【公募REITs市场面面观】持续调整再现布局良机|REIT_新浪财经

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今年以来，公募REITs市场经历了长达数月的缩量下跌，底层资产的修复节奏受经济周期等因素影响而延续分化。近期，公募REITs二级市场的投资者情绪再度陷入低迷，交投活跃度处于历史低位，指数也再破新低，市场体系建设的必要性和紧迫性日趋凸显。市场回调期间，建议基于底层资产经营的周期性特征，布局抗周期的“打底”品种，包括保障房、能源、厂房等。

市场回顾：公募REITs市场接连回调，指数再创新低，市场情绪低迷。上周，中证REITs（收盘）指数跌至新低，读数收于795.67点，周下跌1.79%。市场交投活跃度显著走弱，全周平均日度成交额跌破2亿元，其中11月17日单日总成交额仅1.6亿元，显示当前投资者情绪低迷。全周平均换手率为0.57%，较前周均值下降0.23个百分点。

政策及重要公告梳理：多只REITs披露投资者关系活动公告，投资者关注点聚焦于项目运营、原始权益人增持计划、分红/扩募安排等方面。更多REITs重视投资者关系维护，有助于加强投资者与原始权益人/基金管理人/运管机构之间的沟通交流，稳定投资者情绪。此外，上交所积极组织培训会议推进信披制度建设，有助于推动《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第5号——临时报告（试行）》的落实，推动C-REITs市场信披制度持续完善。

项目储备跟踪：高速公路板块再迎新项目挂网，2只拟上市公募REITs的交易所审批进度更新。11月10日，招商基金招商公路REIT正式在深交所申报，截至11月20日交易所尚未受理该REIT的申报工作，故暂无招募说明书披露；11月16日，上交所受理易方达深高速REIT，根据招募说明书（草案），该REIT以益常高速公路项目为底层资产，评估价值23.43亿元（以2023年6月30日为评估基准日），项目全周期IRR预测值为6.3%。2023年10月14日，上交所就博时津开科工产园REIT和嘉实中国电建REIT的申报进行反馈，整体来看，交易所反馈函中涉及的问题更加细化，尤其是在项目运营数据披露以及估值合理性论证方面。

公募REITs策略思考：今年以来，公募REITs市场经历了长达数月的缩量下跌，底层资产的修复节奏受经济周期等因素影响而延续分化。近期，公募REITs二级市场的投资者情绪再度陷入低迷，交投活跃度处于历史低位，指数也再破新低，市场体系建设的必要性和紧迫性日趋凸显。市场回调期间，建议基于底层资产经营的周期性特征，布局抗周期的“打底”品种，包括保障房、能源、厂房等。

风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，例如高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性因素影响市场风险偏好；REITs新发政策超预期。

市场回顾

公募REITs市场接连回调，指数再创新低，市场情绪低迷。上周，中证REITs（收盘）指数跌至新低，读数收于795.67点，周下跌1.79%。全市场仅中金厦门安居REIT和鹏华深圳能源REIT收涨，读数分别录得0.57%和1.14%，其余板块的大部分标的二级市场价格均出现不同程度回调。市场交投活跃度显著走弱，全周平均日度成交额跌破2亿元，其中11月17日单日总成交额仅1.6亿元，显示当前投资者情绪低迷。全周平均换手率为0.57%，较前周均值下降0.23个百分点。

政策及重要公告梳理

多只REITs披露投资者关系活动公告，投资者关注点聚焦于项目运营、原始权益人增持计划、分红/扩募安排等方面。据上交所官网披露，上周中金安徽交控REIT、建信中关村REIT、国君临港REIT和华夏北保REIT共计4只REITs披露了投资者关系活动的相关公告，其中就投资者重点关注的主要问题进行了解答（公告明细可参考附录表格）。具体来看，当前市场投资者普遍关心项目运营情况（包括底层资产和所处行业）、原始权益人增持计划、分红/扩募安排等方面。更多REITs重视投资者关系维护，有助于加强投资者与原始权益人/基金管理人/运管机构之间的沟通交流，稳定投资者情绪。

上交所积极组织培训会议以推进信披制度建设，各地继续鼓励REITs发行试点。10月27日，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第5号——临时报告（试行）》，对各参与方信披义务及要求、不同基础资产类型的关键运营指标披露口径、基金交易和财务及治理等方面进行了规范和明确。11月13日，上交所进一步组织REITs临时报告指引培训，有助于推动前述文件的落实，推动C-REITs市场信披制度持续完善。此外，包括文旅部、甘肃省政府、洛阳市相关部门等，均积极鼓励旅游景区、消费基础设施等资产参与REITs试点，助力公募REITs发行常态化。

项目储备跟踪

高速公路板块再迎新项目挂网。11月10日，招商基金招商公路REIT正式在深交所申报，截至11月20日交易所尚未受理该REIT的申报工作，故暂无招募说明书披露；11月16日，上交所受理易方达深高速REIT，根据招募说明书（草案），该REIT以益常高速公路项目为底层资产，剩余年限11年，评估价值23.43亿元（以2023年6月30日为评估基准日）。估值模型中，2023年7-12月的折现率为10.21%，2024年至项目到期日的折现率为11.39%。根据招募说明书（草案）预测，2023年7-12月和2024年项目预计的现金分派率分别为4.79%（未年化）和13.09%，项目全周期IRR预测值为6.3%。

2只拟上市公募REITs的交易所审批进度更新。2023年10月14日，上交所就博时津开科工产园REIT和嘉实中国电建REIT的申报进行反馈。整体来看，交易所反馈函中涉及的问题更加细化，反映出新发REITs审核环节对于沪深交易所《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》（以下简称“审核关注事项”）的落实。具体来看（反馈明细可参考附录表格）：

1.博时津开科工产园REIT：上交所的反馈意见主要涉及交易安排及权利限制、项目运营、估值合理性、运营管理安排、原始权益人、项目管理、中介机构聘请、基金期限等方面。其中，或是考虑到目前部分存量产业园区REITs经营仍面临一定压力，交易所对于新发产业园REITs的项目运营情况以及估值合理性的反馈意见较为细化，涉及重要现金流提供方及集中换租风险、租金欠缴、关联租户、历史运营情况波动等方面。

2.嘉实中国电建REIT：作为首单水电REITs，上交所出具的反馈函主要集中在项目运营情况和估值合理性，要求基金管理人等相关参与方补充披露包括运营模式、电量、电价、资本性支出、估值模型参数取值等信息。

公募REITs策略思考

风险因素

REITs底层资产所在行业出现超预期政策，例如高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性因素影响市场风险偏好；REITs新发政策超预期。

附录

本文节选自中信证券研究部已于2023年11月20日发布的《公募REITs市场面面观20231120—持续调整再现布局良机》报告，具体分析内容（包括相关风险提示、披露信息等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

重要声明：

本资料定位为“投资信息参考服务”，而非具体的“投资决策服务”，并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断。需特别关注的是（1）本资料的接收者应当仔细阅读所附的各项声明、信息披露事项及风险提示，关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件，关注投资评级和证券目标价格的预测时间周期，并准确理解投资评级的含义。（2）本资料所载的信息来源被认为是可靠的，但是中信证券不保证其准确性或完整，同时其相关的分析意见及推测可能会根据中信证券研究部后续发布的证券研究报告在不发出通知的情形下做出更改，也可能会因为使用不同的假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。（3）投资者在进行具体投资决策前，还须结合自身风险偏好、资金特点等具体情况并配合包括“选股”、“择时”分析在内的各种其它辅助分析手段形成自主决策。为避免对本资料所涉及的研究方法、投资评级、目标价格等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失，在必要时应寻求专业投资顾问的指导。（4）上述列示的风险事项并未囊括不当使用本资料所涉及的全部风险。投资者不应单纯依靠所接收的相关信息而取代自身的独立判断，须充分了解各类投资风险，自主作出投资决策并自行承担投资风险。

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