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近期，公募REITs市场迎来多个积极信号：一是公募REITs明确纳入FOF基金投资范围，市场有望迎来潜在增量资金入场，同时投资者结构也能有所丰富；二是政策层积极发声努力推动REITs多层次市场建设；三是多只REITs陆续公布中期运营数据，部分资产维持修复态势，整体经营状况保持稳健。综上，公募FOF纳入公募REITs及时扭转了此前REITs市场的悲观情绪，其意义不仅在于公募FOF带来的增量资金，更多地是REITs新政对市场形成的正面催化，叠加政策层积极发声，公募REITs政策端发力或未来可期。近期，各单REIT在二季报前夕陆续披露底层资产的经营数据，市场在底部修复之后交易或回归基本面，建议密切关注近期公募REITs公告，挖掘底层资产运营稳中有升的标的。
REITs中期经营数据披露了哪些信息？近期，多只REITs披露底层资产中期运营数据，部分资产维持修复态势，整体经营状况保持稳健。具体来看：
高速公路REITs——当前该板块仅国金铁建REIT披露中期运营数据，完成度角度看底层资产上半年经营情况符合预期。
能源REITs——当前该板块仅鹏华深圳能源REIT披露中期运营数据，随着夏季用电高峰的来临，其二季度的售电量实现一定增长，带动同期售电收入走高。
产业园区REITs——研发办公类资产的出租率有所修复，厂房类资产的出租率保持高位。
仓储物流REITs——当前该板块仅红土盐田港REIT披露中期运营数据，底层资产稳健特征明显，扩募资产同样表现良好。
保障房REITs——底层资产经营情况稳定，出租率维持高位。
市场回顾：公募REITs市场受公募FOF入场的利好而收涨，市场情绪有所改善。上周，中证REITs（收盘）指数收于842.79点，周上涨1.11%，跑赢主要股票和债券宽基指数。7月5日晚间，多家基金管理公司发布公告，明确公募REITs纳入FOF基金投资范围。在该利好的催化下，7月6日和7日，C-REITs市场全线收涨，当日中证REITs（收盘）指数分别录得1.86%和2.13%的涨幅。
政策梳理：公募FOF入场公募REITs提振市场信心，政策层积极发声努力推动REITs多层次市场建设。7月5日，多家基金管理公司发布公告，明确公募REITs纳入FOF基金投资范围。潜在增量资金的入场是当前公募REITs市场投资者最为期待的，虽然实际投资规模尚不确定，但事件本身及时扭转了存量资金持续的做空情绪。7月6日-7日，“民生、消费、产业 REITs发展峰会”召开，会议上，政策层积极发声，有助于推动REITs多层次市场建设。
公募REITs策略思考：近期，公募REITs市场迎来多个积极信号：一是多家公募基金管理公司发布公告，明确公募REITs纳入FOF基金投资范围，市场有望迎来潜在增量资金入场，同时投资者结构也能有所丰富；二是政策层积极发声努力推动REITs多层次市场建设，具体包括推进市场持续扩容增类、完善信披体系、引入长期机构投资者、推动REITs市场与香港互联互通、推进专项立法等；三是多只REITs陆续公布中期运营数据，部分资产维持修复态势，整体经营状况保持稳健。综上，公募FOF纳入公募REITs及时扭转了此前REITs市场的悲观情绪，其意义不仅在于公募FOF给市场带来的增量资金，更多地是REITs新政对市场形成的正面催化，叠加政策层积极发声，公募REITs政策端发力或未来可期。近期，各单REIT在二季报前夕陆续披露底层资产的经营数据，市场在底部修复之后交易或回归基本面，建议密切关注近期公募REITs公告，挖掘底层资产运营稳中有升的标的。
风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。
REITs中期经营数据披露了哪些信息？
多只REITs披露底层资产中期运营数据，部分资产维持修复态势，整体经营状况保持稳健。具体来看：
1. 高速公路REITs——当前该板块仅国金铁建REIT披露中期运营数据，完成度角度看底层资产上半年经营情况符合预期。根据公告“截至 2023 年 6 月 30 日，项目公司累计完成营业收入 383,395,720.18 元，较 2023 年全年预测值完成 52.03%。其中，通行费收入实现 369,266,330.69 元，较 2023 年全年预测值完成 51.17%，超额完成预测目标。”
2. 能源REITs——当前该板块仅鹏华深圳能源REIT披露中期运营数据，随着夏季用电高峰的来临，其二季度的售电量实现一定增长，带动同期售电收入走高。根据公告：“深圳市东部电力有限公司 2023 年二季度实现售电量 10.88 亿千瓦时，环比增长 83.27%、同比增长 6.64%”、“2023 年二季度实现售电收入 5.55 亿元，环比增长 71.05%、同比增长 15.18%”。此外，今年上半年项目的售电单价为0.523元/千瓦时（不含税），较去年同期的0.479元/千瓦时（不含税）相比有所提高，为收入端提供一定支撑。
3. 产业园区REITs——研发办公类资产的出租率有所修复，厂房类资产的出租率保持高位。对于研发办公类资产，博时蛇口产园REIT的万海大厦和万融大厦2023年上半年出租率呈现逐月稳步提升的状态，其中万海大厦二季度平均租金水平较一季度有所下降、万融大厦二季度平均租金水平较一季度小幅提高，扩募资产科技企业加速器二期保持98.15%的高出租率；东吴苏园产业REIT中，2.5产业园1期和2期的6月出租率较3月相比小幅下行1.23个百分点，国际科技园5期B区的出租率则稳步增长；华夏合肥高新REIT底层资产的出租率均高于项目估值模型中出租率预测值，租金水平保持稳定；华夏和达高科REIT中，和达药谷一期的研发办公、配套商业、配套公寓出租率保持稳定，孵化器项目6月的出租率较年初相比有所下降；截至5月底，中金科投光谷REIT的整体出租率达91.68%，较去年年底出租率提升5个百分点。厂房类资产则在出租率方面体现出较强的稳定性，国君东久新经济REIT和国君临港创新产园REIT的底层资产出租率均相对稳定地保持在较高水平，且二季度平均月租金水平均较一季度读数微幅提升。
4. 仓储物流REITs——当前该板块仅红土盐田港REIT披露中期运营数据，底层资产稳健特征明显，扩募资产同样表现良好。底层资产中，首发的现代物流中心一期续签工作稳步推进，资产的出租率维持在99.83%的高位；扩募的世纪物流园6月的出租率录得100%。
5. 保障房REITs——经营情况稳定，底层资产出租率维持高位。根据目前披露经营数据的红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT来看，保障房经营稳定，出租率维持在高位窄幅波动。
市场回顾
公募REITs市场受公募FOF入场的利好而收涨，市场情绪有所改善。上周，中证REITs（收盘）指数收于842.79点，周上涨1.11%，跑赢主要股票和债券宽基指数。具体来看，富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT和华夏北京保障房REIT涨幅位居前三，分别收涨5.27%、3.89%和3.58%。7月5日晚间，多家基金管理公司发布公告，明确公募REITs纳入FOF基金投资范围。在该利好的催化下，7月6日和7日，C-REITs市场全线收涨，当日中证REITs（收盘）指数分别录得1.86%和2.13%的涨幅。市场交投方面，上周平均日度成交额为4.14亿元、平均换手率为1.19%。
政策梳理
公募FOF入场公募REITs提振市场信心，政策层积极发声努力推动REITs多层次市场建设。7月5日，包括易方达基金、南方基金、银华基金、天弘基金、东方红资产管理等在内的多家基金管理公司发布公告，明确公募REITs纳入FOF基金投资范围。潜在增量资金的入场是当前公募REITs市场投资者最为期待的，虽然实际投资规模尚不确定，但事件本身及时扭转了存量资金持续的做空情绪。7月6日-7日，“民生、消费、产业 REITs发展峰会”召开，会议上，证监会债券监管部主任周小舟表示证监会下一步将在完善信披体系、引入长期机构投资者、推动REITs市场与香港互联互通、推进专项立法等方面继续努力；国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员韩志峰提出“推动REITs市场在数量、规模、资产类型和发行主体方面持续扩容，文旅、IDC等类型基础设施REITs有望在今年取得新突破”。此外，上交所副总经理吕昊、深交所副总经理李鸣钟就REITs市场认识、未来市场建设等方向发表相关演讲。整体来看，以上政策层积极发声有助于推动REITs多层次市场建设。
公募REITs策略思考
近期，公募REITs市场迎来多个积极信号：一是多家公募基金管理公司发布公告，明确公募REITs纳入FOF基金投资范围，市场有望迎来潜在增量资金入场，同时投资者结构也能有所丰富；二是政策层积极发声努力推动REITs多层次市场建设，具体包括推进市场持续扩容增类、完善信披体系、引入长期机构投资者、推动REITs市场与香港互联互通、推进专项立法等；三是多只REITs陆续公布中期运营数据，部分资产维持修复态势，整体经营状况保持稳健。综上，公募FOF纳入公募REITs及时扭转了此前REITs市场的悲观情绪，其意义不仅在于公募FOF带来的增量资金，更多地是REITs新政对市场形成的正面催化，叠加政策层积极发声，公募REITs政策端发力或未来可期。近期，各单REIT在二季报前夕陆续披露底层资产的经营数据，市场在底部修复之后交易或回归基本面，建议密切关注近期公募REITs公告，挖掘底层资产运营稳中有升的标的。
REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。
附录
重要声明：
本资料定位为“投资信息参考服务”，而非具体的“投资决策服务”，并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断。需特别关注的是（1）本资料的接收者应当仔细阅读所附的各项声明、信息披露事项及风险提示，关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件，关注投资评级和证券目标价格的预测时间周期，并准确理解投资评级的含义。（2）本资料所载的信息来源被认为是可靠的，但是中信证券不保证其准确性或完整，同时其相关的分析意见及推测可能会根据中信证券研究部后续发布的证券研究报告在不发出通知的情形下做出更改，也可能会因为使用不同的假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。（3）投资者在进行具体投资决策前，还须结合自身风险偏好、资金特点等具体情况并配合包括“选股”、“择时”分析在内的各种其它辅助分析手段形成自主决策。为避免对本资料所涉及的研究方法、投资评级、目标价格等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失，在必要时应寻求专业投资顾问的指导。（4）上述列示的风险事项并未囊括不当使用本资料所涉及的全部风险。投资者不应单纯依靠所接收的相关信息而取代自身的独立判断，须充分了解各类投资风险，自主作出投资决策并自行承担投资风险。
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