本周市场回顾。第12周房地产板块指数弱于沪深300指数及创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.4%。沪深300指数报收4027.05，周度涨幅为1.7%；创业板指数报收2370.38，周度涨幅3.3%；房地产板块指数报收2901.79，周度涨幅为0.3%。
本周行业要闻。证监会：拓宽试点资产类型，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。特许经营权类REITs内部收益率不低于5%，产权类REITs未来三年现金分派率不低于3.8%。发改委：认真做好REITs项目培育工作，合理把握项目收益与规模，提高项目申报推荐效率。中国信托业协会：截至2022年四季度末，投向房地产的资金信托余额为1.22万亿元，同比下降30.52%，环比下降4.44%。深圳：深化基础设施领域不动产投资信托基金试点。深圳：单独申请公积金贷款最高额度50万元，共同申请额度最高90万元，购买首套房最高额度最多上浮40%。南通、株洲、丽水、赣州、哈尔滨、蚌埠等多城出台公积金优化政策。上海：2023年房地产开发投资力争5%左右增长，各类新建商品房销售同比持平。北京、广州、成都本周分别成交2/2/4宗涉宅地块。
第12周新房销售量和二手房销售量均较上周上升。第12周44大城市新房销售为4.3万套，较第11周增加14.4%；21大城市二手房销售2.8万套，较第10周增加14.7%；一线城市新房、二手房交易较第11周分别增加14.6%、减少0.7%；二线城市新房、二手房交易较第11周分别增加14.6%、增加21.7%。库存量较第11周增加，库销比较第11周下降。截至第12周，20大城市库存为115.3万套，较第11周增加1152套；库销比为15.1个月，比第11周下降0.5个月。本周土地市场活跃度较第11周上升。第12周36大城市市本级合计成交土地21块。土地出让金增加。2023年第12周36大城市市本级土地出让金为226.9亿元。平均溢价率上升。2023年第12周36大城市市本级土地成交平均溢价率6.8%。
重点公司公告。招商蛇口、华发股份、美的置业、中骏集团、绿城服务、中海物业、融创服务、金茂服务发布2022年业绩或年报。陆家嘴、格力地产更新发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金草案，拟募集配套资金分别不超过66、70亿元。西藏城投、京能置业分别拟定增10、7亿元。
投资建议与投资标的
本周证监会和国家发改委发文支持消费基础设施发行REITs，公募REITs底层资产进一步扩容至商业地产领域。去年12月证监会负责人曾表示将研究推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，本次证监会通知和发改委236号文以文件形式明确表示研究支持“增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施”发行基础设施REITs，扩容范围尚未覆盖写字楼、酒店和游乐园等资产类型。两部门发文在项目资质上要求产权类REITs未来三年现金分派率不低于3.8%，与2021年958号文相比分派率要求从4%降至3.8%，且首次申报保租房项目的评估净值要求从10亿元降至8亿元。商场作为房企的主要不动产资产类型，消费基础设施REITs的推行为房企提供了该类资产的优质出表通道，释放资金占用压力，对项目资质要求的分类调整也有助于扩大受益房企和资产范围，利好强运营和扩张能力房企。但REITs项目要求高、审批落地需要一定时间，短期内能够提供的资金额度有限，难以作为房企融资纾困手段。看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大
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