珠海国资背景，综合实力强劲：华发股份是华发集团（珠海最大的综合型国有企业集团）旗下承接房产开发板块的平台公司，目前主要销售布局在华东、珠海、华南大区，2022年销售额1202亿元，位列克而瑞中国房地产企业销售榜第18位，是“中而美”房企的典型代表之一。
从“珠海华发”到“中国华发”的跃升：公司起步于珠海，自2012年以来加快异地拓展，目前已形成“4+1”全国性战略布局，近年来于长三角核心地区深耕城市逐渐增加。2022年，公司加强在上海、杭州、成都等核心城市的土储布局，全年公开市场拿地建面87%位于一线和强二线城市，核心土储充足。2022年与公司合作项目数量前十的开发商主要为行业头部国/央企、优质民企、地方实力国企，主要合作方综合实力较强，有利于公司提高资源利用效率、有效把控风险。
加大物业管理发展力度，“一核三配套”新格局成型：2023年1月华发股份正式成为华发物业服务的间接控股股东，形成以住宅为主业，商业运营、物业管理与上下游产业链为支撑的“1+3”新业务格局，多元化发展趋势向好。
产品力与品牌实力已成为华发股份核心竞争力：通过将2022年华发股份26个在售楼盘与67个可比竞品的成交情况对比，我们发现华发股份项目售价的平均溢价率为+1.5%，其中华发楼盘相对于45个竞品具备溢价优势，占总样本的67%，其中于上海、广州、杭州的在售项目整体溢价率水平较高，形成投资与销售共振效果，充分体现华发股份的住宅产品在业内具有一定竞争优势。
营收规模增长稳健，财务杠杆有效降低：2022年，公司实现营业收入591.9亿元，同比增长15.5%，整体稳中有进，待结算资源充足；受房地产业务毛利率下滑、计提存货减值、少数股东损益占比提升等影响，22年归母净利润承压明显；2022年公司融资渠道畅通，财务杠杆结构进一步改善，保持稳健运营。
盈利预测、估值与评级：华发股份全国性战略布局成型，核心城市土储充裕，销售去化有保障，产品核心竞争力较强，国企信用优势显著，现金流稳健，未来业绩具有较大提升空间。我们预测华发股份2023-2025年EPS分别为1.45元、1.72元、2.02元，当前股价对应23-25年PE分别为7.0倍、5.9倍、5.0倍。
根据绝对估值法，我们认为公司合理价格约为14.86元/股；根据相对估值法，我们认为公司合理价格约为13.78元/股。综合绝对估值法与相对估值法，根据审慎性原则，我们给予公司目标价13.78元/股，首次覆盖给予“买入”评级。
风险提示：销售不及预期、新拿地不及预期、施工与交付不及预期、新房市场价格超预期下滑、房地产政策调控超预期等。
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