16.8亿,上海淮海中路地标大厦易主

16.8亿,上海淮海中路地标大厦易主
2024年12月23日 21:10 地产资管界

12月20日,新加坡OUE房地产投资信托基金(OUE REIT)的管理者OUE REIT管理私人有限公司发布公告称,已与第三方签订协议,出售力宝置业(上海)有限公司(简称“力宝置业”)的全部股权。力宝置业拥有上海力宝广场91.2%的分层所有权,双方同意的物业价值为人民币16.8亿元。这项出售计划将在2024年底完成,预计出售产生的净收益约为3.182亿新加坡元。

值得注意的是,此次交易相较于项目估值 17.7 亿元(3.3 亿新元)折价了 8900 万元,买家信息尚未公开披露。

OUE REIT官网显示,OUE REIT是新加坡最大的多元化房地产投资信托基金之一,截至2023年12月31日,管理的总资产达63亿新加坡元。OUE REIT目前由OUE REIT管理私人有限公司管理。

力宝广场的出售计划完成后,OUE REIT的所有资产将位于新加坡,其中包括四项商业物业(OUE滨海湾、莱佛士坊一号、OUE中央商务区和文华购物廊)以及两家酒店(新加坡希尔顿乌节酒店和樟宜机场皇冠假日酒店)。

上海最早的高端写字楼之一

据悉,力宝广场坐落于上海市淮海中路,紧邻新天地(14.520, -0.20, -1.36%)商圈,是上海最早的高端写字楼之一,也是淮海中路的地标性建筑。

该项目由一栋39层办公及裙房商业组成,座落于黄浦区淮海中路板块,该黄浦商务楼地处金陵中路与嵩山路交汇处,办公楼距离轨道交通14/1号线一大会址黄陂南路地铁站292米,距离轨道交通8号线大世界地铁站494米,距离轨道交通10/13号线一大会址新天地地铁站911米。

资料显示,力宝广场由以香港力宝华润有限公司为主,携手日本伊藤忠商事株式会社、上海复兴建设发展总公司合组的力宝复兴房地产有限公司投资开发,项目开建于1996年,于1999年竣工交付,项目占地面积约7500平方米,总的建筑面积约5.85 万平方米,共39层高,总高度204米,包含了1万平方米的商业和3.3万方的甲级写字楼,商业分布于1至4楼的裙房,大堂的层高跨越三层,约10米的挑高,大厦在2010-2019年期间,对商业、大堂和公共区域进行持续的更新改造。

值得一提的是,2013年10月16日,力宝和力宝华润联合宣布,力宝华润与关连人士OUE Commercial Trust订立出售协议,向其出售Tecwell全部已发行股本,代价约为8.435亿港元。当时这个出售价远低于市场价格。

背后的故事则是:印尼力宝集团力捧华联商业信托赴新加坡上市。而这场交易的买方——华联商业信托,系力宝华润的关联方,双方皆隶属于“印尼钱王”李文正之子李棕旗下的力宝集团。力宝集团希望华联商业信托能在新加坡顺利上市,力宝广场的注入算是一个“厚礼”。

项目总收入下滑明显

截至2023年12月31日,力宝广场该财务年度的净物业收入为9460万元,结合双方同意的物业价值人民币16.8亿元,预计净物业收益率为每年5.7%。

根据公告,力宝广场的土地使用权从1994年7月2日起,为期50年;总建筑面积为5.85万平方米,其中,办公室面积为3.35万平方米,零售面积为5649.5平方米。截至2024年9月30日,承诺入驻率为78%,其中办公区域入驻率为74.6%,零售区域入驻率为97.8%。

在市场租金表现来看,其写字楼部分的日均租金单价在 2019 年后开始缓坡下滑。到了 2024 年三季度,日均租金单价已降至约 8.22 元,相较于 2019 年下跌了 15%。同时,写字楼的出租率也大幅下滑,直至2024 年三季度的 74.6%。这些变化直接导致了项目总收入的下降,2023 年的收入仅为 2330 万新元,相较于 2017 年下降了近 30%。

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