中海物业(02669)毛利率回升，上调中期分红比例，维持买入_新浪财经

2024上半年增长放缓，上调中期分红比例：收入同比增长9.0%至68.38亿元(人民币，下同)，稍低于市场预测(为市场预测全年收入154.3亿元的44.3%)。四个业务分部当中三个录得同比正增长，其中受惠于管理规模提升，物管服务收入增速最快。毛利率同比回升0.8个百分点至16.8%，优于同行今年上半年普遍下跌1-3个百分点。降本增效进展显著，净利润同比增长16.0%至7.38亿元，与市场预测基本一致(为市场预测全年净利润15.5亿元的47.6%)，净利润率上升0.7个百分点至10.8%。公司上调中期股息分派比例至35%(2023上半年为25%)，每股派息0.085港元(同比+54.5%)。

物业管理外拓进展亮眼，维持内生外拓1：1的目标：上半年在管面积同比增长16.4%至422.7亿平方米，其中非住宅项目的面积占比由去年底28.2%提升至30.1%。凭借强大的外拓能力，上半年新增21.2百万平方米合约面积当中，外拓合约面积占9.9百万平方米或46.7%，在管面积中第三方项目占比由去年的37.8%提升至40.8%，向公司内生外拓1：1的目标更近一步。随着在管面积的快速扩张，基础物管收入及毛利分别同比增长14.2%/20.1%至51.7/7.98亿元。

增值服务维持稳定：在市场整体仍处调整的情况下，公司非住户增值服务收入同比下跌13.7%至9.12亿元。住户增值服务受惠于零售消费及小区团购需求增加，收入同比增长10.3%至6.87亿元，毛利同比上升13.6%至2.1亿元。另外，收入占比较少之车位买卖业务则大致维持稳定，收入同比增1.1%至0.74亿元，车位售出数量同比上升39.6%至1,254个，惟受平均成交单价下跌，毛利同比下跌4.1%至0.14亿元。

维持买入评级。我们认为公司能逆周期大致维持业绩稳定增长并录得毛利率回升实属不易。我们维持买入评级，基于1)公司强大的外拓能力；2)国企关联方能够提供稳定交付以及3)分红比例提升。