观点网厚积薄发，保利发展在2023年面对了险峻的行业风浪。
这一年内，市场经历了充分的调整，我们看清楚行业内到底谁在“裸泳”，也看清楚谁拥有坚固的护城河。
保利发展无疑是后者。在行业下行的大环境之下，该公司仍一步一个脚印，在2022年稳步进入行业前三，并在翌年登上房企销售冠军宝座。
在这背后，当然与行业下行时期不同资质企业存在分化现象有关，但更离不开保利发展自身的“精耕细作”。
4月22日晚间，保利发展披露2023年完整年度报告。保利发展过去一年的成绩、未来发展的态势，我们将从这份颇有亮眼数据的财报说起。
逆势争先
2023年，从市场形势上看，尽管年内房地产销售规模同比下降，但头部企业业绩相对稳定。
其中，在市场持续低迷的环境下，保利发展展现了足够的韧性：全口径销售4222亿元，市场排名升至行业第一，是行业唯一一家过4000亿的房企，市场占有率提升0.2个百分点。
根据观点指数研究院《重磅发布|2023年1-12月房地产企业销售表现》报告，2023年前100房企累计实现权益销售金额40149亿元，同比下降20%，但头部集聚效应强劲。
资料显示，保利发展期内取得权益销售3057亿元，同比基本持平，这也意味着保利发展的销售质量在提高，归属股东的销售金额在如此环境下仍得到保障。
而在保持规模的同时，保利也十分注重资金回笼质量，强调要“有现金的销售”。全年回笼资金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2个百分点。充足的回笼资金为抵御行业波动和公司经营发展提供坚实基础。
最直观的体现，2023年保利发展经营活动产生的现金流量净额为139.3亿元，连续6年为正，同比增幅更达到87.68%。
投拓方面，尽管房地产行业基本面未修复，保利发展投资方面仍维持了积极拿地态势。
就拿地金额来看，保利是去年少有的拿地金额超过千亿的企业。资料显示，保利发展期内拓展总地价1632亿元，同比持平。同时，权益地价1359亿，同比提升26%。
2023年以来，从房企拿地的区位分布来看，核心区域地块是房企竞争的重点。对于现阶段着重维持资金流转和业务布局的房企来说，核心区域新房项目是它们的不二之选。
目前市场环境下，只有高质量的拓展，才能真正助力一家房企的发展。因此，保利发展去年的拓展并不盲目，而是有质量的拓展，也未改变对于核心城市的聚焦方针。
据了解，2023 年保利发展拓展金额中 99%位于核心 38 城，住宅业态货值占比 95%，新增项目楼面均价 15187 元/平方米。同时，年内新获取项目中 40%当年开盘并贡献签约金额超 300 亿元。
截至报告期末，保利发展土地储备计容建面 7790 万平方米，核心 38 城面积储备占比近 7 成，提升 2.4 个百分点，资源结构不断优化。
寻求确定性和结构优化是保利发展过去几年一直努力推动的方略。
体现在销售方面，保利发展去年在核心 38 城的销售就贡献近 9 成，同比提升 2 个百分点。其中，核心地区珠三角、长三角销售贡献分别超 1100 亿元和 1400 亿元。城市方面，广佛合计超 800 亿元、上海超 500 亿元。
更宏观层面， 保利发展 2023 年全行业市占率 3.6%，同比提升 0.2 个百分点，其中，核心 38 城市占率达 6.8%，同比提升 0.7 个百分点，市占率超过 10%的城市共 27 个。
内功修炼
在行业下行期，企业的安全比发展更重要。
2023年，除上述提到保利发展以良好销售情况，拥有健康的经营活动产生的现金流量净额外，该公司年内更通过加速参股项目投资回收、多种方式盘活预售监管资金、加快退税等，累计增加可动用资金529亿元。
截至期末，保利发展货币资金1480亿元，位居内房股第一。
与之对比，保利发展有息债务余额同比减少271 亿元至3543 亿元。1 年内到期的债务余额为 737 亿元，占有息负债比重为 20.82%，较期初下降 0.46 个百分点，现金短债比 1.28。
同时，报告期末，保利发展资产负债率 76.55%、扣预收资产负债率 67.14%、净负债率 61.20%，分别较期初下降 1.56、1.34 和 2.37 个百分点，“三道红线”保持着绿档水平。
保利发展也成为目前头部房企中，唯一一家将境外美元债全部清偿的房企。年内，该公司综合融资成本约 3.56%，较上年末下降 36 个 BP，新增融资 1371 亿元，综合成本仅 3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。
保利发展的“清淤”工作还体现在资产计提减值准备上。23年，受计提超过50亿存货跌价准备的影响，保利发展归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%。但卸下包袱，意味着未来将以更快的速度奔跑。
良好的财务情况，为保利巩固发展基础提供了便利。
如上所述，为保持一定规模，保利发展保持了一定的拿地强度。数据显示，其拿地销售比达38.7%。据观点指数研究院统计，保利发展单月权益拿地金额超100亿元的月份全年也有5个月。
充足的资金也让保利发展在支出端能应付刚性建安，落实保交楼政策。据悉，为集中资源保障品质交付，保利发展去年竣工面积 4053 万平方米，同比增长 2%，完成 29.1 万套品质交付，同比增长 12%。
股东回购方面，保利发展年内动用了超过10亿元回购股份，同时实施分红总金额51.17亿元。同时，保利发展还修订《2023-2025年股东回报规划》，将现金分红比例提升至 40%，彰显了公司安全发展的信心。
展望未来，保利发展作为龙头房企，2023年内在保持经营现金流为正的前提下，该公司同时实现了资源补充和债务结构优化，达成对安全和发展两端的平衡。
一方面严守财务底线，以谨慎态度回应市场的复杂形势，另一方面也积极推动质量拓展，赢得竞争先机。资料显示，年内保利发展新增项目税前成本利润率平均在 15%以上。
内部治理方面，据悉保利发展内部构建了“发展之树”的体系化建设理论体系，并分解落实到各子公司，核心目标是为了向客户提供“好产品、好服务、好生活”。在此策略的引导下，保利发展无疑将以饱满的信心，踏步迈入房地产发展的新时代。
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