较大损害，最终增收不增利。显示企业经营管理效率与成本控制的平均管理费用率指标，同比下降了0.24个百分点，期内，样本物企毛利率、净利润均整体下滑明显，这意味，当前物业服务行业正进入微利时期。

与此同时，IPO热度再降，报告期内仅2家小型区域物企在港交所上市，募资金额再次刷新低。龙湖智创生活考量市场情绪及当前的估值水平后，也暂缓了上市进程。

二级市场表现上，港股66家上市物企中，仅五家较报告期初出现涨幅，区间跌幅在50%以上的港股物企共有23家。尽管部分物企进行了回购动作，但股价修复效果不佳。

物企轻资产属性强，估值上通常更多参考盈利增长水平，但目前物企地产母公司的财务和经营稳定性更被看重，唯有地产行业的基本面企稳，才有望实现在二级市场上的估值修复。

业务运营

回归品质、多元竞赛

2023年，中国宏观经济在疫情影响消退后恢复增长，国内生产总值126.06万亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%，这为部分行业企稳回升奠定了良好基础。

在房地产领域，商品房销售面积和销售额均出现下降，待售面积有所增长。国家统计局数据显示，2023年商品房销售面积同比下降8.5%，商品房销售额同比下降6.5%，商品房待售面积同比增长19.0%。反映了房地产市场调整不及预期，行业整体继续承压。

尽管宏观环境及地产方影响较大，物业服务行业2023年还是在规模扩张、品牌建设、市场策略调整以及经营环境改善等方面取得了一定的进展。不过，也同时面临着市场挑战和行业内部的分化问题。

从规模来看，2023年度样本物企在管面积仍处于上升和增长阶段，绝大部分物企的在管面积都实现了正向增长，平均涨幅15.3%，涨幅较上年同期观点指数观测到的29.9%有较大幅度下降，表明物业服务企业规模增长放缓。

其中，非住宅业态在规模增长中的角色越来越重要，物企在非住业态的竞争也日趋激烈。

数据来源：企业公告，观点指数整理

在管面积方面，碧桂园服务截至2023年度末除“三供一业”业务外的物业服务收费管理面积达到9.57亿平方米，较2022年度同比增长10%；保利物业在管面积7.196亿平方米，较2022年度同比增长24.91%，增速同样较快。

需要正视的是，目前整体增量放缓已是行业共识，也基于此，大多物企在近些年开始调整自己的运营策略。

具体包括进行市场化扩张，发力新的赛道，竞争非住业态；强调回归品质服务，重视品牌建设，寻求更长期稳定的发展；以科技赋能实现降本增效，进行数字化转型。另外有部分物企加大了非核心业务的外包，以优化资源配置；部分物企面对行业深度调整和市场不断变化，对组织架构和管理团队进行了必要调整。

例如，在回归品质方面，雅生活集团对2023年及未来3年提出了“四个目标”，即“树品牌、稳发展、强能力、促融合”。具体来看，雅生活按“平台做轻，城市做实，项目做优”的组织定位，横向以“资源统筹，整合提效”为目标，推进区域、成员企业间融合；纵向以“管理下沉，平台精简”为导向，聚焦核心，完成城市公司平台搭建，驱动组织与业务共生。

金科服务主动大幅减少向金科集团在内的房地产开发商提供案场服务，聚焦现金流和回款有保障的高质量项目；建业新生活等也有类似动作，对效益不好的项目主动进行撤场等。

观点指数认为，对物企来说，强调高质量、市场化、独立化发展的时代已然来临。

新的赛道成为发力的重点，城市服务、商业运营、智慧科技应用、增值服务、非住物业管理、IFM（设施管理）、资产增值、内部管理和服务力提升等潮流涌起，也对应提高了专业化要求，这给物企扩展服务深度与广度带来机遇。

观点指数注意到，目前各企业关注点有所不同，未来细分领域或将出现佼佼者。

建发物业曾于2022年9月与建发国际及建发房产签订框架协议，将承接建发房产、建发国际以及其附属公司各类商业资产项目的商业运营业务。

商业运营业务壁垒高且盈利空间广阔，将轻资产商管业务放入上市物管企业也是目前开发商的常见做法，建发物业的商业运营业务主要通过其旗下的厦门悦发进行，目前其商业运营规模较小，不过，建发物业也表示，建发商管会充分利用国有企业背景及自身的品牌优势，积极探索国有平台下存量商业资产的外拓机会。

保利物业2023年7月正式成为IFMA国际设施管理协会年度战略合作伙伴，在IFMA拥有的16大专委会中，保利物业已进入企业设施、机场设施、非营利性设施、设施管理咨询、设施设备、博物馆与文化馆设施等8项专委会，意味着其国际设施管理领域的知名度和影响力将提升。

另外，人事变动可以看出企业的战略、业务转型趋势。2023年物企的人事变动主要体现在高管层的更换、创始人退出以及董事、监事的离开等。

其中，碧桂园服务试图拓展新的增长边界，徐彬淮作为继任者，主要负责业务创新战略规划、运营管理、数位化管理及社区生活服务事业经营等。

观点指数认为，2023年是物企为了适应外部环境的变化，实现可持续发展进行重要战略调整的一年。未来，随着行业竞争趋向激烈，市场集中度或将持续提升；央国企及有实力的头部物企仍将占据主导优势；细分赛道中拥有优势的物企也将获得更好的发展机会。

社区增值服务

增速放缓、探索持续

在由大量交付带来的面积增长红利消退后，物业管理企业逐渐寻找新的增长驱动力，就企业经营层面而言，增值服务能够使物管企业更加独立于地产周期，可以改善物业管理企业面积驱动的主逻辑。

并且，物业服务企业认识到社区增值服务在提升业主生活品质、增强业主黏性以及提高企业自身发展中的重要作用。通过提供特色服务和销售商品，物业服务企业旨在改善业主居住环境，从而实现业务模式的多元化和稳定盈利。

2023年度物企增值服务收入延续较低增速，基本延续了上个年度的态势。

主要是因为国内经济环境承压、消费需求收缩，社区零售、到家服务以及社区传媒等业务需求减少；同时，房地产销售下滑，跟房屋资产相关的经纪业务、美居业务等受到影响。

据观点指数统计，社区增值业务板块依然能够为企业带来较高的利润空间，2023年度，样本物企的整体毛利率均值约为20.80%，而社区增值服务业务板块整体的毛利率均值为31.64%，高出整体业务毛利率均值超10个百分点。

数据来源：企业公告，观点指数整理

同时，样本港股物企社区增值服务毛利率中位数为32%，而整体毛利率中位数为20.3%，观点指数认为，当前物企在整体业务能力方面较为集中，或者目前增值服务方面的门槛不高。

值得注意的是，2023H1样本物企社区增值服务毛利率均值较2022H1的48.97%出现大幅下降，影响因素包括了宏观环境与关联房企影响、民企开发商关联收入拖累、新交付项目减少导致业务缩减，人工成本上升等。

目前，物企社区增值服务主要包括社区生活服务、空间运营及广告、家装美居、资产管理等类别。其中生活服务类比较广泛，团餐、托幼及养老等业务获得成长。

以团餐来看，早先涉及这一领域的主要包括保利物业、金科服务、新希望服务及新城悦服务等少数几家，截至2023年末，入局团餐领域的已有龙湖智创生活、美置服务，雅生活等十多家物企。

崛起的团餐业务近些年也受到政策的支持和广泛关注。如《国务院办公厅关于印发国民营养计划（2017-2030年）的通知》《团餐企业经营规范》等法律、法规及标准规范的制定，及不断修订和完善。2022年10月，住建部、民政部联合发布《关于开展完整社区建设试点工作的通知》，提到社区应规划配建食堂等一系列便民商业服务设施。反映出相关部门对民生、社区食堂建设的重视。

团餐市场的服务对象主要为学校、企业、医院等，这些与物业企业服务的场景相似，增加了物企进入团餐市场的契机。物业公司通过物业与团餐的一体化经营，可以提高客户管理对接的效率和便捷性，同时提升客户的服务体验，有利于增加业主粘性。此外，物业公司的智慧化系统、项目保洁等服务人员可以复用，降低运营成本，增加人效。

但也会有一些情况使得入局团餐变得没有那么具备吸引力，例如目标客户对性价比的要求会比较高，造成团餐的利润很薄；随着进场的玩家越来越多，竞争压力也会越来越大；面临着预制菜争议、食品安全、供应链等挑战，物企在该领域的探索还将继续。

目前已经崭露头角的新城悦服务在2020年通过收购诚悦时代开启团餐业务进击之路。随后收购上海学府餐饮，完成了在医院、高校、办公等全业态领域的后勤餐饮服务布局。

2022年，新城悦服务新增苏州海奥斯餐饮、天津金玉和上海翔禧物业三项并购，进一步补全公司在工厂、园区业态团餐服务以及医疗业态团餐服务等方面的能力。2023H1新城悦服务团餐业务收入2.22亿元，占社区增值服务收入的比例达到49.8%，同比大幅增长约55.3%。

金科服务通过收购、合作以及内部孵化子品牌等方式，已经建立起从高端星级酒店餐饮服务，中大型高端团餐再到社区餐饮的差异化业态布局，为其带来了显著的收益增长。2023年度该公司物业服务+团餐服务联合中标项目超10个；餐食服务收入约3.44亿元，同比增长73.8%，第二增长点初步成形。

观点指数认为，物企将在社区增值服务的范围和深度上持续拓展，追求服务的优化和升级，在质量和服务内容上不断寻求突破和提升。同时，随着城镇化进程的加快和老龄化问题的凸显，物业服务企业将承担更多的社会责任和公共服务功能，如何满足多元业务的融合发展，将是物企面临的主要课题。

非业主增值服务

滑坡明显，或进一步分化

非业主增值服务主要围绕房地产开发全周期的各个环节展开，旨在满足房地产开发过程中的各类衍生需求，包括开发前期的项目规划、设计管理，物业销售的案场协销、营销策划，房屋交付前的房屋检验评估以及完成交付后的尾盘代理销售等。

2023年度，物业服务企业的非业主增值服务收入整体持续明显下降，其中民营物企因为关联房企销售下行幅度更大，业务收缩更为严重；央国企该业务板块下降较小。

数据来源：企业报告，观点指数整理

数据显示，万物云、中海物业、绿城服务及保利物业2023年度的非业主增值业务板块收入均超过20亿元，其中，中海物业同比增长18.3%，保利物业降幅为4.60%。

以变动幅度来看，2023年度增长较快的包括越秀服务、中海物业、京城佳业等，分别同比增长39.6%、18.30%及15.40%；另外，金茂服务、绿城服务及招商积余等也都实现双位数的涨幅。同比下降幅度较大的包括融创服务、金科服务、荣万家、世茂服务等，下降幅度为60%左右。

非业主增值服务一定程度上还反映了物企背后关联房企的销售实力。

例如，保利物业在该业务领域维持着超20亿元的收入，同时其关联方保利发展2023年度权益销售金额为3057亿元，登顶榜首；中海物业关联方中国海外发展则以2855.4亿元的权益销售金额位列第二名（2023年1-12月房地产企业销售表现·观点月度指数）。

总结当前企业公布的报告，非业主增值服务下降主要影响因素包括了房地产销售下降带来的案场协销服务萎缩；开发商的前期交付服务和顾问服务下降；开发商车位和尾盘销售业务减少；施工现场服务、开荒清洁服务减少等。

这也可以看出，该业务一直都与地产周期的波动联系紧密。因而，物企非业主增值服务盈利能力也大打折扣。

2023年度，仅滨江服务、金茂服务及越秀服务等少数几家物企的非业主增值服务毛利率高于整体毛利率，大部分物企该业务板块毛利率出现明显下滑。

数据来源：企业公告，观点指数整理

目前，非业主增值板块毛利率预期呈现出一定的复杂性。一方面，该业务在2024年可能会持续面临挑战；另一方面，如果关联方经营相对稳健、新盘推售稳步进行，非业主增值板块仍能保持较好的盈利能力和增长势头。

观点指数认为，随着地产行业风险出清，央国企和民营物企非业主增值服务营收增长以及盈利能力将进一步分化，央国企仍可以维持一定的规模，民企则将进一步收缩。

另外，非业主增值服务过去常被诟病是关联方进行利益输送的通道，但随着物企独立性的逐渐增强，利益输送的情况将在一定程度上受到遏制。

报告期内，恒大物业表示未来将调整非业主增值服务的发展战略，按照市场化原则择优开展关联方服务，为房地产开发商提供价值赋能，借此获得更多的机会拓宽物业管理项目。碧桂园服务管理层也称会严格遵守上市公司“五独立”，即人员、财务、资产、机构、业务与关联方相互独立；严格遵守法律底线，不会有任何利益输送行为。

财务管理

增收不增利缓解，城市服务盈利中规中矩

近年来，物企为了增强自身的独立性，减少对房地产关联方的依赖，不断进行市场化拓展，提高第三方在管面积占比、加强品牌价值和外拓能力，以稀释来自关联方的支持力量下降带来的不利影响，从而提高自身的抗风险能力和市场竞争力。

物管行业目前在业绩规模上仍处于上升和增长阶段，这主要是因为绝大部分物企的在管面积都实现了正向增长，平均涨幅达到了12.83%，反映出物企外拓能力得到提升。

数据来源：企业公告，观点指数整理

但营业收入增长速度方面却放缓，样本物企平均营业收入增幅由2022年的21%下降至9%，且约30%的上市物企出现了营业收入同比下降的情况。

总体来看，基础物管服务和社区增值服务的表现相对稳定，2023年度上市物企仍在继续剥离非业主增值服务等地产强关联业务，致使整体营收相比在管面积的增长要弱。在样本物企中，建发物业2023年度的营收增幅最高，达55.80%；滨江服务以41.7%增速位列第二。

据悉，滨江服务持续深耕长三角地区，其2023年上半年在管面积同比增长37.4%至48.7百万平方米，合约建筑面积同比增长29.4%至74.2百万平方米。其中，滨江集团为滨江服务提供了大量优质的项目。

报告期内，物企增收不增利的状况有所舒缓，样本物企净利润同比增长均值为9.23%。总体上，央企净利润表现更优，中海物业、华润万象生活、招商积余及保利物业净利润分别同比增长22.80%、32.80%、23.96%及24%。

此外，合景悠活实现扭亏为盈，净利润同比增788%；世茂服务净利润同比增长129.47%，增速靠前；碧桂园服务、雅生活服务及远洋服务等大幅下降，分别为-84.96%、-74.95%及44.11%；佳兆业美好则录得亏损4.5亿元。

数据来源：企业公告，观点指数整理

期内，资产计提减值给一些物企的净利润造成了较大损害，使其增收不增利。例如，碧桂园服务在去年12月就曾警告公司将进行大幅度的应收账款计提和商誉减值。粗略计算，影响范围约为32-41亿元之间。

当前，基础物业服务仍旧是物企的根基所在，但空间限制也在不断地突破，服务对象已经成功拓展至城市层面。

城市服务是随着公服市场化改革推进而开辟的新赛道，主要指企业承接政府综合性需求，对整个城市公共空间进行统筹、运营和管理的过程，具体业务内容包括城市绿化环卫、市政后勤、水利管理、公共资产运营、智慧城市共建等。

值得一提的是，大型国央企背景的物企在城市服务领域具备天然优势。主要是部分城市服务不仅承担着日常城市治理的职能，在特殊情况下还需配合政府的紧急调度，这使得政府在招标过程中较为看重企业的背景。

2023年上半年，碧桂园服务的城市服务收入最高，为23.94亿元，同比下降了9.14%；另外，保利物业、雅生活服务、世茂服务分别取得了12.24亿元、6.74亿元及6.55亿元的收入，是物企城市服务领域的头部玩家。

毛利率方面，碧桂园服务及雅生活服务的城市服务业务毛利率最高，均为21.10%；雅生活称主要是规模效应的体现、项目的精细化管理所致。样本企业城市服务平均毛利率为15%左右，盈利能力还不算突出。

未来，智慧城市将是城市服务重要的发展领域，越来越多的头部物业服务企业或将参与其中，为智能化建设、智慧城市服务治理贡献力量。

优化空间有限，毛利率均值下降

平均管理费用率可以说明物企在经营管理上的效率和成本控制能力，其变化趋势也可以体现行业的发展态势和企业面临的经营压力。不同规模企业的管理费用率差异还能够揭示出规模效应对成本控制的影响。

观点指数监测的样本物企报告期内平均管理费用率为8.59%，较2022年同期下降了0.24个百分点，整体优化幅度较小，可进一步优化的空间越来越有限。

数据来源：Wind，观点指数整理

其中，40家样本物企中有26家管理费用实现了优化，这既包括央国企，如华润万象生活、保利物业、越秀服务等，也包括了雅生活服务、碧桂园服务、旭辉永升服务等民企。

另外，管理费用率最低的物企包括滨江服务和招商积余，分别为2.78%及3.42%；管理费用率最高的为德商产投服务，达到了15.0%，但较2022年的17.98%实现了优化，主要系行政开支减少，同时收益录得18.0%的同比增长。

盈利能力方面，观点指数监测的40家样本物企毛利率与净利率均整体下滑明显，毛利率均值由2022H1的27.56%下降至2023H1的24.98%，同比下降了2.58个百分点；净利率均值由2022H1的12.44%下降至2023H1的9.27%，同比下降了3.17个百分点。

这似乎意味着，物业服务行业进入了微利阶段。

数据来源：wind，观点指数整理

物企中，涉及商管业务的星盛商业、中骏商管、华润万象生活及宝龙商业，其毛利率与净利率也均靠前，例如，星盛商业2023H1的毛利率为57.06%，净利率为31.54%，远高出平均水平。

这表明，商业物业的盈利能力依旧足够优秀，也是当前企业喜欢将物管+商管融合进物业服务的主要理由。

观点指数预期，在经济承压导致物业费价格难以提高，人工成本不断提升；及数字化成果对于降低成本的效果有限的情况下，会有越来越多的物企寻求商管业务的布局。

同时，越来越多的项目将面临着楼龄变老及维修基金耗尽的状况。老旧小区一旦进入大修期，整治改造就会需要大量资金，这些额外的成本压力，预期将进一步压缩物业服务未来的利润空间。

应收款和现金流时间错配

近年来，由于关联房企出险，部分物业企业也受到影响，从而导致应收账款恶化，财务坏账风险上升，部分物企已经进行了减值计提的动作，利润受损。

报告期内，鑫苑服务、金科服务和恒大物业等物企对关联方提起了法律诉讼，追缴借款及被挪用的资金。其中，金科服务要求金科股份等立即还公司借款本金15亿元及相关利息；恒大物业就其约134亿元的存款质押被相关银行强制执行，而起诉中国恒大方面。

截至报告期末，观点指数样本物企应收账款及票据总计约为856亿元，较2022年同期的702亿元增长了21%；作为对比，2023年度样本物企营收增长幅度为9%，差距较大，物企应收账款风险依然高企。

数据来源：wind，观点指数整理

报告期内，保利物业贸易应收款及票据同比增长30.43%至30亿元，其解释称，主要是在管面积的扩大及项目数量增加；公共服务项目的物业管理服务收入占比提升，且受到信贷期的影响。

以经营活动现金流净额对净利润的覆盖来看，大多数上市物企该数值小于1，表明企业尚有部分净利润以债权的形式存在。只有滨江服务、世茂服务、星盛商业、越秀服务及正荣服务等六家物企可以实现经营活动现金流净额对净利润的覆盖，其中，滨江服务、世茂服务覆盖率分别为2.83倍和2.26倍。

数据来源：Wind，观点指数整理

另外，样本物企贸易应收款周转率由2022年同期的均值2.56%下降至2023年中期的均值2.12%，下降幅度为0.44个百分点，意味着物企收账速度变慢，平均收账期拉长，坏账损失风险增加。

具体来看，兴业物联贸易应收款周转率同比下降了3.51个百分点，降幅最大；中骏商管同比下降3.32个百分点；深物业A、旭辉永升服务、建发物业及新城悦服务等同比下降超1个百分点。

数据来源：Wind，观点指数整理

观点指数认为，物企贸易应收款周转率下降不一定表明其现金流在恶化，当前物业板块处于快速成长期，应收款和实际收到的现金本身有时间上的错配；此外，由于非住宅业务占比的持续提升，对公业务付款周期月结、季结占比很高，因此对于拉长应收款天数有一定的推动作用。

并购交易

趋向理性，补强为主

2023年物企趋向理性，并购明显降温，期内较为活跃的物企主要为金科服务。同时，中骏商管、新大正、远洋服务、金融街物业、荣万家等也有收购动作，与过往相比，央国企缺席成功的重大并购。

作为对照，2022年央企华润万象生活收购中南服务、祥生物业，强化其在华东区域的影响力；招商积余收购中民物业、深圳汇勤，提升在金融物业领域的竞争力；同时，碧桂园服务还收购中梁百悦智佳，提升在华东区域的管理密度；合景悠活收购广东特丽洁环境，布局城市服务等。期内，物企收并购注重区域和业态的补强。

报告期内，并购延续了补强的态势。例如，新大正在2023年6月计划以7229.5万元收购香格里拉市和翔环保科技有限公司及瑞丽市缤南环境管理有限公司100%的股权，旨在加快推动市政环卫业务布局，丰富公司业务类型，提高主营业务的综合实力。远洋服务收购远洋机电设备技术100%股权，主要是因为该公司在机电业务以及智能家居、节能环保及系统集成方面的经验与远洋服务融合度较高；金科服务则继续补强和拓展团餐业务，收购了重庆韵涵餐饮文化57%的股权及上海荷特包配餐服务66.85%股权。

补强之外，中骏商管也有明显的“输血”动作。

在中骏集团没有根据2021年3月22日签订的银团贷款协议支付已到期的本金和利息共约6100万美元之后一个月，中骏商管便接受了中骏集团向其出售的北京门头沟奥莱购物中心全部已发行股本，总代价达到10.9亿元，并将以中骏商管的内部资源及中骏商管首次公开发售的闲置所得款项进行拨付。

另外，终止收购的情况也成为看点，新大正在6月终止收购云南沧恒投资有限公司80%股权，原因是在业绩承诺安排上分歧较大。

数据来源：公开市场，观点指数整理

而中海物业本可以填补央企缺席的空挡，其10月中旬发布关联交易公告称，拟从兄弟公司中国建筑国际旗下的力进企业有限公司手里，收购“中海通信”和“中海监理”两家全资子公司，代价不超过9.5亿港元。

而9.5亿港元不仅刷新当时物业行业最大的并购金额，同时也创造了17.54倍PE的收购定价，远超2022年物业行业平均11.5倍的收购PE。

但这笔交易广受到争议，市场多指该收购作价偏高，有利益输送嫌疑，消息披露后，中海物业股价连续几日下挫。最终在2023年末中海公告表示，终止该项关联交易。

目前，资本市场对物业管理企业的估值核心已经从单纯的规模增速转向业绩提升能力，物企的并购活动也因此不再热门。观点指数预计，未来一段时间里，物企并购还将以区域和业态补强为主。

IPO

龙湖智创生活、珠海万达商管放缓与受阻

2022年以来，物企IPO热度就已经不及之前，该年度内共6家物企顺利IPO（均为港股），总募资金额约为12.4亿元。

数据来源：Wind，观点指数整理

2023年依然延续放缓的态势，只有润华服务和众安智慧生活2家小型区域物企在经历了多次递表之后，最终成功在港交所上市，募集资金总额约为1.82亿元，数量和资金额达到了历史最低点。

另外，报告期内共有珠海万达商管（含有物业管理服务）、深业物业、泓盈服务和经发物业4家物企递表港交所；从最终的情况来看，珠海万达商管短期内上市较难；后三家物企分别为深圳国资、湖南国资及西安国资所有，均在2024年2月份获得证监会备案通知书，尚有待新的进展公布。

A股方面，明喆服务2023年6月递表寻求深交所上市，但该公司“透支式”高额分红，市场质疑上市是为了“圈钱”，明喆服务在未回复深交所首轮问询的情况下，最终于12月份主动撤回了申请文件。

目前民营物企上市热情都不高，例如，“物管+商管”的行业龙头——龙湖智创生活报告期内选择了暂缓上市，龙湖方面称主要是基于对市场情绪的考量以及面临的估值挑战。

尽管如此，在房地产领域承压的状态下，“物管+商管”平台所提供的现金流依然对整个集团稳定经营有着至关重要的作用。

期内最热门上市动态由珠海万达商管带来，该公司自2021年10月至今已5次提交招股书，其第四份招股书在2023年12月28日失效，使得未能达成2023年12月底在港上市的对赌条款，从而需向上市前投资者支付380亿元股权回购款，造成了万达商管的流动性压力。

最后时刻，太盟投资集团（PAG）与大连万达商管集团完成了新旧战投的更替，相关消息称，最新的协议中，有个别现有投资人选择退出投资，但绝大多数投资人保留了对万达的投资，更重要的是有新投资人进入，包括一些境外投资人。

从结果来看，绝大多数投资者依旧是看好珠海万达商管。

2023年11月10日提交的最新文件显示，珠海万达商管主营业务包括商业管理服务、物业管理服务和增值服务，其在2020年、2021年及2022年的收入分别为171.95亿元、234.81亿元及271.18亿元；净利润分别为11.12亿万元、35.12亿元及75.33亿元。按截至2022年12月31日的总在管建筑面积及储备项目建筑面积计算，珠海万达商管是中国最大的商业运营服务提供商，市场份额为9.0%。

市场观点认为，未来万达商管可能会继续推进上市计划。但也有建议表示，随着公募REITs不断迎来新突破，万达如能将比较优质、回报率较高的一部分资产拿出来打包，申请消费类基础设施公募REITs，或是一大发展路径。

二级市场

整体下行，部分物企回购积极

报告期末，港股物业服务及管理板块共有66家上市企业，其中，较年初上涨的企业仅五家，宋都服务涨幅最大，达到了128%，并且远超第二名及第三名京城佳业、中电光谷的31.72%及15.61%；此外，新希望服务出现轻微涨幅。

数据来源：Wind，观点指数整理

同时，区间跌幅在50%以上的港股物企有23家，主要包括朗诗绿色生活、融信服务、恒大物业、弘阳服务及星悦康旅等；区间跌幅相比较小的主要包括领悦服务集团、滨江服务、华发物业服务、德商产投服务等，跌幅均不超过10%。

从市值来看，截至2023年最后交易日，港股物企中总市值超百亿港元的共有5家，其中华润万象生活以635.68亿港元位列第一，其次是万物云的293.44亿港元、碧桂园服务的225.65亿港元、中海物业的192.61亿港元及保利物业的159.36亿港元。

总体来看，报告期内主要受到美元加息导致资金流出和房地产行业下行拖累的影响，物业服务板块下行压力持续。据观点指数月度报告，2023年内多个月份恒生物业服务及管理指数均跑输同期恒生指数。

同时期内，部分物企为彰显对自身业务发展及前景的信心，开展了股份回购行动。Wind数据显示，2023年港股共有10家物企进行了回购动作，以总回购金额来看，碧桂园服务位列第一，累计回购金额约2.9亿港元，回购股份共3018万股；同时，绿城服务、中骏商管、万物云等也均有回购。

持续的股价下行与公司基本面背离，让股价修复收效不佳。

观点指数认为，物企轻资产属性强，估值上通常更多参考盈利增长水平，但目前物企地产母公司的财务和经营稳定性更被看重，唯有地产行业的基本面企稳，才有望实现在二级市场上的估值修复。

政策

定位商业服务业、多元赛道获认可

2023年12月27日，国家发改委发布《产业结构调整指导目录（2024年本）》，提到自2024年2月1日起，将物业服务行业从“鼓励类-其他服务业”，调整至“鼓励类-商务服务业”，进一步明确了行业定位和性质，体现出国家顶层设计上对行业的重视。

与此同时，关于各个赛道的细分也进一步被认可。具体分为两大类：住宅物业管理和非住宅物业管理，其中非住宅物业管理包括了写字楼、学校、医院、场馆、酒店、产业园区、商业综合体物业服务等。

相关部门将物业服务纳入商务服务业而非房地产类，这将有利于行业逐渐削减和摆脱地产属性，更多地连接进现代商业和消费服务中，为物业企业创造更多的盈利空间。

此外，国家发展改革委11月26日发布《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》，指出经综合考虑人口分布、工作基础、财力水平等因素，选择50个左右城市开展试点，每个试点城市选择100个左右社区作为社区嵌入式服务设施建设先行试点项目。面向社区居民提供养老托育、社区助餐、家政便民、健康服务、体育健身、文化休闲、儿童游憩等一种或多种服务。这将助力“物业服务+生活服务”模式迎来新一轮的发展机遇。