物管周报： 广州通过老旧小区改造实施方案 碧桂园服务获纳入恒生指数成分股

原标题：物管周报： 广州通过老旧小区改造实施方案 碧桂园服务获纳入恒生指数成分股 来源：东北证券研究所

上周碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、融创服务、合景悠活、建业新生活、时代邻里、卓越商企服务获港股通增持，金科服务增持最多。截至上周，保利物业/中海物业/绿城服务/永升生活服务/碧桂园服务/金科服务/宝龙商业/新城悦服务/建业新生活/彩生活/时代邻里/合景悠活的港股通持股比例分别为50.43%/13.73%/9.12%/8.78%/8.62%/8.34%/7.01%/5.20%/4.48%/4.20%/2.87%/2.58%。其中，金科服务周内获最多增持（+0.55%）。

公司动态：碧桂园服务获纳入恒生指数成分股；新大正向17名激励对象授予157.95万股限制性股票。

行业新闻：广州市审议通过老旧小区改造工作实施方案，明确重点改造 2000年底前建成的老旧小区。

周内专题探讨：物业公司PS估值可行性探讨。物管行业格局尚未落定，在保证单盘实现盈利的情况下，通过规模扩张抢占市场份额是公司构建竞争优势的关键，从项目密度、科技实力、社区增值服务来看，规模是未来盈利能力提升的重要推动力，PS估值已具备较强的适用性；横向来看，公司效率提升带来的盈利能力优势无法在当前时点显著体现，PE估值对公司实际效率的评价存在一定偏差；加大对人工的投入，以此提升服务品质是积累口碑的关键，长期能打开公司提价空间的关键，但短期会对利润造成压制，PE估值存在部分扭曲的可能性；对增长确定性已获得验证的头部物业公司，在PE估值的基础上，可辅助PS估值在其中寻找短期盈利能力尚未凸显而长期潜力较大的公司。

投资建议：考虑到年初十部委政策打开行业潜在提价空间、鼓励市场化外拓和社区增值服务拓展，我们看好品牌优、科技实力强、兼具区域浓度和整体规模的头部物企，推荐碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。

风险提示：物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务拓展不及预期。

（原证券研究报告发布于2021-5-25；王小勇证书编号：S0550519100002）

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