事件：建发物业发布正面盈利预告，预计2023 年归母净利润同比增长70%以上建发物业发布2023 年度盈利预告，预计2023 年归母净利润同比增长70%以上，主要由于社区增值及协同服务中的房屋硬装业务收入增加以及在管面积增加。
点评：社区增值大幅增长，关联房企表现强势，激励计划助力企业未来发展1）社区增值服务表现向好，家居美化业务强劲助力。2023 年H1 公司来自社区增值服务的收入为3.56 亿元，同比增长94.3%，占上半年总收入的25.9%。房屋硬装业务属于集团的家居美化业务，在过往年度，公司已预收房屋硬装款项，2023 年开展业务并确认收入；截至2023 年6 月30 日，公司合同负债余额10.9亿元，其中来自社区增值服务的合同负债为6.7 亿元，根据业绩预告，2023 年下半年，公司提供较多房屋硬装服务，业务开展和收入确认节奏超出我们的预期。
2）关联方发展迅速，在管面积持续扩张。公司背靠厦门建发集团，资源禀赋优质，2023 年上半年公司总在管面积5061 万方，其中关联方在管面积为3076 万方，较2022 年底增长10.1%。2023 年建发房产发展迅速，年内共新增土储面积606.3 万平，排名行业第三；年内权益销售金额为1379.7 亿元，同比增长14.3%。建发房产延续强势的销售及拿地表现，后续有更多优质的项目将交付建发物业管理，预计公司的管理规模将持续高质量扩张。
3）积极开展激励计划，企业中长期发展活力提升。2023 年12 月，建发物业及其关联方建发国际集团分别提出不超过4000 万股、5000 万股的限制性股份激励计划（分别占公告日已发行股份的2.92%、2.71%），并已获得股东大会同意。
根据建发物业的激励计划，激励对象包括为公司发展发挥重要作用的董事、高管及核心骨干等不超过391 人，授予价格为每股1.87 港元；在解锁条件方面，公司设置了2024、2025、2026 年度的业绩考核目标，包括总市值增长率、经济增加值、营业利润占利润总额的比重等，充分激发激励对象的积极性，为企业中长期发展注入活力。
盈利预测、估值与评级：公司物业管理项目在福建地区高密度布局，具备规模优势，社区增值业务增长较快；资源禀赋优秀，关联方经营稳健，稳定交付优质在管项目，同时建发集团品牌力强，产品美誉度高，有利于提升公司第三方外拓竞争力。考虑关联房企表现较为优秀，且房屋硬装业务收入确认节奏超出预期，我们调整公司2023-2025 年归母净利润预测至4.3/5.1/6.1 亿元（原预测3.3/4.3/5.3 亿元），预测EPS 为0.30/0.37/0.43 元，当前股价对应2023-2025 年PE为10 倍/9 倍/7 倍，公司2023 年度业绩表现优秀，且未来增长确定性较强，估值具备吸引力，维持“买入”评级。
风险提示：福建地区之外拓展不及预期，外拓竞争加剧导致利润率下滑。
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