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原标题：中国金茂城市运营项目全梳理（11）——青岛中欧国际城 来源：老章价投
今天我们进入青岛，这是一个今天金茂重仓布局的城市，我打算花几期来好好写一写。
我们先从中欧国际城开始说起，它从2014年开始启动，2015年首期开盘，2018年有楼盘开始交付，到2021年5月住宅全部售罄，如今已经完全运营成势了。可以说，这是一个值得载入金茂企业史册的划时代项目，它不仅给金茂带来了巨大的利润，更重要的是，它给金茂提供了造城的信心！
我们来简单梳理一下项目概况：
能查到最早的信息，是2014年4月，当时名字还叫方兴地产的金茂，与青岛高新区管委会达成合作意向，开发金茂智慧新城项目，总建筑面积400万方（公司官方资料显示，中欧总建面381万方，目前土地已经全部拿完了）。
红岛这块地方，在青岛人心中其实一直没什么分量，那原来是一块荒滩盐碱地（在城阳外面，而城阳已经算是很郊区了），没有沙滩和漂亮的海景，虽然有一些逐渐落地的产业加持，但毕竟离主城太远，交通不便，更没有像样的配套，所以房价地价都很低，也没有开发商敢大手笔投资这里。
但金茂偏偏就看中了这里。
当时，2011年启动的梅溪湖已经悄然发展3年多，金茂内部正酝酿着把“城系”产品（就是今天的城市运营）推广开来，他们在全国各个地方挑来挑去，最终决定把第二颗棋子落在这里——青岛红岛。
2015年1月26日，方兴地产在红岛拿了首批两块地，土地面积56亩，总价只要1.1亿元，楼面价都不到1000元/平米。
尽管土地只拿了两块，但实际上整个小四百万方都已经谈好了，几个月后，一个巨大的沙盘在展厅里亮相，那是一座恢弘的城，震撼着前来的每一个人。金茂给他取了一个名字——中欧国际城。
再强调一下，那是6年之前，当其他开发商还都在一个个地块红线内摆弄高层、洋房、叠拼的时候，金茂已经在站在了更高维度，开始规划整片区域的街区、空间、业态，帮政府提高整个片区的势能了。回头看看当初项目设计的资料，这片荒凉的盐碱地，是不是有点活起来的感觉呢：
要造一座城，并卖掉2万套房子，金茂当然得做一些让人满意的配套出来才行，只是没想到，这些宝贝也太夺目了：
首先，金茂引入了一所全国知名的小学，北京实验二小，也就是在北京花近千万买个十几平米学区房的学校，引起轰动。
再加上这里的中学也特别好，是青岛中学，里面还分为两所学校，一片是私立的青岛中学（学费五六万），另一片是公立的青岛实验中学，它们是高新区政府花重金打造的一所学校，聘请了北京十一学校联盟总校校长李希贵来担任校长，校园现代漂亮，硬件设施一流。
另外必须提一下，高新区有个特别的照顾政策，就是它的中考和主城区互通，这是城阳和西海岸都享受不到的。所以，青岛中学+北京实验二小的落位，直接把中欧国际城变成了全青岛的学区高地，有不少当地领导为了小孩读书把房子买在这里。
除了学校，金茂还给这里带来了一座19万方的大商场，览秀城，填补了高新区的商业空白。
说来也巧，项目刚好碰到了览秀城的横空出世。2016年5月19日，宁高宁去上海参加了金茂商业战略发布会，那是宁高宁从中粮空降至金茂董事长后的第一次亮相，这位曾经梦想成为作家、却一不小心读了经济的国企领导，为金茂商业揭开了品牌：中文名「览秀城」，出自杜甫《望岳》的诗句“造化钟神秀...一览众山小”，英文名「Mall of Splendor」，灵感来自《巴黎圣母院》中丑陋的敲钟人临死之前的那句感慨：「life is splendid（生命多么绚烂啊）」。
宁高宁是特别支持做商业地产的，他认为，商业地产是国有资产保值增值的好途径。他在华润打造了万象城，在中粮打造了大悦城，如今来到金茂，刚刚发布的览秀城品牌也足够让人期待，这种情绪当然也传到了当年中欧国际城的销售展厅里。
学校和商场之外，金茂还带来了一个很特别的配套，东方伊甸园。这是英国之外的全球第二个伊甸园，金茂拉来英国的Tim爵士签的约。
伊甸园既有免费开放的部分，也有付费参观的风暴森林，不管怎么样，这是一个特别棒的生态景观，就坐落在整个项目的最南面。看看效果图吧：
虽然这个项目进展缓慢，几度被传难产，还总是被嘲讽“每次开盘翻翻土”，但最近随着19年土地的出让和开工，大家都可以放心了，东方伊甸园将在2023年开园纳客。
有了顶级学校、大型商场、生态地标、三甲医院，再加上高新区西侧的奥体中心、会展中心、地铁8号线、红岛高铁站，以及距离更近的胶东新机场（尽管当时都还没兑现，今天都已傲然挺立），不少高新区的企业员工（中车、中船、博世等）和机场员工都决定在此置业，相比于城阳老城区，中欧这里几乎从0开始高起点造城，配套更加现代完善，显然是他们的最佳选择。
这个项目从2015年首次开盘，到2021年住宅部分清盘（现在仅有览秀城的LOFT公寓和一些底商在售），总体都是卖得很火爆，除了2018-2019年随着青岛整体楼市癫狂后的骤冷有过一段去化较慢的时间，但价格一直都保持坚挺，这在整个青岛都算很难得。
我们大致来梳理一下金茂买地和卖房的时间轴。
2015年1月16日，金茂以1.1亿的总价，911和927元/平米的楼面价拿下首批两块土地。
2016年1月11日，金茂以4.8亿底价，拿下第二批4块土地，楼面价分别为1511元/平米、1517元/平米、1544元/平米和2086元/平米。
2017年12月4日，金茂再摘7块地，有住宅的楼面价在2400元/平米和3600元/平米，商办用地的楼面价是377元/平米。
12月13日，金茂再拿6块土地，价格也和9天之前的差不多。
2019年10月10日，金茂再拿7块土地，总价20.62亿元，楼面价3600-3900元/平米之间。
10月22日，金茂拿了最后一批土地，确切的说当时不是金茂拿的，而是中化下属公司武汉化资拿的，住宅楼面价还是3800-3900元/平米，商办450元/平米。这就是中化对于金茂的支持，宁高宁把华润的“母体孵化”模式复制了过来，几个月后，中化把武汉化资和其他一些项目打包卖回给了金茂。
每一块地具体的拿地权益，还有后续一系列的权益转让，比较繁杂，我就不赘述了，我们直接来看项目的销售情况。
这个项目的住宅地块很多，产品分成金茂悦和金茂墅两类，先发个地块图感受一下（有些涂涂画画，但找不到更好的图片了）。
项目2015年首开的时候，金茂悦，只卖不到毛坯6000元/平米（对应900多块的地价），开盘当天房子被抢光。
2016年发生了两件事，让青岛高新区的热度大幅提升。一是融创在中欧北边拿了一块地王，楼面价6852元/平米，轰动全城（就是现在的红岛壹号院）；二是青岛中学奠基，“岛城最牛中学”的文案满天飞。
所以2016-2017年中欧的房价涨得很快，17年毛坯卖8000左右，18年毛坯卖11000左右（对应1500-2400的楼面价），相比位置更差一些的红岛壹号院，价格更低，非常有优势。
进入2018年，青岛进入楼市最疯狂的阶段，十几个人抢一套房，号子费，茶水费满天飞，中欧国际城还传出了45万天价车位的新闻事件。后来一度引入了公证处摇号，而中欧国际城也成了青岛第一个摇号项目，摇号比例8:1。但在摇号进行了半年之后，青岛楼市骤冷，后陷入漫长的阴跌，直到2021年初才开始回升。
在这个过程中，中欧国际城还是相当坚挺的，2018年13000精装，2019年13500精装，2020年13000毛坯，2021年135000毛坯（对应3600-3900的楼面价）。
（说明一下，以上都是金茂悦的价格，而金茂墅比较特殊，一套一个价，单价最高卖到2万/平米）
只有2019年稍陷入困境，我有朋友当时去买，伊甸园对面最好的地块，还有一百多套房子随便挑。所以讲一句很多人不爱听的实话，疫情之后，我看到很多郊区产业大项目从冷清到热销，确实是大大改善了这个行业（是的，跟现在资本市场的看法截然相反，谁让现在的市场先生不看基本面呢）。
中欧国际城疫情后的火爆
现在，中欧国际城已经有了不错的生活氛围，二手房价格也稳定在1.5万左右。
至于那些配套，北京实验二小已经开学，览秀城将于明年建成开业，五星级酒店万豪已经开工建设。中央人造湖还没挖，地标写字楼还没开工，这些慢慢来。而东北角的中欧科创园已经建成，下星期即将开园，这里进驻了聪慧网、北京永乐、文安智能等37家企业。
今天回过头看金茂当年的中欧国际城选址，真的太英明了，它位于青岛高新区的东侧，是距离青岛主城最近的位置，从宽广的火炬路到环湾大道，40分钟直达主城。可以说，跟高新区西边相比，这里位置更好；跟城阳相比，这里配套更好；跟黄岛相比，这里学校更好。4倍左右的货地比，分批拿地，用来打造产城大盘可以说是非常舒服。
由于这里光是中欧国际城就有近2万户业主家庭将陆续交付，加上北边的世茂融创等楼盘，高新区正在快速聚集人气，而附近气质佳的商业配套还是几乎没有，可以想见，3年之后，金茂览秀城+万豪酒店+东方伊甸园，将成为这个片区具有高级烟火气的绝对C位。
但在我眼里，这个项目也有遗憾的地方。最大的一点，就是这里没能建一座金茂府，这原本是金茂工具箱里提升区域能级的最重磅武器。为什么没有拿出来呢？
我想，可能还是因为青岛人暂时不会承认这里豪宅区的定位，融创通过最高的壹号院系作品努力尝试都失败了，至少还是无法让这里的房价突破2万。如果金茂一定要做府系产品，慢慢卖，说不定也能卖得出去，但那样势必会稀释金茂府在青岛的品牌价值，最终恐怕还是划不来。
不过好在，金茂府终于还是来到了青岛，那是金茂和海尔合作在青岛落的另一个城市运营项目，它位于名副其实的豪宅区，下篇文章，我们就去看看它卖得怎么样。
重要说明
本文为个人投资记录及商业分析，其中观点可能充满了我个人的偏见和错误。
对于任何股票在未来一个月、半年或一年的走势，我完全一无所知，更无法预料，涨跌多少都是有可能的。请坚持独立思考，切不可依赖文中内容作出买入或卖出决策。
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