毛利率显著提升，引领园区企业高质量发展，维持“买入”评级
上海临港 发布2023年中期报告，公司上半年实现营业收入20.80亿元，同比下降38.0%；实现归母净利润5.46亿元，同比下降6.1%；实现经营性现金流量净额-29.7亿元，基本每股收益0.22元，毛利率同比提升10.41个百分点至67.34%。公司收入下降主要受海内外经济形势和项目结转周期影响，出租业务和运营业务保持稳中有升态势。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为11.9、15.8和18.0亿元，对应EPS为0.47、0.63、0.71元，当前股价对应PE为25.6、19.3、16.9倍，维持“买入”评级。
业务毛利率有所提升，园区企业发展迅速
公司上半年主动调整园区发展和产业培育策略，积极打造高端产业引领、创新动能活跃、特色产品适配、产出效益突出的卓越园区。上半年园区物业签约销售面积3.9万方，园区物业销售收入5.19亿元，毛利率较2022年末提升13.53个百分点至54.88%；物业租金收入14.50亿元，毛利率较2022年末提升2.33个百分点至74.89%；园区服务及其他收入1.11亿元。公司下属园区企业上半年固定资产投资总额达139.55亿元，同比增长47.98%，园区企业营收规模超过6835.07亿元，同比增长56.65%，园区企业纳税总额超过206亿元，同比增长73%，园区经济活力呈现引领式复苏和高质量发展趋势。
土地储备充裕，融资渠道畅通
公司上半年无新增土地储备，新开工面积约2.2万平方米，竣工面积约48.2万平方米，公司于7月公告竞得南汇新城镇地块，出让面积约17.84万方，补充了优质土地储备。截至6月末，公司持土地储备39.8万平方米，各类物业载体总在建面积达516.1万平方米，在租园区房地产总面积约320.0万平方米。公司1-7月发行五笔10亿元的超短融债券，票面利率2.31%-2.52%，融资渠道畅通，融资成本保持较低水平。
风险提示：拿地拓展不及预期、项目开竣工潜在风险。
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