保利发展公司点评报告：市占率稳中有升，资源结构持续优化|负债_新浪财经

事件：保利发展公布2024半年度报告，公司2024年上半年实现营业收入1392.5亿元（yoy+1.66%），实现归母净利74.2亿元（yoy-39.3%）

龙头地位稳固，市占率稳中有升。24年上半年，公司实现全口径签约金额1733.4亿元（yoy-26.8%），实现权益销售金额1330亿元（yoy-17%），销售金额稳居行业第一；公司上半年销售权益比达77%，较去年提升9pct；24年上半年，公司市占率较2023年底提升0.06pct至3.68%，其中38个核心城市市占率提升0.3pct至7.1%。同时，38个核心城市销售贡献同比提升2pct至89%。报告期内，38个核心城市中，32个城市市占率排名前五，11个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市市占率突破15%。

融资成本下行，拟发行可转债募资95亿。24上半年，公司新增融资平均成本较23年下降21BP至2.93%，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP。报告期内，公司融资渠道通畅，实现新增负债938亿元，累计净增有息负债193亿元；同时，公司发挥信用优势，加大直接融资比重，其中直接融资199亿元，占新增融资的21%。截至报告期末，公司债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99pct；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52pct；直接融资比重提升1.52pct至17.82%。截至报告披露日，公司已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案，为进一步优化债务结构打下基础。

投资坚持量入为出，核心38城土储占比达7成。24上半年，公司共拓展项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万?，权益/总地价分别109/126亿元，拿地强度7.3%，保持谨慎。新获取项目中，其中3个项目已开盘，首次开盘认购约20亿。公司持续加大力度去库存，截至6月底，公司土地储备计容建面7140万?，较年初下降8%。同时公司土地储备结构持续优化，核心38城面积储备占比约7成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%；对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。

毛利率回稳，资产负债结构维持稳健。24上半年，公司实现营业总收入1392亿元（yoy+1.6%）；毛利率16.0%，与2023年全年水平保持一致；受结算权益比下降影响，归母净利润74亿元（yoy-39.3%）。公司持续加强各项费用管控，管理费用率较去年同期下降0.15pct，部分对冲了利润率下行的影响。截至6月底，公司经营活动现金流净额-171亿元，较去年同期下降243亿元，主要因用于支付2023年度拓展项目的土地款366亿元，同比增长160亿元，预计随着以前年度地价支付完毕，公司经营活动现金流将持续改善。截至6月底，公司剔预资产负债率65.67%、净负债率66.18%、现金短债比1.22，三道红线维持绿档，资产负债结构保持稳健。

盈利预测与估值：公司市占率稳中有升，土储换仓显著，融资成本持续下行，负债结构维持稳健。我们预计公司24-26年营业收入分别为3549.9、3652.0、3761.3亿元,归母净利111.5、119.0、126.3亿元，对应PE分别为8.8、8.2、7.8倍，维持“推荐”评级。

风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；费率管控效果不佳