业绩稳健增长，销售期间费率明显压降，维持“买入”评级
招商蛇口 发布2024年一季报。公司2024Q1收入利润保持增长，受市场低迷影响销售下滑，投资聚焦核心城市，可售货源较充足，重组资产完成过户，定增募资顺利完成，看好未来业绩持续释放。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为80.4、94.8、108.3亿元，EPS为0.89、1.05、1.20元，当前股价对应PE为9.9、8.4、7.4倍，维持“买入”评级。
营收利润双增，销售期间费率明显压降
2024Q1公司实现营业收入237.47亿元，同比增长58.2%；归母净利润3.32亿元，同比增长22.2%；经营性净现金流-106.11亿元，同比下降228.3%；基本每股收益0.01元/股；销售毛利率和净利率同比分别提升1.9和1.1pct至14.5%和3.9%，销售期间费率同比压降2.6pct至6.1%。公司一季度利润增速不及营收增速主要由于：(1)对联营合营企业的投资收益下降至0.17亿元(2023Q1为2.66亿元)；(2)应税利润总额同比增加导致所得税增加；(3)少数股东损益增至6.04亿元(2023Q1为1.52亿元)；经营性净现金流为负主要由于销售回款同比减少。
销售同比下滑，拿地聚焦核心一二线城市
2024Q1公司累计实现销售面积166.6万方，同比下降45.4%；累计实现销售金额402.1亿元，同比下降44.4%，在克而瑞全口径销售榜单排名第五。2024Q1公司获取4宗地块，分别位于上海、成都、合肥、南京四个核心一二线城市，计容建面47.7万方，总地价99.12亿元，同比增长9.2%，拿地金额权益比达85.3%(2023全年76.5%)，拿地强度24.7%(2023全年38.6%)。
债务安全垫增厚，融资成本持续压降
截至2023年末，公司有息负债2124亿元，一年内到期的有息负债427亿元，占比20.1%，同比下降0.3个百分点；剔预负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，三道红线维持绿档。公司2023全年新增公开市场融资324.3亿元，全年综合资金成本3.47%，较2023年初降低42BP。2024Q1公司发行4笔超短融共47亿元，票面利率不超过2.52%，融资渠道畅通。
风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。
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