平安观点：
利润规模萎缩，毛利率持续探底。受行业景气度下行、毛利率探底、减值计提等冲击，2022年15家A+H上市典型房企整体营收同比下降0.1%，归母净利润同比下降37.5%，降幅较2021年扩大26.3个百分点。2022年15家上市房企整体毛利率18.4%，同比下降3.9个百分点，考虑高价地结转、滞重库存清理等因素仍在，短期结算端毛利率难以迅速反弹；销管费用率5.1%，同比下降0.4个百分点，房地产由高速增长向高质量发展转变过程中，销管费用率有望持续改善。2022年末15家上市房企业绩保障度（期末合同负债/过去一年营业收入）111.9%，收入结转仍有保障，但考虑短期结算毛利率仍可能处于探底通道，将持续对利润端产生负面影响。分板块来看，央国企营收同比增长5.4%，归母净利润同比下降25.8%，毛利率降幅可控（同比降3.1pct），整体业绩相对较好。
销售规模下台阶，拿地聚焦核心区域。2022年15家上市房企销售额同比下降23.1%。2023年初全国楼市明显复苏，后续随着经济及收入预期改观、政策持续发力，居民购房意愿增强有望带动销售持续改善。2022年15家上市房企平均拿地销售面积比56%、拿地销售金额比38%，仍处于土储净消耗状态。拿地销售金额比与2021年基本相当，同比降幅（1pct）显著低于拿地销售面积比（24pct），反映房企在谨慎取货过程中，持续向高地价的核心城市聚焦。基于购房者较高信任度，2022年央国企销售表现相对较好，销售额同比下降17.3%，降幅小于民企（-33.3%）。同时得益于资金优势，央国企土储获取更加积极，2022年平均拿地销售金额比41%，高于民企（27%）。
在手现金承受压力，资源向央国企集中。2022年末15家上市房企整体在手现金1.1万亿元，同比下降7.7%，处近三年低位。其中央国企在手现金降幅（-3.2%）远低于民企（-18.1%），同时央国企融资成本普遍更低，反映其在销售、融资端更大优势。“三条红线”方面，央国企、民企均维持绿档，但受现金规模收缩、短债规模提升影响，民企现金短债比同比下降60个百分点至149.4%，指标弱化程度更为明显。
投资建议：2022年典型房企结算业绩同比下滑，毛利率持续探底，减值计提增加，现金流承受压力。结构上，央国企业绩表现相对较好，销售融资更具优势，拿地相对积极。2023年初全国楼市明显复苏，后续随着预期改观、政策持续发力，居民购房意愿增强有望带动销售持续改善。个股投资方面，我们认为行业调整期，土储质量和资金获取能力是房企实现稳健经营及持续扩张的基础，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形。
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