融创服务(01516)传承融创高增长基因，铸造高质量成长标杆|融创_新浪财经

原标题：融创服务(01516)传承融创高增长基因，铸造高质量成长标杆来源：申万宏源

布局八大区域，打造高品质综合物管服务商。融创服务于2004年分别在天津和重庆成立物业公司，2017年形成在北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中和海南的8大区域布局；2020H1末，公司覆盖全国127城，2020年11月于港交所上市。公司股权结构多元并稳定，孙宏斌先生直接和间接合计持有融创服务71.78%的股份，为公司实际控制人，战略投资者包括腾讯、高瓴基金、雪湖基金等。公司高管团队稳定，大多在融创集团任职重要岗位，行业经验丰富。公司副总裁谢建军先生，此前为开元物业董事及总经理，具有丰富的市场外拓经验，有望推动公司后续外拓的跨越式发展。公司激励计划融享持有公司14.89%的股份，激励力度行业内横向对比处于较高水平。

管理面积高速增长，合同/在管面积高覆盖。2017-19年，公司管理面积CAGR达63%；合约面积CAGR达66%。20H1末，公司在管面积1.05亿平，较19年末+99%；合约面积达2.3亿平，较19年末+47%，合约/在管覆盖率达2.2倍，位于行业较高水平，后续管理面积有望大幅增长。此外，公司收购开元物业，丰富非住宅业态的布局，同时提升外拓能力。融创中国拥有极强的收并购能力、大量的合作资源，这也将赋予融创服务更广阔物管资源的获取优势。20H1末，在管面积中：1)住宅/非住宅面积占比73%/27%，非住宅占比持续提升；2)内生/外拓占比62%/38%，外拓占比大幅提升；3)西南、华北、华东、华南、华中、东北、西北地区的在管面积占比分别为19%/14%/48%/6%/7%/4%/2%，全国化布局均衡。2019年，公司平均物业费单价3.40元/平米*月，同比+7.9%，考虑到公司整体新盘占比望进一步提升，单价有望维持较高水平。

业绩持续高增长，社区增值服务潜力巨大。2019年，公司营收28.3亿元，同比+54%；净利润2.7亿元，同比+175%；20H1，公司营收17.9亿元，同比+53%；净利润2.4亿元，同比+344%。17-19年，营收CAGR达60%，净利润CAGR达151%。从结构来看，19年基础服务/非业主增值服务/社区增值服务收入同比+51%/+53%/+102%，占比40.6%/55.6%/3.8%。19年，毛利率和净利率分别为25.5%、9.5%，同比提升2.5pct、4.2pct。毛利率提升主要源于：1)新交付项目占比提升，带动基础物业服务毛利率逐步提升；2)在管面积增加带来规模经济效益；3)高毛利率的增值服务收入占比有所提升。公司目前社区增值服务占比较低，但考虑到融创中国布局一二线城市，定位中高端改善需求，小区品质普遍较高，后续公司社区增值需求有较大潜力和空间。

投资建议：首次覆盖、并给予“买入”评级。融创服务背靠融创中国，未来将依靠三大优势实现优质增长：后续融创中国竣工高增长，有望推动公司内生强劲增长；外拓逐步发力，深耕优势区域；并购潜在优质标的，丰富区域、业态布局；公司布局一二线核心城市，并项目定位中高端，后续有望催生更多元化增值服务萌芽，打开更为广阔的成长空间。我们预计公司2020-22年每股收益分别为0.19元(同比+120%)、0.39元(同比+103%)和0.63元(同比+61%)，尽管市场仍担忧公司未来扩张的可持续性，但我们认为公司中长期价值具备吸引力，并基于相对估值对比，我们得出公司21年目标价为32.15港币，对应21PE69X、22PE43X，较现价有30%上升空间，首次覆盖融创服务，并给予“买入”评级。

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