保利物业领跌港股物业板块 物业股还能买吗？

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　　原标题：保利物业领跌港股物业板块，物业股还能买吗？ 来源：富途资讯

　　作者：杨金桥

　　前言：保利物业全天低开低走，带动整个物业板块杀跌

　　作为央企物业龙头的保利物业在本交易日内收跌10.63%，盘中跌幅一度甚至超过12%，全天走势属于典型的低开低走，领跌港股整个物业板块。

资料来源：富途牛牛

　　除保利物业外，大多数物业股也都出现不同程度的下跌，在31只上市的物业股中，仅4只物业股微涨。其中表现最佳的是宝龙商业，今日录得1.37%的正收益。

资料来源：Wind

　　考虑到大多数物业股的估值处于高位，保利物业今天的大幅杀跌，不只影响投资者对其后续股价走势的担忧，也引发了市场对整个物业板块的担忧。

　　基于此，为了帮助投资者更深入地理解当前节点的保利物业和物业股，本文将主要探讨下面两个问题：（1）如何看待保利物业最新披露的中报？以及更重要的是，保利物业当前估值是否过高？（2）如何挖掘物业板块潜在的投资机会？

资料来源：Wind

　　一、如何看待保利物业以及其最新披露的中报？

　　保利物业今日的暴跌，直接导火线是其在昨天晚上8点59分披露的《截至2020年6月30日止六个月中期业绩公告》。中报显示，在报告期内：（i）保利物业的营收约为36亿元，同比增长27.6%；（ii）毛利润约为7亿元，同比增长约10%；毛利率下降了3.2%至20.4%；（iii）上半年净利润约为4.1亿元，同比增长28%，其中归母净利为3.99亿元，同比增长27%。

资料来源：保利物业2020年中报

　　总的来说，这是一份中规中矩的财报，好的方面是，即使受到疫情影响，保利物业的营收和归母净利仍然保持了27%的中等增速；不好的一面是，保利物业的毛利率下降了3%，而其净利率没下降的核心原因是非经常性损益项目同比增长了近18倍，从2019年H1的659万，增至2020年H1的1.23亿元。另外无论是和其自身历史（归母净利同比增速接近50%）相比还是和其他物业股（归母净利同比增速≥50%）相比，保利物业中报披露的27%的营收和归母净利增速均显得较低。

资料来源：富途研究，Wind

资料来源：富途研究，Wind

　　因此，很明显，保利物业最新披露的中报不及市场预期，投资者并不认可保利物业的这份中报，因此纷纷用脚投票，抛售离场，毕竟按照最新收盘价和最近12个月的归母净利数据计算，保利物业的滚动市盈率（PE TTM）仍然高达59倍，仅次于永升生活服务、时代邻里、碧桂园服务以及和泓服务，远高于其他26家物业股。那么这是否意味着，保利物业当前估值过高，投资者应该坚持离场呢？这就需要涉及到对其基本面进行深入分析了。

　　按照各大券商分析师的一致预测，保利物业在2020~2022年的归母净利有望达到7.35亿元、10.15亿元和14亿元，考虑到保利物业最新市值是374亿元，那么保利物业2020E~2022E对应的动态市盈率分别是51倍、37倍和27倍。当然，上述归母净利只是各大券商分析师对保利物业未来业绩的估计，而据保利高管在半年度业绩会上的说辞，他们预计保利物业在2020年能维持30%~40%的归母净利增速，且未来3年营收和归母净利的年复合增速应该维持在20%~30%左右。

　　在管理层提供的业绩增速指引区间中，取35%作为今年的归母净利增速，另外取25%作为营收和归母净利未来3年的CAGR，则预计保利物业2020E~2022E的归母净利将有望达到6.63亿元、8.29亿元和10.36亿元，对应的2020E~2022E动态市盈率分别是56倍、45倍和36倍。这样看来，保利物业当前的估值的确显得较高。

资料来源：Wind

　　综上，无论是按照各大券商分析师的一致性预测，抑或是按照保利物业管理层提供的未来业绩增速指引，保利物业当前的估值都属于不便宜的范畴，除非保利物业的未来业绩增速大幅超越分析师或业绩指引，而这依赖于其物管业务的对外拓展情况以及增值服务模式是否能够跑通。不过考虑到保利物业上市后，一直没有使用其所募集的52.18亿元进行外延并购，所以对于上述的分析师或管理层给出的未来三年业绩预测，或许略偏保守。因为根据保利物业在8月21日披露的《2019年度报告的补充公告中》，其已经明确了会将募集到的52.18亿元在2022年年底之前使用，并且这笔资金主要用于收购第三方物业管理。

　　进而，如果将上述因素考虑在内，我认为保利物业未来三年归母净利的年复合增速有望达到30%~50%，若按照PEG来估值，给予保利物业1.2倍PEG，那么保利物业合理的市盈率倍数应该是在36~60倍，而其当前59.4倍市盈率处于合理区间的上限，所以市场可能会继续下杀保利物业的估值。

资料来源：保利物业公告

　　在分析完保利物业后，下面来简略探讨下如何挖掘物业板块潜在的投资机会。

　　二、如何挖掘物业板块潜在的投资机会？

　　作为一个可以穿越周期、现金流充裕、成长空间巨大的行业，物业管理行业一直被市场所看好和‘宠溺’，最明显的就是体现在物业板块整体享受的高估值以及年初至今巨大的涨跌幅。站在当前时点，又该如何挖掘物业管理板块潜在的投资机会呢？

　　本文主要是从（1）基本面和（2）估值面这两大维度来分析。

　　（1）基本面维度来看，考虑到当前绝大多数物业管理公司高达60%以上的营收来源于物业管理服务板块，而物业管理服务板块本质上就是一个量价模型，进而投资者在挑选物业股时，最重要的一个判断指标就是储备面积（量），毕竟目前提高物业管理收费（价）仍然十分困难。进而，投资者可以把一家物业公司的储备面积理解为其业绩蓄水池。储备面积越大的物业管理公司，其未来业绩增长越有保障，确定性越强。

　　另外，考虑到构成物业管理公司主要营收的另外一块业务是增值服务（具体分为业主增值服务和非业主增值服务），投资者有必要重点分析物业公司目前管理小区的‘用户价值’。因为在目前全行业对于增值服务都没有一个很好的变现模式的前提下，物业公司所服务的用户价值将决定其增值服务未来的增长空间。

　　综上，在基本面维度上，本文建议投资者重点关注拥有巨大储备面积（量）、高质量业主（用户价值）的物业股。

　　（2）估值面维度来看，考虑到大多数物业管理公司仍然保持高速的业绩增长，因而使用PEG来给物业股估值是较为合理的。

　　具体而言，投资者可以对基于基本面维度挑选出来的个股，使用PEG来估值。首先，预测物业股未来三年的归母净利润增速，得到未来三年的年复合增速（CAGR）；（2）用当前滚动市盈率除以3年CAGR，再除以100，即可得到PEG；（3）一般认为PEG在0.8~1.2之间是较为合理的，基于目前市场整体情绪较为乐观，投资者可以把计算出来的PEG与1.2进行对比，从而判断出当前该股是高估还是低估，从而做出投资者决策。

　　以上，即是在物业板块择股的核心逻辑，如果大家有什么不一样的观点，欢迎在评论区分享。

　　编辑/Jeffy

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