原报告 | 上海城投租赁资产进退|社区_新浪财经

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原报告

观点指数

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摘要：上海城投计划年内完成发行保租房REIT产品，选择的两个底层资产项目投入运营时间均不足一年。

观点指数 7月中旬，随着城投宽庭·浦江社区正式投入运营，上海城投同步表示计划在今年内完成发行保租房公募REIT产品。目前，上海城投保租房REIT产品已经完成基金管理人招标。

据观点指数了解，上海城投计划以江湾社区和光华社区作为底层资产发行保租房公募REIT产品。值得注意的是，两个项目运营时间均不足一年，项目体量均超1000套，住宅建筑面积合计约12万平方米。在发行保租房REIT的相关要求中，包括需要项目获得长期稳定的收益，这也说明，更加考验上海城投在大体量项目上的运营管理能力。

作为上海地方国资企业，上海城投承担筹集保租房建设的重任，并于2019年正式发布租赁住宅品牌“城投宽庭”。截至目前，城投宽庭已投入运营4个租赁社区项目，可提供租赁住房6167套，项目类型包括自持商办项目改建租赁社区以及R4用地新建租赁社区。

观点指数发现，上海城投首个项目以存量改造布局租赁市场，后期规模扩充主要依托于新建租赁社区产品，包括R4用地新建、配建租赁用地以及自持租赁用地方式。

资产底色

近期上海城投表示正在加快实施资产证券化，并计划年内发行保租房公募REITs产品。为此，观点指数将从其已投入的租赁社区项目底色，探讨上海城投在住房租赁资产退出端所做的准备。

据观点指数了解，上海城投于2019年以租赁住宅品牌“城投宽庭”入局住房租赁市场，同时在2020年8月，开业首个项目城投宽庭·湾谷社区，首个保障性租赁住房社区城投宽庭·江湾社区则在2022年11月开业。相较其他房开企业，上海城投入局时间稍显滞后，管理房源规模方面相比头部品牌动辄超十万的体量，也不具优势。

其首个项目城投宽庭·湾谷社区，属于自有商办楼改建为租赁房项目，可提供租赁房源数852套，房间户型包括一房到三房产品。该项目在体量方面相较常规的白领公寓，规模偏大。

值得注意的是，上海城投以存量改造方式首次进入租房市场，其管理规模实现扩充主要依托新建租住产品，如定向招拍挂方式获取R4租赁用地、配建租赁用地以及自持租赁用地等。

来源：观点指数统计

据观点指数了解，至今上海城投已成功获取上海7宗纯租赁用地，拿地主体包括上海城投置地（集团）有限公司、上海兴港置地发展有限公司、上海城投资产管理（集团）有限公司，其中3宗现已成功投入运营。

除纯租赁用地外，配建租赁用地和自持租赁用地也是上海城投发力租赁市场的重要方式。2021年1月5日，上海城投下属上海宜浩置业有限公司成功拿下103区域科技城板块D03-01地块，该地块土地性质为自持租赁住房建设用地。项目建筑面积约为6.54万平方米，配租租赁住房1308套。

可以发现，上海城投拿地时间主要集中在2018-2021年间，经过这几年的项目建设期，保租房上市供应步伐逐步加快，其在这两年也陆续有项目推出。

从房源体量来看，存量改造的湾谷社区以及临港社区，可提供的租赁房源规模在千套以下，其他均属于千套以上的大型租赁社区产品。其中张江社区两期合计可提供的租赁房源体量达7635套，服务人数约8100人，项目入市后将推动上海浦东新区保租房实现进一步增长。

凭借自持办公改建资产和R4用地，上海城投旗下租赁品牌城投宽庭已完成上海三大区域杨浦区、闵行区以及浦东新区的布局，拓展租赁房源约1.6万套，总建筑面积约90万平方米，预计服务人数超2万人。

数据来源：上海城投，观点指数整理

从已投入运营的项目来看，近期，城投宽庭·浦江社区正式投入使用，是目前上海城投投入运营的最大规模的租赁社区，为上海保租房筹集贡献了2362套租赁房源。

项目投入使用后，目前上海城投旗下在运营住房租赁社区共计4个，可提供6167套租赁房源，在运营的项目类别均为重资产。

从房间户型上可以发现，区别于常规白领公寓产品，上海城投租住社区多数有一房到三房的户型可供选择，目标涵盖单身以及家庭式客群。

光华社区周边集聚了高校、办公区以及商务区，目标客群趋于年轻化，项目主力户型也相应主要为单间和一居室产品。

来源：观点指数整理

观察其在营项目的配套可以发现，上海城投在租赁产品方面较为注重商业氛围的打造，四个项目均配备大小不一的商业面积。其中，光华社区和浦江社区配备有城投宽庭自有商业子品牌“宽庭荟”，上海城投旗下不同餐饮品牌也在江湾社区和浦江社区内投入使用。

退出准备

从上文提及的内容可以发现，目前上海城投主要通过重资产方式发力住房租赁市场，因此，资产退出方式的选择就尤为重要。

去年6月，西部证券-上海城投控股-宽庭住房租赁资产支持专项计划成功发行，成为上海市首单长租公寓CMBS产品。项目优先级发行规模10.8亿元，评级为AAA，产品期限12（3+3+3）年，发行利率3.20%。

据观点指数了解，该资产证券化产品以位于上海杨浦的城投宽庭·湾谷社区作为标的资产，社区的租金收入作为偿债来源。上海城投最新年报数据显示，城投宽庭·湾谷社区全年的租金收入达5377万元，全年平均出租率维持在 96%以上，项目运营保持稳定。

以湾谷社区可出租房间数852间简单计算，可以发现该社区的房间平均租金水平为5478.33元/间/月。

随着首批保租房公募REITs产品的成功上市，这一资产退出方式也成为租赁资产实现退出的重要选择。目前，地方保租房平台以及市场化租赁企业正积极推动保租房公募REITs工作的开展。

当然，上海城投也不例外。近期，上海城投表示计划今年内发行保租房公募REITs产品。

来源：企业公告，观点指数整理

据观点指数了解，早在今年年初，上海城投就已开展保租房公募REITs项目的申报发行工作。1月4日，上海城投控股股份有限公司关于开展保障性租赁住房公募REITs项目申报发行工作的公告中显示，上海城投拟选取上海市杨浦区新江湾社区 A3-05 地块租赁住宅项目（城投宽庭·江湾社区）以及上海市杨浦区新江湾社区 E2-02B 地块租赁住房项目（城投宽庭·光华社区）作为本次项目的首次发行资产，最终具体项目名称以项目申报文件为准。

公告中显示，原始权益人为公司设立的保障性租赁住房主体，基金份额持有人为上海城投控股投资有限公司，项目运营管理机构为上海城投置业经营管理有限公司。

同时，可以注意到这两个项目也是属于上海城投最早投入使用的R4用地新建租赁社区项目，随着近期浦江社区投正式投入运营，上海城投保租房管理规模进一步扩大。而随着上海城投在退出端工作的开展，未来浦江社区有机会通过公募REITs方式实现退出。

上海城投选择的两个底层资产项目均位于上海杨浦区，可提供租赁房源共2953套，项目住宅建筑面积合计约为12万平方米。目前两个项目投入运营的时间均不足一年，江湾社区于去年11月投入运营，光华社区在今年3月份投入运营。江湾社区自开业到2022年底，在运营的时间内收获了租金收入13万元。

今年2月7日，国泰君安、华夏基金中标该项目的基金管理人。中标候选人第1名上海国泰君安证券资产管理有限公司，发行费率0.06%，存续期费率0.08%/年。中标候选人第2名华夏基金管理有限公司，发行费率0.05%，存续期费率0.10%/年。

对比同样位于上海的华润有巢保租房公募REITs底层资产，有巢国际公寓社区泗泾店拿地时间为2018年10月22日，属于集体土地新建租赁住房项目，有巢国际公寓社区东部经开区店拿地时间为2018年8月23日，属于R4租赁用地新建租赁住房项目。

可以发现上海城投两宗租赁用地的获取时间均略早于华润有巢，而华润有巢两个项目均在2021年上半年先后完成入市。

上海城投项目建设滞后原因之一是江湾社区和光华社区合计房间数比泗泾社区和东部经开区社区合计房间数超1113套。

2022年12月9日，华润有巢REIT正式上市，对比项目开业时间，此时，两个项目已投入运营超一年半的时间，按长租公寓项目常规六个月爬坡期计算，两个项目均已进入稳定运营期，上市前两个项目出租率均达到94%。

虽然《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中有相应条款规定，基础设施项目原则上运营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力。

但在《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》支持下，对已能够市场长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求。

基于此，上海城投两个标的项目虽正式运营时间不足一年，也有机会凭借项目运营管理能力实现项目长期稳定收益，但值得注意的是，大型租赁社区在项目管理上的难度更大。

如果按照上海随申办小程序中挂牌的房源数当做江湾社区和光华社区目前空置的房间数，可以发现，两个保租房项目的热度不低。