中资美元债 | 地产二级市场半月报_新浪财经

久期财经讯，1月16日，本网站对中资地产美元债近半个月（1月1日至1月15日）的二级市场走势进行了分析。

久期财经根据存续地产美元债的修正久期进行了分类。进入新年，中资地产美元债二级市场交投回温，呈平稳态势，多数债券估值呈上升趋势。值得注意的是，富力地产的GZRFPR 6.5 07/11/28延续上月涨势，半月内估值接近翻倍；远洋集团的SINOCE 4.75 01/14/30、SINOCE 5.95 02/04/27情况相似，虽估值仍较低，但半月内上涨超30%，目前仍有上升空间。

中资地产美元债整体走强，高收益级房企违约不断

如下图所示，上半月，投资级中资地产美元债二级市场整体走强，存续债收益率均呈下跌趋势。

其中，卓越商业管理的EXCECP 4.3 07/29/25收益率下跌最多，超3.7%；越秀房产信托基金的YXREIT 2.65 02/02/26收益率下跌超3.1%，1月9号越秀集团旗下子公司定价发行3年期、息票率4.00%、20亿人民币自贸区离岸债，所得款项净额拟用作置换集团若干于2023年1月到期的中长期境外票据。

年初，多家房企公布2022年销售业绩，整体情况弱于2021年。保利发展公布2022年累计实现签约金额4573.01亿元，累计实现签约面积2747.95万平方米，分别同比下跌14.51%和17.55%；中国金茂及其附属公司2022年累计取得签约销售金额共计人民币1550亿元，累计签约销售建筑面积约7,795,339.20平方米，分别同比下跌34.21%和40.97%。

据久期财经统计，上半月高收益级和无评级地产美元债的二级市场亦呈走强趋势。

价格上涨前五的房企中，绿地控股子公司拟将其所持有的上海绿地酒店管理有限公司52%股权转让给明宇商旅，预计将带来投资收益共计约11.7亿元，利好消息促使GRNLGR 5.875 07/03/26半月内上涨超16pt，估值接近翻倍。

龙光集团计划通过展期而非折价的方式偿债，于2月中旬前完成对境外债务重组方案的调整，目前境内二十一笔公开市场债券的展期议案均获表决通过，境内公开市场债券整体展期的完成对稳定公司生产经营有重要的推动作用，其美元债LOGPH 5.25 10/19/25半月内涨幅达33.7%。

价格下跌前五的房企中，大唐集团控股公布2022年实现合约销售额196亿元，同比下降61.2%；保利置业集团累计实现合同销售金额约人民币502亿元，同比下降11%。

此外，2023年初高收益房企再次出现违约。1月4日，时代中国控股发布公告称，为促进对离岸债务的整体管理，将暂停支付六只境外美元计值优先票据款项。随后，穆迪下调其公司家族评级至“Ca”，展望“负面”。

供需两端政策持续支持房地产，行业需求实质性回暖仍需时间

根据数据显示，1月1日至1月15日期间，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数上涨16.95，最新报202.82，到期收益率下跌4.096%，最新报15.28%。

国内方面，2023年初始，供给端及需求端政策持续加码，房地产行业再获支持。

1月5日，央行和银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。将住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，允许各地下调或取消首套房贷利率下限，要“因城施策”实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

住建部则更加明确表示了对于房地产消费的精准支持，倪虹部长在采访中表示将“大力支持”第一套住房的购买，“首付比、首套利率该降的都要降下来”；“合理支持”第二套住房的购买，“以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持”；“原则上不支持”三套以上住房的购买，不给投机炒房者重新入市留有空间。

1月10日，央行和银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会指出，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

同时，多地推动房地产调控政策，兰州、东莞、连云港等7城优化商贷或公积金调控措施，满足购房者合理住房需求；荥阳暂停执行住房限购政策；乌鲁木齐、上栗、荥阳给予购房租房补贴；防城港、连云港、六安对多孩家庭购房租房给予支持；深圳推广二手房“带押过户”。

1月10日，发改委公布了《企业中长期外债审核登记管理办法》(中华人民共和国国家发展和改革委员会令第56号，“发改委外债新规”)，该管理办法将于2023年2月10日起施行。发改委外债新规调整了发改委自《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》(发改外资〔2015〕2044号)(“2044号文”)以来的外债管理模式，备案登记制将变更为审核登记制。此外，该新规系统整合、细化了2044号文发布以来的实践，并在部分制度上进行了更新。

海外方面，美国公布12月未季调CPI环比下跌0.1%，整体CPI仍同比上涨6.5%，符合预期，重回“6时代”，创2021年10月以来最小同比增幅。费城联储主席帕特里克·哈克(Patrick Harker)表示，随着美联储数十年来最激进的紧缩行动接近尾声，美联储未来应将利率上调25个基点；预计美国经济不会出现衰退，2023年将增长约1%，在2024年和2025年升至约2%的“趋势增长”。

据久期数据显示，1月上半月，地产美元债板块的收益率小幅下跌，降至现在100%左右的水平。

总的来看，随着开发商信用风险和房地产长周期下行等制约因素的影响逐步减弱，房地产行业预期在2023年将呈不断改善趋势。但居民收入水平的恢复及行业需求实质性的回暖仍需时间，陷入财务困境的房企的债务违约风险仍为关注重点。分析师预计，2023年房地产行业仍将面临小幅下行压力，呈现弱势复苏的态势，全国商品房销售额目前仍较为疲软，但2023年房地产周期的企稳概率在上升。