新面孔中的供应、成交与底价 | 2022六月房地产企业新增土地储备报告_新浪财经

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摘要：一线城市无供应宅地，二线城市供地主力是合肥、杭州、苏州、郑州等，土地供应呈现量减质升的特点。（报告期截至2022.06.15）

观点指数观点指数监测的100个重点城市数据显示，报告期内土地供应数量环比减少1249宗，同比减少1658宗；供应土地建面环比减少12.4%，同比减少24.2%；供应土地起始楼面价环比上升30%，同比下降6.5%。

月内一线城市并无供地，二线城市供地主力是合肥、杭州、苏州、郑州等，土地供应呈现量减质升的特点。

成交方面，报告期内100个重点城市成交土地数量环比减少612宗，同比减少2012宗；成交土地建面环比减少5.4%，同比减少33.3%；成交总价环比减少15.5%，同比减少71.3%；成交楼面均价环比减少10.7%，同比减少57%。

期内集中供地力度稍有下降，土地成交体量出现环比回落，但依旧处于年内相对高位。各个城市出让情况分化明显，底价成交、流拍的现象频繁出现。

广州地铁165.2亿拿地，央国企依旧是主力

观点指数发布的“1-6月房地产企业新增土地储备报告”显示，报告期内前50房企新增土地建筑面积为4293万平方米，同比减少79.1%。

其中中海地产、保利发展和万科新增全口径土地储备分别为296.4、281.4以及249万平方米，处于领先地位。

数据来源：观点指数整理

从单月拿地数据来看， 5月前50房企拿地体量出现环比回落，期内新增土地建筑面积为574.6万平方米，环比减少19.7%，同比减90.2%。

当前拿地主力依旧是央国企，月内拿地力度最大的企业是广州地铁，其在广州年内首批集中供地中，接连斩获4宗地块，涉及拿地权益金额为165.2亿元。

另外，拿地力度较大的企业还有招商蛇口、万科、华润置地以及越秀地产，月内拿地权益金额分别为149.5、118.8、98.8以及95.2亿元。

土地供应继续回落，供应价格上升

数据来源：Wind，观点指数整理

观点指数监测的100个重点城市数据显示，报告期内土地供应数量4864宗，环比减少1249宗，同比减少1658宗；供应土地规划建筑面积28785万平方米，环比减少12.4%，同比减少24.2%；供应土地起始楼面价1392元/平方米，环比上升30%，同比下降6.5%。

数据来源：Wind，观点指数整理

住宅用地方面，报告期内100个重点城市供应住宅用地1207宗，环比减少226宗，同比减少931宗；供应土地规划建筑面积8830万平方米，环比减少0.2%，同比减少49.9%；供应土地起始楼面价34734元/平方米，环比上升15.4%，同比上升18.7%。

分城市能级来看，月内一线城市无新增供应住宅用地。

二线城市供应住宅用地248宗，环比增加91宗，同比减少124宗；供应土地建筑面积为2150万平方米，环比增加48.8%，同比减少55.7%；供应起始楼面价为8642元/平方米，环比上升58.5%，同比上升60.1%。

月内合肥、杭州、苏州、郑州等二线城市拉开集中供地的序幕，导致土地供应体量环比上升。但由于当前土地市场表现冷清，部分城市第二批集中供地体量较第一批减少，例如杭州第二批集中供地数量较第一批次减少5宗，总建面减少32%，总价减少34%；合肥第二批集中供地总建面环比第一批次减少30.1%，总价减少25%。

另一方面，为了更好计划土地出让日程与促进市场消化供应土地，今年多个城市准备开启4轮集中供地，因此供应体量较去年第二批供地集中期明显减少。但今年土地供应优质地块数量明显增多，供应价格上升明显。

三线城市供应住宅用地650宗，环比增加4宗，同比减少241宗；供应土地建筑面积为4528万平方米，环比增加8.2%，同比减少37.4%；供应起始楼面价为2810元/平方米，环比上升19.2%，同比上升1.9%。月内主要供地的三线城市包括株洲、威海等等。

土地成交环比回落，底价、流拍频现

成交方面，4-5月处于集中供地阶段，报告期内土地成交体量出现环比回落，但依旧处于年内相对高位。各个城市出让情况分化明显，底价、流拍的现象频繁出现。

数据来源：Wind，观点指数整理

具体而言，报告期内100个重点城市成交土地数量3499宗，环比减少612宗，同比减少2012宗；成交土地规划建筑面积20286万平方米，环比减少5.4%，同比减少33.3%；成交总价2653亿元，环比减少15.5%，同比减少71.3%；成交楼面均价1308元/平方米，环比减少10.7%，同比减少57%。

住宅用地方面，报告期内100个重点城市成交住宅用地664宗，环比减少332宗，同比减少1119宗，成交土地规划建筑面积4343万平方米，环比减少22.6%，同比减少69.1%；成交总价2069亿元，环比减少19.4%，同比减少74.7%；成交楼面均价4764元/平方米，环比增长4.2%，同比减少18.1%。

数据来源：Wind，观点指数整理

分城市能级来看，月内出让地块的一线城市分别是广州和北京，其中5月5日广州首批次地块18宗（含1宗全自持保障性租赁住房）集中出让，最终成交17宗地块，1宗地块流拍，总成交价341.4亿元，整体溢价率1.2%。

5月31日，北京第二批集中供地出让10宗地块，最终底价成交7宗地块，3宗流拍，总成交价218.1亿元。

从出让情况来看，央国企依旧是拿地主力。广州出让的17宗地块中，15宗由央企国企及地方政府平台竞得；北京出让的7宗地块中，6宗由央国企及地方政府平台竞得。

二线城市土拍体量有所回落，月内主力土地成交城市包括苏州、厦门、福州等。二线城市当前土拍情况分化明显，例如厦门土地出让情况较为理想，5月26日第二批集中供地出让10宗地块，9宗成交，1宗流拍，总成交价198.7亿元。而济南土拍却表现平淡，5月7日首批集中供地出让30宗涉宅地块，16宗成交，13宗底价成交，14宗流拍，总成交价87亿元。

三线城市土地成交体量也出现小幅回落，土地成交总价环比下降17.2%，月内主要土地成交城市分别是襄阳和宿州。

数据来源：Wind，观点指数整理

以住宅用地成交总价来看，报告期内广州、苏州、北京、厦门以及福州5个城市名列前茅，成交总价分别是341.4亿元、233.8亿元、218.1亿元、198.7亿元以及96.9亿元。

数据来源：Wind，观点指数整理

从涉宅用地成交总价数据来看，期内土地成交总价前10的大宗地块门槛值为30.7亿元，包括北京、广州、苏州以及厦门各2宗，无锡和珠海各1宗。

成交价格最高的是海珠区赤沙车辆段AH031422,AH031419地块，由广州地铁以底价94.5亿元竞得，成交楼面价22567元/平方米。

该地块位于海珠区赤沙片区，紧邻琶洲南TOD，临近琶洲互联网商务区，建筑面积41.9万平方米。根据出让条件，竞得人须按规划要求建设地块用地范围内的道路、绿地、河涌用地；须采用装配式建筑的建造方式，实施装配式建筑面积比例不低于50%。

珠投获得瑶田村旧改，广州城市更新调整与加速

数据来源：Wind，观点指数整理

城市更新方面，据观点指数不完全统计，截至6月7日，7家企业在城市更新业务上有新动态，其中越秀地产、香港宏辉、星河控股获得新城市更新项目的实施/前期服务商资格；广州城投与越秀大唐街签约，进行微改造；万科与广州市政府签订协议，双方将在城市更新等方面加强合作，并建立常态化沟通联络机制，推动合作事项落实。

值得注意的是，5月17日，珠江投资以96.77%的得票率，正式确定为广州增城区新塘镇瑶田村的合作企业。该项目总用地面积128.72公顷，改造投资总金额约 111 亿元，更新改造后主要产业为数字文化创意，计划引入国家级、省级文化创意产业园区（基地）的运营机构或者自营，集聚一批动漫游戏、数字音乐影视、高清视频、电竞等数字文化创意企业。

另外，招商蛇口参与的深圳光明区凤凰街道塘家第一工业区城市更新单元，更新方向由工业区调整为保障房项目。该项目更新单元用地面积93786.2平方米，拆除用地面积91062.9平方米，开发建设用地面积52702.1平方米，规划容积313910平方米。其中住宅279860平方米，含安居型商品房218030平方米。

深圳光明区凤凰街道城市更新项目“工改保”，预示着城市更新与保障性住房的关联性越来越大，尤其是房价居高的深圳，保障性住房作为解决住房供求问题的一种有效手段，未来改造资源可能会优先配置于保障性住房上。

5月23日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局印发《关于城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房的意见》，其中提到鼓励旧改要利用好规划节余，优先配置政策性住房。项目改造范围规划建设量超出自身改造建设量（主要复建安置、更新融资、公共服务设施和市场基础设施建设量）的规划节余，应当优先用于政策性住房配置，主要作为公共租赁住房和人才公寓使用。

优先配置的政策性住房要以建筑面积70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅为主，其中30平方米以下的集体宿舍、单间宿舍的配置比例不低于30%。

此外，文件还要求复建安置区配置政策性住房和中小户型租赁住房，并对配置比例、户型面积、建设方式等作出要求。

从政策方向来看，广州加快政策性住房的发展步伐，其中的抓手之一是对旧改（尤其是旧村改造）的住房配置、住房租赁方面进行规范指导。考虑到改造利润方面的问题，未来广州旧村改造的主体将会往央国企主导、民间资本灵活参与的方向发展。

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